[하우징헤럴드] 구 도시정비법(2012.2.1. 법률 제11293호로 개정되기 전) 제20조 제1항은 “조합은 다음 각호의 사항이 포함된 정관을 작성하여야 한다”라고 규정하면서, 제8호로 ‘조합의 비용부담 및 조합의 회계’를, 제15호로 ‘시공자ㆍ설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’을 규정하고 있다.
더불어 제20조 제3항 본문은 “조합이 정관을 변경하고자 하는 경우에는 제16조제1항부터 제3항까지에도 불구하고 총회를 개최하여 조합원 과반수(제1항제2호 내지 제4호ㆍ제8호ㆍ제12호 또는 제15호의 경우에는 3분의 2이상을 말한다)의 동의를 얻어 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다”고 규정한다.
구 도시정비법이 적용되는 사안에서 대법원은 “정관의 필수적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관한 사항이 당초 조합설립동의 당시와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되는 경우에는, 비록 정관변경을 위한 절차는 아니더라도 특별다수의 동의요건을 규정함으로써 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제8호 및 제15호의 규정을 유추 적용하여 조합원의 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 봄이 타당하다”고 판시했다.
또한, ‘관리처분계획 수립이 조합원들의 이해관계에 중대항 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우’의 판단 방법에 관해 대법원은 “관리처분계획을 수립할 때에 의결한 정비사업비가 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단할 경우에는, (중략) 먼저 사업시행계획 시에 조합원들의 동의를 거친 정비사업비가 조합설립에 관한 동의서 기재 건축물 철거 및 신축비용 개산액과 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단하고, 다음으로 관리처분계획안에서 의결한 정비사업비가 사업시행계획 시에 조합원들의 동의를 거친 정비사업비와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단해야 한다”라고 판시했다.
이후 도시정비법이 수 차례 개정됐고, 현행 도시정비법 제45조 제1항 제9호, 제10호는 사업시행계획 및 관리처분계획의 수립 및 변경의 경우 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고, 제45조 제4항은 “제1항제9호 및 제10호의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다”고 규정하고 있다.
이렇게 규정한 이유는 사업시행인가서, 관리처분계획의 수립 및 변경 단계에서 통상 합리적으로 예상할 수 있는 범위를 초과하여 정비사업비 추산액이 증가한 경우에 이를 사실상 비용분담에 관한 조합설립결의를 변경하는 것과 마찬가지로 보아 조합설립 결의의 변경에 준하는 엄격한 동의 요건을 적용하도록 했으며, 이로써 조합원들의 권리를 보호하고 정비사업의 원활한 시행을 도모하기 위함이다.
현행 도시정비법이 적용되는 사안에서 하급심은 “도시정비법 제24조 제5항 신설 이후에는 개정법에 따라 사업시행계획 및 관리처분계획 중 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어난 경우는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 하고, 그 외 사항에 대하여도 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 도시정비법 제20조 제3항을 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 할 것이다”고 판시했다.
이 판시는 현행 도시정비법상 ‘정비사업비가 100분의 10 이상 늘어난 경우’ 및 구 도시정비법상 ‘조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우’ 두 가지 요건을 모두 검토하여 판단하고 있으나, 실질적인 판단기준의 차이는 크지 않은 것으로 보인다.
따라서 사업시행자와 시공자 사이에 체결한 공사도급계약에 따른 공사비가 증액된 경우, 사전에 도시정비법 제45조 제4항에 따라 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 총회 의결을 해야 하는 경우에 해당하는지에 관해 엄밀한 검토가 필요하다.
남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵
