지난 8월 31일 정부는 보유세 및 양도소득세 강화 등을 통한 투기적 수요 억제와 송파신도시개발 등 미니 신도시 개발로 공급확대에 역점을 둔 부동산 종합대책을 발표했다. 하지만 일부 내용은 부처간 협의가 이뤄지지 않아 조기 실현 가능성이 의문시되고 있고, 법을 개정해야 하는 일부 사안은 국회통과가 쉽지 않을 전망이다. 그럼에도 단기적으로는 투기적 가수요가 줄어 상당 폭의 부동산 가격 하락이 예상되고 있고, 이에따라 부동산 시장에 몰려있던 부동자금들 중 일부는 자본시장으로 회귀할 것이란 분석도 나오고 있다. 레피드도시개발 권대중 대표는 “8·31조치에 이어 재건축조합원의 입주권을 주택 수에 포함하겠다는 정부의 발표로 인해 매물이 늘면서 서울과 수도권 지역의 재건축 가격은 적게는 15%에서 많게는 30%까지 가격 하락이 예상된다”고 밝혔다. 권대표를 만나 8·31 대책이 시장에 미치는 영향과 이에따른 주택가격의 흐름을 분석해 봤다.

-이번 8·31 부동산대책에 대한 종합적인 평가를 해 준다면.
=이번 정부대책은 부동산 문제가 저금리와 과잉유동성에 의한 가수요 때문인지, 아니면 근본적인 중대형 아파트의 공급부족 때문인지 정확한 분석이 부족한 상태에서 대책이 나온 것 같다. 게다가 서울의 뉴타운 일부지역과 판교를 중심으로 한 강남, 송파, 성남, 분당, 수지 등 주변지역의 부동산 가격이 많이 오른 것을, 전체 부동산시장에 영향을 미치는 부동산세제와 보유제한 등으로 대책을 내 놓았다. 따라서 일관성 있게 유지될지 의문이며 당장은 부동산투기와 관련이 없는 실수요자, 특히 노후 생활자나 선량한 선의의 피해자가 나올 수 있을 것으로 판단된다.

이번 대책 중에서 뉴타운 개발과 미니 신도시 등 공급확대 정책은 오히려 부동산시장의 불안을 부추길 수도 있는데다가 부처간 충분한 협의가 이뤄지지 않아 조기 실현 가능성이 의문시되고 있다. 또한 일부 법을 개정해야 하는 몇몇 내용들은 국회에서 쉽게 합의통과될지도 지켜볼 일이다.

-이번 발표를 보면 강남은 억제하고 강북을 개발하는 의지가 높은 것 같다. 향후 주택시장은 어떻게 움직일 것으로 전망하는가.
=강북권 광역개발을 통한 공급확대 정책은 일단 긍정적으로 평가한다. 강북 개발의 사업 속도가 빨라지고 생활환경은 물론 삶의 질을 높일 수 있는 환경으로 탈바꿈 한다면 강남 부럽지 않은 지역으로 변모할 것이다. 이번 대책은 보유세 등 세금과 관련된 정책이며 강남권을 겨냥한 대책이다. 그럼에도 대다수 강남권 사람들은 연말 입법과정까지 지켜보는 분위기 일 것이다. 그 이후 확실한 세금부담을 느끼거나 2주택자의 양도세 중과세가 확실하다면 계속 거주할지 여부를 판단할 것이다.

그 와중에 자산가들은 8·31대책 이후 어떤 식이든 자산 포트폴리오를 재구성해야 하는 불가피성 때문에 처분성 매물출현이나 부동산상품 간에 이동이 예상된다. 반면 강남 불패론에 신뢰를 보내는 사람들은 대부분 중대형 새 아파트로 무게를 옮길 것이고 강남권과 분당 등 인기지역 아파트의 경우는 팔아도 가장 늦게 팔거나 보유심리가 강해지면서 오히려 매물이 부족해질 가능성도 예상할 수 있다. 또한 양도세 부담이 매매가에 전가되면서 가격상승의 부작용 가능성도 있다. 2주택 이상 보유 세대들은 서울 강남지역이 아닌 다른 곳에 있는 저가의 아파트부터 팔아 치울 것이고 이에 따라 강남과 비강남, 고가와 저가 아파트 간 가격 격차는 지금보다 더욱 벌어질 것으로 판단된다.

-재건축과 관련해 향후 정부 정책을 전망한다면.
=향후 재건축·재개발시장은 주택가격 움직임과 개발부담금제의 위헌여부, 기반시설부담금제의 실효성 등에 달려 있다고 볼 수 있다. 여기에 정부에서는 재건축과 재개발사업에서 금년도 내에 관리처분인가를 받은 단지는 종전과 같이 입주권을 양도해도 준공 후 등기시점까지는 주택으로 인정하지 않지만 내년부터는 입주권도 주택으로 인정하여 양도세를 물리겠다는 방침이다. 이것은 위헌의 소지가 많다. 또한 재건축·재개발사업에서 개발이익환수제도를 적용하여 임대아파트를 짓게하는 것 자체도 미 실현이득에 대한 과세이므로 위헌이다.

유독 재건축과 재개발사업에서만 강도 높은 정책, 위헌의 소지가 있는 정책을 계속적으로 발표하고 시행하겠다는 정부의 방침에 무리가 있다고 생각한다.

-정부가 재건축ㆍ재개발 조합원 입주권도 주택 수에 포함하기로 하면서 시장에 큰 타격이 예상되는데.
=종전까지는 재건축ㆍ재개발 지역 내 주택이 멸실되면 주택 수 계산에 포함되지 않아 1가구 3주택 중과 규정을 피하거나 1가구 1주택 비과세 규정을 적용받는 절세 수단으로 사용해왔다. 하지만 내년부터는 이런 혜택이 없어지게 됐다. 이 때문에 재건축ㆍ재개발 주택의 투자 수요가 줄고 가격 하락이 불가피할 전망이다. 특히 강남구 개포동 주공아파트 단지와, 강동구 고덕동ㆍ둔촌동 주공아파트 단지 그리고 강남구 대치동 은마 아파트단지 등이 큰 타격을 받을 것으로 보인다. 또 마포구 아현동과 송파구 거여동ㆍ마천동 등 2ㆍ3차 뉴타운 지역은 올해 안에 관리처분이 어려운 사업지로 내년 이후 관리처분을 받게 되면 주택 수에 포함돼 비과세 및 중과세 회피 매력이 사라지게 된다.

뿐만 아니라 지난 2003년 12월 31일 이후에 조합설립인가를 받은 단지는 아예 조합원 명의변경까지도 불가능해 매물이 나오지 않겠지만 아직 조합설립인가를 받지 못해 매매가 자유로운 단지는 중과세를 회피하기 위한 매물이 급증할 것으로 보인다. 따라서 이런 곳을 중심으로 가격 하락이 불가피할 것으로 보인다. 1가구 2주택 양도세 유예기간인 내년 말까지는 팔려는 매물이 더 늘어날 수 있다.

어찌됐든 이번 조치로 서울과 수도권 지역의 재건축 사업지역의 부동산 가격은 적게는 15%에서 많게는 30%까지도 가격 하락이 예상된다. 이렇게 되면 사업자체도 좀 위축되거나 추진이 늦어지게 될 것이다.

-내집 마련 수요자들에게 집을 사야 될 시점을 조언해 준다면.
=무주택자들은 매수시점을 금년 하반기로 잡는 것이 좋을 것 같다. 그 이유는 1가구 2주택자들의 경우 실거래가가 적용되는 내년 이전에 집을 매도해야 세금을 절세할 수 있기 때문이다. 따라서 금년 하반기에 비강남권을 중심으로 매물이 많아질 것으로 예상된다.

또한 내년 3∼5월 사이에 매물이 급증할 수도 있다. 이것 역시 종합부동산세가 6월1일을 기준으로 부과하기 때문에 그 이전에 매도하려는 사람들이 있을 것이기 때문이다. 따라서 이 시기도 무주택자들에게는 내집 마련의 기회라 할 수 있다.

내년 10월과 12월 사이에도 매물이 급증 할 수 있어 고가주택 매입을 원하는 사람들에게 좋은 기회가 될 것이다. 1가구 2주택자의 경우 2007년부터는 첫 번째 양도하는 주택에 대하여 양도세가 50%중과가 적용되는 시기이고, 강남 등 고가주택 양도세 중과 유예기간이 만료되는 시기이기 때문이다. 하여튼 내 집 마련을 하려는 사람들에게는 올 하반기나 내년 상반기 또는 하반기까지 좋은 기회가 될 것 같다.

-재건축 아파트를 매입하거나 팔려는 사람들이 손실을 줄일 수 있는 방법은.
=예전처럼 재건축사업의 투자는 그렇게 쉽게 생각하고 판단하는 것은 좋지 않을 것 같다. 금년도에 관리처분인가를 받은 단지 즉, 규제에서 벗어나는 단지는 오히려 반사 이익이 있을 수 있다. 내년도에 관리처분을 받거나 사업을 추진하는 단지들은 입주권도 주택으로 간주되어 양도할 시점에 양도세가 부과된다.

-판교신도시에 이어 송파신도시가 주요 관심사로 부상했다. 두 곳을 비교해 본다면.
=송파신도시에 들어설 아파트는 판교보다 높은 15층에서 30층의 중·고층 아파트로 건설될 예정이다. 또한 그 토지 면적이 약200만평 규모이며 총 예상 가구 수는 5만가구 정도로 가구당 약40평 정도의 토지 면적이 주어진 셈이다. 이는 기존의 판교 신도시에 주워진 가구당 96평 정도에 비하면 절반 수준으로 이것만 보아도 주거환경이 어떻게 될 것인지 예상할 수 있을 것이다. 또한 전체 5만가구 중 국민임대 2만가구, 중대형 임대 9천가구로 배정하여 일반분양 물량은 2만1천가구 정도가 될 것이라고 정부가 발표했습니다. 일반 물량 중에서 1만4천가구는 중대형으로 나머지는 국민주택규모(전용면적 25.7평) 이하로 계획하고 있으며 이 계획은 판교 신도시에서 봐 왔듯이 언제 또 계획이 바뀔지 모른다. 송파 신도시 개발자체도 부처 간 협의가 충분히 이뤄진 것은 아니다.