주민갈등에 시간 지체
사업성 약간 떨어져도 
빠른 재건축에 공감

11월 선도지구 발표 후
논의도 급물살 탈 듯

안전진단·용적률 완화
특별법 혜택과 맞먹어
국회 통과가 최종 변수

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 1기 신도시 재건축에 일반 정비사업 방식의 선택 가능성이 높아지고 있다. ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 적용해 재건축을 추진하는 것이 1기 신도시 재건축의 기본원칙이다. 하지만, 최근 드러난 여러 가지 복합적인 상황들을 따져볼 때, 일반 정비사업을 선택하는 것이 더 유리할 수 있다는 인식이 커지고 있다.

발단은 정부의 8·8대책에 따른 대폭적인 규제 완화 예고다. 사업성과 사업속도 간 상관관계가 사업방식 전환의 관건이 될 전망이다. 현 상황을 압축하면, “통합재건축으로 갈등을 겪으며 시간 끌 바에는 사업성이 약간 떨어져도 빠르게 재건축하는 방법을 선택하자”는 것이다. 

▲주민들, 통합재건축 우려 등 특별법 한계 절감

일반 정비사업으로의 전환을 고민하는 1기 신도시 주민들이 늘고 있는 이유는 특별법 사업의 한계를 절감했기 때문이다. 그러다보니 특별법을 적용해 추진하는 1기 신도시 재건축사업이 잘 진행될 수 있을지 의문을 품기 시작했다.  

첫째, 특별법에 따른 재건축이 선도지구만을 위한 재건축에 그칠 수 있다는 공감대가 커지고 있다. 그러다보니 오는 11월 진행될 1기 신도시 선도지구 결정에서 탈락할 경우 후속단지 재건축이 사실상 불가능하다고 여기고 있다.

주민들은 1기 신도시 재건축이 현 정부의 대표 부동산정책 브랜드로써 현 정부 임기와 함께 정책 약발이 떨어질 것이라고 보고 있다. 그래서 선도지구로 지정돼 빠르게 사업을 추진하지 못할 경우, 향후 정책 뒷심 부족으로 특별법을 활용한 1기 신도시 재건축 전체가 지지부진해질 수 있다는 우려를 하고 있는 것이다.

현재 후속 재건축단지 선정과 관련한 정부·지자체의 공식 정책 발표가 없다는 점도 이 같은 걱정을 증폭시키고 있다. 1기 신도시 재건축 준비위원회의 한 관계자는 “최근 1기 신도시 지역 내에서 선도지구 재건축이 1기 신도시 재건축의 처음이자 마지막이 될 것이라는 말이 퍼지고 있다”고 말했다. 

둘째, 통합재건축에 대한 불안감도 매우 크다. 아파트 가격, 평형, 대지지분, 역세권·학군지·공원 등 입지 격차에 따라 의사결정 과정에서 단지 간 갈등 가능성 폭탄이 잠복해 있다는 것이다.

벌써부터 좋은 입지에 위치한 단지 위주로 ‘제자리 재건축’· ‘독립정산제’ 등의 주장이 나오며 기득권 고수를 위한 제안들이 나오고 있다. 용적률 혜택 등으로 아무리 재건축을 유도하더라도 주민 간 갈등이 생기면 해답이 없다는 게 수많은 과거 재건축사업 전례가 증명한다는 것이다.  

셋째, 지자체의 과도한 공공부담 전가 우려도 커지고 있다. 특히, 성남 분당의 경우 이 같은 공공부담 중가에 대한 주민 불만이 확대되는 추세다. 성남시가 ‘분당재건축 선도지구 지정 공모지침’에서 내놓은 평가기준에서 기존 공공기여에 더해 상당 부문의 추가 부담항목을 제시했기 때문이다.

△이주대책 지원용 주택 건립 △구역 정형화(근린상업지역 포함) △소규모 단지 결합 (인근 단독주택지 포함 여부) △장수명 주택 인증 △공공기여 추가 제공 5가지 추가 부담을 사실상 강제했다.

형식은 선택사항이지만, 선도지구 경쟁이 치열한 분당에서 1점이라도 더 받기 위해 추가 공공부담을 부담하겠다는 단지들이 나오고 있다. 결국, 겉으로는 사업성이 좋은 듯 하지만, 결국 지자체 좋은 일만 해주는 게 아니냐는 불만이 나오고 있다.

▲용적률 완화, 재건축진단 등으로 특별법 혜택 수위 근접

도심 아파트 공급을 확대하겠다는 정부의 대폭적인 규제완화가 때마침 고민에 빠진 1기 신도시 주민들의 선택지를 넓혀주고 있다. 용적률 완화, 임대주택 부담 절감, 인허가 기간 단축, 공공지원 등 각종 혜택이 담긴 규제완화가 일반 정비사업에 적용될 예정이기 때문이다. 

실제로 일반 재건축사업의 여건은 특별법 혜택 수위에 근접해 가고 있다. 특별법에서 누릴 수 있는 가장 큰 혜택으로 여겨졌던 안전진단 면제 및 완화 내용이 일반 재건축에서도 유사한 수준을 기대할 수 있게 될 예정이다. 1·10대책에서 재건축진단 제도를 도입해 기존에 재건축사업의 커다란 진입장벽으로 작용했던 안전진단 수위를 대폭 낮춘다. 

이 같은 ‘재건축 패스트트랙’ 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안도 국회 국토교통위원회 소위에 상정돼 본격 입법논의를 시작할 예정이다. 재건축 패스트트랙 내용은 안전진단을 사업시행인가 전까지만 통과하면 재건축을 허용해주겠다는 정책이다.

재건축 추진 주민 입장에서는 정비계획-추진위 설립-조합 설립 등의 업무와 안전진단 절차를 별도로 추진할 수 있게 돼 사업기간 단축 효과가 기대되고 있다. 정부는 총 3년을 단축할 수 있을 것으로 기대하고 있다. ‘안전진단~정비계획 입안제안’까지 1년 단축, ‘추진위 구성~조합설립’까지 2년을 단축할 수 있다는 것이다. 

▲최종 변수는 국회 통과 여부

문제는 특례법의 국회 통과 변수다. 정부·여당은 도심 아파트 공급 확대를 위해 빠르게 입법을 완료시킨다는 방침이지만, 여야 간 정쟁이 진행 중인 상황에서 다수당인 야당의 협조가 불투명하기 때문이다.

정부가 8·8대책에서 내놓은 각종 규제완화 내용들이 원안대로 국회 통과를 할 지도 미지수다. 여야 논의 과정에서 당초 예정된 규제완화 수준보다 강화될 경우, 주민들이 기대했던 선택지가 되지 못할 수도 있기 때문이다. 

특례법의 용적률 완화가 3년 시한부 규정이라는 점도 변수다. 역세권의 경우 1.3배, 비역세권의 경우 1.1배라는 용적률 완화가 특별법과의 사업성 간극을 좁혀주는 요인이 되기 때문이다. 용적률 상향에 따른 사업성 개선이 뒷받침되지 못할 경우, 1기 신도시 주민들도 특별법을 포기하기 어렵다.

용적률 완화가 투기과열지구로 지정된 곳에는 적용이 안 된다는 점도 주목할 내용이다. 특례법안 제17조 제1항 단서 조항에서는 “(용적률 특례는) 다만, 주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구에 위치한 정비구역은 제외한다”고 명시했다. 

지자체가 이렇게 완화된 용적률 상한 폭을 모두 허용해 줄지도 숙제다. 정부에서 허용한 상한 폭이 있더라도 이는 상한폭일 뿐, 실제 계획안에 대한 지자체 도시계획 심의 과정에서 일정 비율의 용적률 삭감 가능성이 남아있기 때문이다. 

또 다른 사업방식 전환의 변수는 특별정비예정구역에서 빠질 수 있느냐다. 1기 신도시 아파트단지들은 노후계획도시 특별정비기본계획에 따른 특별정비예정구역으로 지정될 예정인데, 추후 재건축·재개발 특례법 적용을 받으려면, 특별정비 예정구역에서 빠져야 하기 때문이다. 

전문가들은 지자체의 의지만 있다면 크게 어렵지는 않을 것이라는 전망이다. 전체 도시계획 틀을 뒤바꾸는 게 아니라 해당 단지의 도시계획내용만 바꾸면 되기 때문이다. 

국회에 제출된 ‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법’ 제정안에서도 도시 및 주거환경정비 기본계획과 정비계획, 노후계획도시 정비기본계획과 특별정비계획을 동시에 변경할 수 있도록 하는 규정이 담겼다.