1. 사례 및 쟁점
피고는 재개발정비사업 구역 내에서 토지 및 건물(이하‘이 사건 부동산’이라함)을 소유하면서 주유소 영업을 하고 있는 조합원으로서 분양신청기간 종료일에 분양신청을 했다.
원고 조합은 관리처분계획 인가를 받은 후 아직 분양계약 체결기간을 정하지 않은 상태에서 피고를 상대로 이 사건 부동산의 인도를 구하는 소를 제기했다.
피고는 정비사업의 시행으로 주유소를 운영할 수 없게 되었으므로, 피고의 종전 권리금액은 주유소의 영업손실보상금도 포함해 산정되어야 함에도 위 영업손실보상금이 누락된 채 산정되어 위법하므로, 이 사건 부동산의 인도의무가 없다고 주장한다. 피고의 주장은 타당한가?
도시정비법 제81조 제1항 본문에 따르면, 관리처분계획 인가처분이 고시되면 종전의 토지 또는 건축물에 대한 종전 소유자 등의 사용·수익이 정지되고, 사업시행자가 이를 사용·수익할 수 있게 된다.
다만 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우”에는 그러하지 아니하다(도시정비법 제81조 제1항 제2호 참조). 따라서 이 사건에서는 피고에게 토지보상법에 따른 영업손실보상청구권이 인정되는지 여부가 주된 쟁점이 된다.
2. 조합원 지위에서 영업손실보상청구가 가능한가
재개발업에서 정비사업에 동의하여 분양신청을 함으로써 정비사업에 참여한 ‘토지등소유자’는 자신의 토지 또는 건축물을 정비사업에 제공하는 대신 정비사업의 시행으로 완공되는 건축물을 분양받고 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 토지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 이를 청산할 의무가 있는 사람으로서 사업시행자에 준하는 지위를 가지고 있다.
한편 토지보상법은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정하고 있고(토지보상법 제1조), 토지보상법 제77조 제1항은 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상해야 한다고 규정하고 있다.
따라서 토지보상법 제77조에 따른 영업손실보상금은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함으로써 영업을 폐업하거나 휴업하게 되는 경우에 지급되는 것이라고 할 수 있다.
그런데 피고가 이 사건 부동산에서 주유소의 영업을 하지 못하게 된 것은 원고 조합이 재개발사업을 위해 이 사건 부동산을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용하는 것이 아니라, 피고가 원고 조합의 조합원으로서 정비사업의 시행으로 완공되는 건축물 등을 분양받고자 분양신청을 함으로써 위 정비사업에 참여하여 이 사건 부동산을 위 정비사업에 제공했기 때문이다. 또한 피고는 재개발사업의 사업시행자에 준하는 지위에 있다.
따라서 원고 조합이 피고에게 토지보상법 제77조에 따른 영업손실보상금을 지급할 의무를 부담한다고 볼 수 없다.
3. 현금청산자의 지위에서 영업손실보상청구가 가능한가
도시정비법 제73조 제1항은 현금청산자가 되는 경우로, 분양신청을 하지 않은 자(제1호), 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자(제2호), 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자(제3호), 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자(제4호)를 규정하고 있다.
또한 정관 규정에 따라 조합이 정한 기일 내에 분양계약체결을 하지 않은 경우에도 현금청산자가 될 수 있다.
그런데 피고는 분양신청 기간 내에 분양신청을 했고, 분양신청기간이 종료된 후에는 임의로 분양신청을 철회할 수 없으므로, 도시정비법 제73조 제1항 각 호의 규정에 따라 현금청산자가 되었다고 볼 수는 없다.
또한 원고 조합이 분양계약체결 기간을 아직 정하지 않은 상태에서 피고가 분양계약 체결권을 미리 포기함으로써 현금청산자의 지위를 취득할 수도 없다. 따라서 피고는 현금청산자의 지위에서 영업손실보상금의 지급을 청구할 수 없다.
4. 결어
피고는 이 사건 부동산을 재개발사업에 제공한 조합원으로서 사업시행자에 준하는 지위에 있으므로, 조합원 지위에서 영업손실보상청구를 할 수 없다. 또한 피고는 현금청산자가 아니므로 현금청산자의 지위에서 영업손실보상청구를 할 수도 없다.
따라서 피고는 영업손실을 보상받지 못하였음을 이유로 이 사건 부동산의 인도를 거부할 수 없다.
유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
