△한국일보·중앙일보 기자
△한국수자원공사 사장
△한성대 행정대학원장
△(사)한국부동산연합회 회장
△서울신문 명예논설위원(현)
△삼성에버랜드 고문(현)
△준옵티컬 회장(현)

“정부가 정말로 부동산문제를 바로 잡겠다는 의지가 있다면 다른 복잡한 것을 필요없다. 자금출처조사 제도만 완벽히 도입해 실시하면 된다.” 국내 각 분야의 부동산 엘리트전문가들이 대거 참여하고 있는 서울부동산포럼을 이끌고 있는 이태교 회장(69)은 현재와 같은 부동산정책으로는 부동산 문제를 근본적으로 해결하기 어렵다고 밝혔다. 다분히 감정적이고 대중적 인기에 편승한 현재의 부동산대책은 당장 가격안정에는 성공할 수 있으나 중장기적으로 봤을 때는 가격 폭등을 유발할 수 있다고 경고했다. 복잡하고 꼬여 있을수록 원론으로 돌아가야 한다는 이회장은 강남과 같이 수요가 몰리는 곳에는 재건축 완화 등을 통해 공급을 늘려주고, 이로인한 불로소득들은 세금으로 조정하는 정책들이 나와야 한다고 밝혔다.

-서울부동산포럼이 설립 2주년을 앞두고 있다. 서울부동산포럼의 설립동기는.
=우리나라에는 아직까지 부동산 산업분야를 대표하는 명실상부한 기관이나 조직이 사실상 없는 형편이다. 디벨로퍼협회 중개사협회, 평가사협회, 주택협회 등 대부분이 이익집단만이 있었다. 부동산분야에서 원로로 대접받는 입장이다보니 이런 현실에 대해 책임감을 느꼈다.
따라서 부동산관련 각 분야에서 왕성한 활동을 벌이고 있는 사람들을 접촉하며 뜻을 함께 해 2003년 11월 12일 창립하게 됐다. 이로써 우리나라에도 한국을 대표할 수 있는 부동산엘리트 집단이 탄생하게 됐다.

-포럼에 참여하고 있는 회원들의 구성은.
=건설, 개발, 컨설팅, 감정, 중개, 학계, 연구원, 한국에 진출한 외국계 부동산회사 등 이름만 대면 알 수 있는 국내 부동산관련 핵심인사들이 대거 참여하고 있다.
모임의 역동성과 장래성을 위해 나이 많은 권위자보다 30대후반∼40대를 중심으로 회원들을 선발했다. 회원들은 자기분야에서 제1인자이거나 국제무대에서 평가를 받고 있는 사람들이다. 우리 포럼에 가입하기 위해서는 8명으로 구성된 자격심사위원회를 통과해야 한다. 한명의 후보자를 두고 심사위원들이 각자 철저하게 검증하다보니 신청자가 10여명이라도 실제 가입하는 회원은 두 세명에 불과하다.
이런 절차를 통해 활동하고 있는 회원은 현재 95명으로 올 연말까지 100여명을 확보할 예정이다. 내년에는 문호를 좀더 개방해 200∼300여명까지 늘릴 계획이고 당분간은 이 정도 숫자를 유지하며 이끌어갈 계획이다.

 -포럼의 구성 및 회원의 관리 운영은.
=우리 포럼은 회원들에게 ‘자부심을 느끼고, 재미있고, 유익하게’이 세가지 조건을 만족시켜 주기 위해 노력하고 있다. 매달 칼럼, 동정 등을 담은 뉴스레터를 발간하고 또 3개월마다 정기세미나를 개최하고 있다. 세미나는 회원을 위주로한 세미나 2회에 공개세미나 1회 꼴로 세미나가 진행되고 있다. 제9차가 되는 이번 세미나는 창립 2주년 기념 국제세미나로 11월8일 삼성 본관에서 개최할 예정이다. 주제는 중국부동산을 중심으로 꾸몄다. 중국의 개발관련 제도 및 투자·개발·금융사례와 부동산제도 비교 등의 내용들이 발표되고 논의될 계획이다.

-현 정부 들어 부동산가격이 크게 오른 이유는 무엇인가.
=부동산이란 투자대상으로 봤을 때 자금의 생리는 초과이윤이 기대되는 쪽으로 움직인다. 자본주의 사회에서 투자대상으로 검토할 수 있는 것은 예금, 증권, 부동산 3종류이다. 증권은 개인이 투자해 성공한 사례가 거의 없다. 금리는 현상유지도 안될 정도로 저금리이다. 개인의 여유자금이나 부동자금들이 갈 수 있는 곳은 부동산 밖에 없는 상황이었다. 여기에 정부와 지자체의 각종 개발정책들이 발표되면서 값을 부추긴 것이다.

-정부의 이번 부동산대책은 세금으로 모든 문제를 해결하려는 자세인데.
=2007년부터 1가구2주택자 이상의 사람들에게 50% 이상의 세금을, 그것도 실거래가로 부과한다면 이는 세금이 아니라 몰수다. 옛날부터 이렇게 규정되어 있는 상황에서 이들이 다주택자가 되었다면 별 문제가 없지만 갑자기 제도를 도입해 재산을 몰수해 가는 것은 자본주의 사회에서 잘못된 일이다. 지금까지 여유자금을 부동산에 투자하는 것은 용인돼 왔다. 이로인해 1가구2주택자도 발생했는데, 지금에 와서는 2주택 이상을 가진 사람이 범죄자처럼 몰리고 있다. 1가구 2주택, 3주택 정도는 있을 수 있는 일이다. 증권과 금융이 침체된 상황에서 부동산을 재테크의 수단으로 접근했기 때문이다. 이것을 사회악처럼 취급하는 것은 잘못된 것이다. 이 사람들에게도 몰수당한다는 기분이 들지 않도록 여분의 주택을 처리할 수 있는 길을 모색해 줘야 한다.

-송파신도시가 강남대체지로서 제 기능을 발휘할 수 있겠는가.
=송파 판교신도시가 현실적으로 우리 눈앞에 가시화될 수 있는 것은 적어도 2∼3년후 정도다. 강남을 대체할 조건이 당장은 안된다. 따라서 강남의 집값은 일시적으로 떨어지는 양상을 보이고 몸을 낮추고 있지만 장기적으로는 오를 수밖에 없다. 왜냐하면 강남은 독점적 지위를 형성하고 있기 때문에 가격도 독점적 지위를 형성할 수밖에 없다. 더구나 부동산은 위치가 고정되어 있기 때문에 대안은 마련될 수 없다. 2∼3년후에 송파가 되었다 해도 여건은 강남과 차이가 날 것이다. 더욱이 송파에 대한 기대는 심리적 효과에 불과할 뿐이다. 서류상으로 된 것이지 실제 들어가 살 수 있는 시기는 언제가 될지 모른다.

-그렇다면 강남수요의 공급문제를 해결할 수 있는 방법은 무엇인가.
=이 문제를 푸는 방법은 강남에서 공급을 늘려주는 수밖에 없다. 방법은 우리나라 아파트 공급의 40%를 차지하고 있는 재건축과 재개발을 활성화하는 것이다.
강남지역의 용적율과 건폐율을 올려 초고층화 하고, 이로인해 불로소득을 얻는 사람에 대해서는 세금으로 조정을 하면 된다. 즉, 수요자들이 원하는 장소에 필요한 물량을 공급해 줘야 집값 문제를 해결할 수 있다. 송파와 같은 대체지를 완성하기까지는 막대한 인프라가 필요하고 이를 위해 엄청난 비용과 시간을 들여야 한다. 일단 기존 강남지역의 아파트를 고층화해 공급을 확대하는 방법이 오히려 비용과 시간을 절약할 수 있다.

-정부의 부동산 정책은 감정적이고 대중적 인기에 편승한 면이 있다는 지적이 많은데.
=장기적이고 조직적이고 시장원리를 가능한 존중하는 정책을 펴야 부동산시장이 안정될 수 있다. 지금과 같은 도가 넘을 정도로 강한 조세중심으로 펴 나가면 우선은 눈치를 보느라 보합 내지 떨어지지만, 시간이 지나 정권이 바뀌는 등의 변수가 나타날 경우 수요 공급 불균형으로 인한 폭등이 우려될 수 있다. 경제를 힘으로 계속 누를 수는 없다.
정부는 국가 전체경제적 측면에서 욕을 먹더라도 정책을 추진해야 한다. 그런데 가격이 오를 경우 정권의 인기에 문제가 있다는 것에 비중을 두고 정책을 펴고 있다. 경제논리가 아닌 정치논리다. 정치논리로 부동산문제를 해결하려고 하면 단기적으로 효과가 있겠지만 장기적으로는 더 큰 부작용을 가져올 수 있다.

-복잡할수록 원론으로 돌아가라는 얘기를 자주 하던데 그 뜻은 무엇인가.
=근본적으로 부동산 문제를 접근하는 방법은 공급의 극대화, 수요의 합리화, 유통의 원활화, 국민정서의 순화 등 네 가지를 염두에 둬야 한다.
부동산 정책이 경기조정을 위해 일부 조절하는 것은 불가피하다. 그러나 지금까지 정부의 부동산 정책은 냉탕, 온탕을 오가는 예측불가능한 제도를 견지해 왔다. 이로인해 주택공급업자가 장기계획에 따라 주택공급 계획을 세울 수 없었다. 장기적 계획하에 꾸준히 주택을 공급할 수 있도록 정책에 일관성이 있어야 한다. 실수요자 입장에서도 내집마련의 꿈이 어려운 실정이다. 즉, 공급의 극대화 자체가 어려운 실정이다.
수요의 합리화 측면도 마찬가지다. 현재는 수요의 합리화가 아니다. 실수요 위주로 정책을 펴게 되면 부동산시장은 죽을 수밖에 없다. 실수요자는 구매 의욕은 있어도 능력이 안되는 경우가 많다. 따라서 구매능력을 가질 수 있도록 제도적 뒷받침이 필요하다. 장기저리의 부동산금융을 개발해 지원해야 하는데 이런 시스템은 마련하지 않고 실수요자 중심의 정책을 편다면 주택은 팔리지 않게 된다.
즉 공급이 부족하면 공급을 늘리는 방법으로, 실수요자의 구매능력을 높이되 투기수요자의 진입을 막는 제도를 도입해 부동산 문제를 해결해야 한다는 것이다.

-부동산시장을 근본적으로 안정시킬 수 있는 방법이 있다면.
=정부가 정말 부동산 투기를 잡겠다는 의지가 있다면 다른 복잡한 것 필요없다. 장기적이고, 예외없이, 또 간단없이 ‘자금출처조사’만 완벽하게 실시하면 된다.
300조원이 넘는 부동자금중 대부분은 더러운(?) 돈이다. 기업의 탈세자금, 공직자의 비리자금들이 핵심이다. 부동산 거래시 교과서대로 자금출처 조사를 하면 과거 범죄행위까지 다 나타나게 되는데 누가 부동산에 투자하겠는가. 떳떳하지 못한 돈이 들어오지 않으면 부동산 폭등이 일어나지 않는다. 정부가 의지를 가지고 끝까지 밀어붙이면 부동산 문제는 근본적으로 해결될 수 있다.
또한 조직을 일원화한 조기경보시스템을 구축할 필요가 있다. 현재 부동산을 제어하는 정책수단은 허가제, 신고제, 세금, 자금출처조사, 부동산금융 등인데 이것을 관할하는 부처가 다 다르다. 이 제도들을 총괄적으로 다룰 수 있는 가칭 부동산정책위원회 등의 상설기구가 마련되어야 한다. 이 위원회에 각 관련부처의 공무원들이 파견 나와, 자료를 취합 분석해 부동산문제를 미리 점검해 나가야 한다.