3개 이상 연립 ‘통합재건축’ 길 열렸다
나홀로 아파트등 도시 난개발 해소될 듯
별도 사업승인받은 지역 통합개발 가능
3 이상의 공동주택단지가 밀집돼 있는 지역도 정비구역 지정이 가능해져 통합재건축이 활기를 띠고 있다. 특히 안산시 단원구 원곡동·초지동 일원의 연립단지들이 대표적이다. 이들 연립단지의 경우 <도시 및 주거환경정비법 시행령>이 개정되면서 3 이상의 공동주택단지가 밀집돼 있을 경우에도 정비구역 지정 신청이 가능해져 재건축사업이 탄력을 받을 전망이다.
원곡·초지연립단지들은 종전법에서는 정비구역 지정 요건에 해당하지 않아 사업승인을 얻은 단지별로 재건축을 추진해야만 했다. 연립주택단지 수십개가 도시계획도로에 의해 따로 구분돼 있지만 이를 하나의 단지로 사업을 추진하는 게 불가능했다는 얘기다.
결국 이들 5개 단지(100여개 연립+기타건축물 10여개) 5천여세대는 개별적으로 재건축을 추진할 수 밖에 없어 계획적 관리를 통한 쾌적한 주택단지 창출을 목표로 도입된 도정법 취지에도 부합하지 않는 문제가 발생했다.
이에 따라 4층 이하의 공동주택으로 구성돼 별개의 사업승인을 얻은 지역이라 하더라도, 합리적이고 효율적인 토지이용을 위해서라면 하나의 정비구역으로 지정해 계획적으로 개발하는 방안모색에 대한 필요성이 강력히 대두되기 시작했다.
▲난개발 등 도시계획에 역행=실제로 이들 단지들이 개별적으로 재건축을 추진할 경우 관련법에서 정한 세대수별 부대복리시설 설치기준 등에 따라 주민운동시설, 보육시설, 교육시설, 공원 등 각종 도시계획시설의 설치없이 사업이 추진되기 마련이다. 난개발로 이어진다는 얘기다. 반대로 이들 단지들이 하나의 정비구역으로 지정받아 재건축을 추진할 경우 각각 1천여세대 대규모 단지가 형성될 수 있어 단지내 부대복리시설은 물론 정비기반시설 확보가 가능해진다.
이와 관련 일부 사업지의 경우 사업성 극대화를 위해 기존 세대를 분할·개발해 주민편익을 위한 기반시설이 충분히 확보하지 않는 경우가 발생하는 데 비해, 이들 지역의 경우 이와는 반대로 오히려 도시정비 차원에서도 장려해야 하는 상황이었다.
물론 개별적인 사업승인이나 건축허가를 받고 건립된 연립주택의 경우 각각의 단지가 산발적으로 재건축을 추진하는 게 법에 저촉되는 것은 아니지만, 도시관리나 주거환경 정비차원에서 마이너스 효과를 발생시키는 모순점이 드러나게 된 것이다.
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연립 100여개 5,200세대 ‘햇빛’
■사업추진 현황
안산시 원곡동·초지동 일원은 1980년대 초 산업기지개발공사(현 수자원공사)에서 반월신도시(현 안산신도시)내 주거용지 중에서 중밀도 주거용지를 산업기지개발사업실시계획을 통해 연립주택부지로 용도세분해 지정했다.
실시계획에 따라 조성된 부지는 지정된 용도로만 건축할 것을 전제로 실수요자에게 분양됐다. 결국 지난 1986년 12월 반월신도시 도시설계에 의해 이들 지역이 건축법 제8조의2에서 정하는 도시설계구역에 포함됐고, 대지의 용도에 관한 사항을 근거로 지정돼 연립주택 건축만이 가능했다.
현재 이 지역 5개 연립단지들은 제1종 일반주거지역이면서 일반미관지구로 지정돼 있다. 연립단지는 건축물이 총 110여개로 세대수만 5천200여세대에 이른다. 이중 연립주택이 97개이고, 단지내 상가·시장·목욕탕·경로당·종교시설 등 기타 건축물이 13개이다.
처음 원곡·초지동 5개 연합단지들은 공동으로 재건축을 추진할 수 있는 관련조항이 없어 어려움을 겪었다. 결국 지난 2003년 12월 30일 개별로 추진위원회 승인을 받았다. 하지만 개정된 도정법시행령에 따라 소규모 연립주택단지도 통합재건축을 추진할 수 있는 길이 열리게 됐다.
이에 따라 이들 연합단지들은 도정법시행령 개정 직후인 지난 7월 15일 통합단지 안전진단을 신청했으며, 9월 30일 경기도 예비평가위원회에서 D급 판정을 받았다. 현재 시는 정밀안전진단기관 지정을 위한 입찰공고를 내고 지난 16일 입찰서류를 접수받았다.
정밀안전진단까지 통과할 경우 통합추진위원회 승인, 정비기본계획 수립, 도시관리계획 변경, 정비계획 수립, 조합설립인가, 사업시행인가 등의 절차를 밟게 될 것으로 보인다.
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미관지구·동의율
풀어야 할 숙제들
원곡·초지연립단지들이 원활한 통합재건축 추진을 위해서는 풀어야 할 숙제가 여전히 남아있다.
우선 동의율 적용 문제다. 도정법 제13조는 <조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회를 구성하여 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 한다>고 규정하고 있다.
이때 연립단지 전체의 과반수만 얻으면 되는 것인지, 아니면 전체의 과반수에 개별연립단지들의 과반수 동의도 필요한지에 대해서는 여전히 의문이다.
시 관계자는 “단독주택 재건축의 경우도 동의율 산정방법에 논란이 있는 것으로 알고 있다”며 “정확한 산정방법은 건설교통부에 문의해 처리할 예정”이라고 밝혔다.
또 원곡·초지연립단지들은 일반미관지구로 지정돼 있어 4층 이하로만 건축할 수 있다. 이럴 경우 현재도 대부분 2~4층인 단지들이어서 사업추진 자체가 불가능해진다. 토지의 효율적 측면과 사업성을 고려할 때 일반미관지구에서 해제돼야만 사업 추진이 가능하다는 얘기다.
여기에 시 도시과 입장에서는 정비계획이 아닌 별도의 도시관리계획이 필요하다는 입장이다. 결국 시 도시·주거환경정비기본계획에 정비예정구역으로 포함되더라도 별도의 도시관리계획을 거쳐야 할 것으로 보인다.
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안산시·주민 마인드로 실타래 풀어
■법 개정 어떻게 이뤄졌나
사업승인을 받은 단지들이 개별적으로 재건축을 추진할 경우 나홀로 아파트 등으로 난개발되거나, 각종 규제로 재건축을 아예 포기할 경우 노후된 상태에서 그냥 방치되는 문제점이 지적돼 왔던 게 사실이다. 결국 안전사고의 위험은 물론 저소득층 주민의 주거환경은 갈수록 악화일로를 걸을 수 밖에 없었다.
하지만 지난 5월 18일 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’이 개정되면서 별표1 제3호 가목에서 “3이상의 공동주택단지가 밀집되어 있는 지역으로서 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역은 정비계획을 수립한다”로 바뀌게 돼 정비구역 지정이 가능해졌다.
도정법 시행령 제20조도 <별표1 제3호 가목 (4)의 규정에 의한 노후불량건축물수에 관한 기준을 충족한 경우 잔여 건축물은 안전진단 대상에서 제외된다>고 개정됐다.
이에 따라 전국의 소규모 연립단지들의 경우 통합재건축을 추진할 수 있게 돼 사업추진에 파란불이 켜지게 됐다. 이처럼 통합재건축의 길이 열릴 수 있게 된 데는 안산시의 적극적인 행정마인드가 큰 몫을 했다. 지난해 10월 안산시 건축과 유재원 담당이 제안한 원곡·초지동 연립주택 재건축을 예로 든 ‘소규모 공동주택 업무처리지침(안)이 규제개혁위원회 우수 안건으로 채택되면서 통합재건축이 급물살을 타게 된 것이다. 규개위는 곧바로 건설교통부에서 법 개정을 위한 부처간 추진을 제안하고 도정법시행령이 개정될 수 있었다.
