[하우징헤럴드] 침체하던 주택거래시장은 올해 들어 거래량과 가격 상승세가 이어지고 있는 모습이다. 올 7∼8월 계약된 서울 아파트의 실거래가를 분석한 결과, 2021년 이후 동일 단지, 동일 주택형의 직전 최고가와 비교해 평균 90%까지 매매가를 회복한 것으로 나타났다.
서울시 부동산정보광장의 자료를 보면, 서울의 아파트 매매거래는 역대급 거래침체기인 2022년 11월 577건에 불과했으나, 올 7월에는 8,535건으로 증가했다.
국토연구원의 주택시장소비심리지수도 올 7월 기준 전국 평균 112.0(수도권 119.4, 서울 126.5)로 나타나고 있다. 주택시장소비심리지수가 100을 넘으면 전월에 비해 가격상승 및 거래증가 응답자가 많음을 의미한다.
정부에서는 주택가격 특히 서울의 주택가격 상승의 원인이 주택공급의 부족에 있는 것으로 진단하고, 8.8 부동산대책을 발표했다. 8.8 부동산대책은 서울 그린벨트해제, 재건축・재개발촉진 특례법 제정으로 정비사업 신속화, 3기 신도시등 공공택지물량 확충, 비아파트시장 정상화가 핵심 내용이다.
주택공급 확대방안과 더불어 금융위원회는 강화된 수준의 '2024년 하반기 가계부채 관리 방안'을 내놨다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행이 골자이다. 스트레스 DSR 제도는 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 금리상승으로 원리금 상환부담이 상승할 가능성을 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 스트레스 금리를 부과하는 것이다. 지난 2월부터 스트레스 DSR 1단계(0.35%포인트)가 시행됐고, 9월부터 2단계(비수도권 0.75%포인트, 수도권 1.20%포인트)가 적용된다.
금융위원회도 최근 서울과 수도권을 중심으로 집값이 과열되고, 하반기 기준금리 인하 기대감에 따라 가계부채가 급증하고 있다고 판단하여 은행권의 수도권 주담대에 한해 스트레스 금리를 기존 예정된 0.75%포인트에서 대폭 강화한 1.20%포인트로 올린 것이다.
또한 서울시는 부동산가격이 급등한 지역에 대해서는 토지거래허가구역 지정을 검토하겠다는 의지를 보였다. 부동산 불법 중개를 근절하고 부동산시장 안정화를 도모하기 위해 매달 불법 중개행위가 우려되는 지역 일대 부동산 중개사무소에 대한 기획 점검도 예정하고 있다. 올 11월 입주를 앞두고 있는 1만2,032세대 대단지인 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 주변 중개사무소가 그 첫 점검 대상지이다.
부동산정책은 부동산시장 상황에 따라 적절한 규제 강화 내지 완화 등의 대책을 내놓음으로써 부동산시장 안정화 등의 목표를 달성할 수 있다. 그러나 부동산정책은 당장의 효과를 위한 근시안적 시각으로 내놓는 것은 바람직하지 않다. 우리는 역대 정부에서 빈번한 부동산정책이 성공보다는 실패로 귀결된 사례를 경험하고 있다.
특히 문 정부에서는 28번의 부동산정책이 나왔음에도 큰 효과를 보지 못한 것으로 평가되고 있다. 문 정부의 부동산정책은 규제 중심의 정책이었지만, 주택가격을 잡는 부동산시장의 안정화는 이루지 못했다. 소위 임대차3법은 전세가격 및 주택가격의 급등을 초래하는 원인이 됐고, 다주택자에 대한 양도세, 취득세 등의 징벌적 규제는 깡통전세 내지 전세사기의 주된 원인으로 분석되고 있다.
윤 정부 출범 후에는 고금리, 고물가 등으로 부동산거래가 침체되고, LH직원 농지투기 등에 기한 농지거래의 강한 규제 등으로 부동산시장은 전반적으로 침체했다. 이런 시장상황에 기해 규제완화를 기조로 하는 부동산정책을 수 차례 발표했다. 그러나 부동산 PF 대출 상환 압박에 건설업계의 부도와 폐업이 늘어나고, 미분양 증가 등 건설경기 침체가 장기화하면서 특히 서울은 아파트 입주물량 감소 등 공급부족 사태가 예상되고 있다. 이에 기해 서울 등의 아파트가격이 상승하고, 거래량도 증가했다. 물론 금리인하에 대한 기대감도 작용한 탓이다.
이에 기해 8.8 부동산 대책이 나오고 그에 대한 후속대책 등이 논의되고 있으며, 규제강화 카드도 만지작 거리고 있는듯 하다. 그러나 최근 서울의 아파트 거래량이 증가했다고 하지만, 정점을 찍었던 2020년 6월 1만6,404건과 비교하면 절반수준이다. 공급확대 정책에 기해 지방의 공급물량도 늘어날 수 있어, 지방의 부동산시장 침체가 이어지는 등 부동산 양극화가 더 확대될 수도 있다.
부동산정책이 효과를 발휘하기 위해서는 무엇보다도 시장에서의 신뢰가 중요하다. 주택가격 상승 등은 수급, 경제변수 등의 요인에 의해 등락을 거듭할 수 있는 자연스러운 현상이다. 따라서 보다 장기적 안목에서 접근해야 하며, 정부의 정책에 의한 개입은 최소한에 그쳐야 한다. 단기간에 냉・온탕의 정책이 반복되면 시장의 신뢰를 잃게 된다.
김학환 숭실사이버대학교 부동산학과 명예교수
