여러 토지를 각각 지분으로 소유한 합이 90㎡ 이상이면 단독분양대상자가 되나
여러 토지를 각각 지분으로 소유한 합이 90㎡ 이상이면 단독분양대상자가 되나
  • 이학수 대표 / 이학수법무사법인(유)
  • 승인 2024.09.05 13:30
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[하우징헤럴드] 서울시 소재 재개발조합의 조합원 갑은 권리산정기준일 이전에 3필지 토지에 관한 공유지분을 각 취득했고, 그 공유지분 면적의 합은 100이다.

이때, 서울시 도시 및 주거환경정비 조례(서울시 조례) 36조 제2항 제3호 단서는 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90이상인 경우에는 단독 분양대상자가 될 수 있는 것으로 규정하고 있으므로, 조합원 갑은 단독 분양대상자가 될 수 있는지 살펴본다.

서울시 조례 제36조 제2항 제3호는 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우에는 1명의 분양대상자로 본다고 규정하면서, 그에 대한 예외로서 권리산정기준일 이전부터 분양신청자가 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90이상 또는 그 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 경우를 정하고 있다.

한편, 서울시 조례 제36조 제1항은 영 제63조 제1항 제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다라고 규정하고, 각 호에서 공동주택의 분양대상자로 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가 건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자(1) 종전토지의 총면적이 90이상인 자(2) 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자(3)를 정하고 있다.

위와 같은 규정들은 기존 토지등소유자의 주거 안정성을 확보하고, 재개발사업 개발이익의 공평한 분배를 도모함과 아울러, 소위 대토지 소유자가 지분 쪼개기를 통해 다수의 분양권을 확보함으로써 분양권 분배의 형평을 해치는 결과를 피하기 위하여 분양권을 부여하는 최소 기준과 일정한 경우 추가 분양권을 부여할 수 있는 예외를 정한 것이다.

서울시 조례 제36조 제1항 제2호의 종전토지의 총면적이 90이상인 자라 함은 권리산정기준일 이전에 분할된 1필지 또는 수 개의 단독필지의 합이 90이상인 경우를 의미하며, 공유지분의 면적은 그 취득시기가 권리산정기준일 전이든 후이든 이에 포함되지 않는다. 따라서 여러 필지에 갖고 있는 공유지분의 총면적이 90이상이고, 그 공유지분을 권리산정기준일 이전에 취득했더라도 단독 분양권이 부여될 수 없다.

한편 서울시 조례 제36조 제2항 제3호는 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우에는 1명의 분양대상자로 보는 것으로 규정하면서, 그에 대한 예외로서 권리산정기준일 이전부터 분양신청자가 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90이상 또는 그 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 경우를 정하고 있다.

위 조례 제36조 제2항 제3호 단서가 권리산정기준일 이전부터 분양신청자가 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90이상인 경우 1명의 분양대상자로 보는 것은 같은 규정 본문에서 ‘1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 것을 전제로 하고 있으므로, 해당 사례처럼 권리산정기준일 이전에 형성된 여러 필지의 공유지분의 총면적이 90이상인 경우에는 위 단서 규정이 적용될 수 없다.

그러므로 토지 또는 건물의 공유자 중 1인이 위와 같은 규정에 따라 1주택 또는 ‘1필지에 대하여 1개의 분양권이 부여되는 최소 기준을 충족하지 못한 때에는 단독 분양대상자가 될 수 없고, 다른 공유자들과 함께 그 기준이 충족되는 때에는 공동 분양대상자가 됨으로써 그 부여되는 분양권을 준공유할 수 있을 뿐이다.

따라서 재개발 조합원 갑은 권리산정기준일 이전에 취득한 여러 필지의 공유지분의 총면적이 100라 하더라도 단독 분양대상자는 될 수 없고 다른 공유자와 함께 공동 분양대상자가 될 수 있을 뿐이다.

이학수 대표 / 이학수법무사법인(유)


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