관리처분에서 정한 일반분양가 적용 여부
관리처분에서 정한 일반분양가 적용 여부
일반분양 시 반드시 관리처분계획에서 정한 일반분양가를 적용하여야 하는지
  • 남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵
  • 승인 2024.10.23 14:30
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[하우징헤럴드] 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항은 사업시행자가 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있다. 

더불어 동항 제3호에서 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을, 동항 제4호 제가목에서 관리처분계획에 포함되어야 할 사항으로, 일반분양분 등의 명세와 추산액 및 처분방법을, 동항 제6호에서 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기를 규정하고 있다. 

그리고 동법 제79조 제4항은 “사업시행자는 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다”고 규정하고 있다.

도시정비법 시행령 제67조는 “법 제79조제4항에 따라 조합원 외의 자에게 분양하는 경우의 공고ㆍ신청절차ㆍ공급조건ㆍ방법 및 절차 등은 주택법 제54조를 준용한다. 이 경우‘사업주체’는 사업시행자(토지주택공사등이 공동사업시행자인 경우에는 토지주택공사등을 말한다)로 본다”고 규정하는데, 주택법 제54조는 일반분양가의 산정, 적용 기준 등을 규정하고 있지 않다.

이 경우 사업시행자가 관리처분계획에서 정한 일반분양분 아파트의 분양가격대로 일반분양가격을 정해야 하는 것인지 문제된다.

법제처는 “사업시행자가 관리처분계획의 인가를 신청할 때 일반분양가의 예정액을 관리처분계획서에 기재하였다 하더라도 이는 임의적인 사항으로서 관리처분계획 인가의 대상이 된 것은 아니라고 할 것이다. (중략) 구 도시정비법 제48조제1항에 따라 인가받은 관리처분계획에 공동주택의 일반분양가가 포함된 경우, 같은 조 제3항에 따라 실제 일반분양을 할 때 반드시 관리처분계획에서 예상한 일반분양가를 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것이다”고 법령해석을 했다.

하급심은 “관리처분계획에 정해진 종후자산 추산액은 정비사업의 시행 결과 조성되는 대지 또는 건축물의 권리귀속에 관한 사항과 조합원의 비용 분담에 관한 사항 등을 규율하기 위한 요소일 뿐이고, 사업시행자가 관리처분계획에 정해진 일반분양분 종후자산 추산액에 구속되어 분양가격을 정해야 한다거나, 이와 다르게 분양가격을 정하기 위해서는 관리처분계획을 변경해야 한다고 볼 수 없다”고 판시했다.

생각건대, ①일반분양가의 예정액이 관리처분계획 인가의 대상으로 보기 어려운 점, ②도시정비법 및 도시정비법에서 일반분양에 관하여 준용되는 주택법 제54조는 일반 분양가격의 산정에 관하여 직접적으로 규율하고 있지 않은 점, ③사업시행자가 일반 분양 수요가 많은 경우 일반분양가격을 높게 책정하여 수익성을 높이고, 수요가 적은 경우 일반분양가격을 낮추어 미분양을 방지할 필요성이 있는 점 등을 고려하면, 법제처의 법령해석과 하급심의 입장이 타당하다고 사료된다.

남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵


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