주안2·4동 재정비촉진사업 이끌어 갈 모범구역
촉진지구 제1호 조합설립인가… 교통·환경 양호
재개발·재건축 등 정비사업은 ‘시간과의 싸움’이라는 표현을 한다. 정비사업은 사업기간이 단축될수록 사업비가 줄어 들어 개발이익이 늘어나는 구조를 갖고 있기 때문이다.
여기에 다수의 구역이 동시에 사업을 추진하는 재정비촉진사업의 경우에는 신속하게 사업을 추진해야 아파트분양에서도 유리한 위치를 점할 수 있다.
최근 인천 주안2·4동 재정비촉진지구에서 최초로 조합을 설립해 사업추진에 우위를 점하고 있는 구역이 있다. 미추A구역이 바로 그 주인공이다.
이 구역은 지난해 5월 재정비촉진계획이 수립·고시된 지 불과 1년여 만에 ‘주안2·4동 재정비촉진지구 제1호 조합’이라는 수식어를 달며 신속하게 사업을 추진하고 있다.
여기에 상업지역을 개발하는 도시환경정비방식으로 사업이 추진되기 때문에 높은 용적률을 적용받아 사업성이 높을 전망이다. ‘
주안2·4동 재정비촉진지구의 선두주자’ 미추A구역을 다녀왔다.
▲촉진지구 제1호 조합… 신속한 사업추진에 사업성도 우수=주안2·4동 재정비촉진계획안에 따르면 미추A구역은 인천시 남구 도화1동 461-2번지 일대에 위치해 있다.
이 구역은 지난해 5월 재정비촉진계획이 수립·고시된 지 불과 3개월 만에 추진위원회를 승인받아 사업을 시작했다. 재정비촉진지구 지정 당시 현재의 미추1·A·B구역은 1개 구역이었지만 촉진계획이 수립되면서 3개 구역으로 나뉘어졌다.
타 구역의 경우 재정비촉진지구 지정 이후 가칭 추진위를 구성해 사업을 준비해 온 반면 미추A구역은 촉진계획 수립 이후에 가칭 추진위를 구성한 후발주자였던 셈이다.
하지만 추진위 승인 이후 신속하게 사업을 추진해 지난 4월 촉진지구 내에서 최초로 창립총회를 개최한데 이어 첫 번째로 조합설립인가를 받았다. 특히 이 구역은 이른바 ‘O/S요원’이라 불리는 동의서징구를 위한 용역업체의 도움 없이 주민들만의 힘으로 동의서를 징구해 최초로 조합을 설립했다는데 더 큰 의미가 있다.
사업 속도만 빠른 것이 아니다. 조합원의 약 3배에 달하는 일반분양이 예상되는 사업계획은 이 구역의 우수한 사업성을 보여주고 있다. 촉진계획에 따르면 미추A구역은 대지면적 2만2천51㎡에 건폐율 49.42%, 용적률 621.77%를 적용해 총 539가구를 건립할 계획이다. 현재 조합이 파악하고 있는 조합원 수가 약 136명인 점을 감안하면 403가구가 일반에 분양될 전망이다. 오피스텔 1만6천240㎡, 판매시설 1만3천840㎡도 들어서기 때문에 개발이익은 더욱 늘어나게 된다.
김덕수 조합장은 “집행부가 사업추진을 위해 노력하고 조합원들이 적극적으로 참여해 사업이 빠르게 진행될 수 있었다”며 “주안2·4동 재정비촉진지구의 모범구역이 될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 말했다.
▲서울과의 접근성 높은 교통망… 수봉산 등 친환경 요소도 풍부=미추A구역은 주안2·4동 재정비촉진구역들 중 경인고속도로가 가장 가까이 위치해 있어 우수한 교통망을 갖추고 있다. 구역에서 출발해 불과 2~3분이면 경인고속도로에 올라탈 수 있기 때문에 서울은 물론 송도, 청라지구로도 빠르게 이동할 수 있다.
또 인천의 주요간선도로인 경인선과 맞닿아 있어 자가용을 이용해 인천 주요 지역으로 이동이 가능하다.
특히 경인선 주변에는 인천의 주요지역으로 연결된 버스노선이 지나고 있어 시내버스를 이용하기에도 편리하다. 여기에 구역 인근에 2014년 완공을 목표로 인천2호선 지하철역 공사가 진행되고 있어 교통여건은 더욱 좋아질 전망이다.
수봉산과 인접해 있다는 것도 이 구역의 장점이다. 수봉산은 도심에 위치해 있는데다 해발이 100m정도로 높지 않아 연인이나 가족들의 산책로로 활용되고 있다.
이밖에 인천의 명문대학인 인하대학교가 차량으로 5분 거리에 위치해 있으며 도화초, 주안초, 남부초, 용일초, 정석항공과학고, 인하사대부고 등의 학교로 통학이 가능하다.
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소형 다세대주택 3.3㎡당 1천만원선
■ 현재 시세는
미추A구역은 도심 내에 위치해 있는데다 일반분양물량이 많아 사업성이 높을 것이라는 것이 인근 공인중개사들의 예상이다.
특히 현재 주택시세가 높지 않은 편이어서 투자가치가 높다고 설명했다.
미추A구역 인근에 위치한 한 공인중개사사무소 관계자는 “소형 다세대주택의 경우 3.3㎡당 1천만원선, 단독주택은 500만~600만원선에 매물이 나오고 있다”며 “상가주택의 경우 1천만~1천200만원의 시세를 보이고 있다”고 말했다.
이어 “경인로 등과 같은 대로변에 위치한 신축건물의 경우에는 1천200만원 이상을 호가하고 있다”고 덧붙였다.
또 다른 공인중개사사무소 관계자는 “최근 부동산침체가 이어지고 있어 매매는 거의 없는 상황이지만 아직까지 주택가격이 크게 오르지 않아 투자가치는 높은 편”이라며 “도심을 개발하는데다 구역 인근에 지하철 2호선역이 들어설 예정이어서 개발호재로 작용할 것”이라고 말했다.
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“시공자 선정 작업은 8월부터 준비
조합 투명운영… 개발이익 극대화”
김덕수
미추A 도시환경정비 조합장
“사업초기에 주민들에게 정보를 제공하는 것은 한계가 있습니다. 하지만 솔직하게 대화를 하다보면 주민들도 이해하고 사업에 참여하게 됩니다. 정비사업은 주민들과 대화로 풀어가는 사업이라고 생각합니다.”
미추A구역 도시환경정비사업을 이끌어 가고 있는 김덕수 조합장은 조합원과의 소통이 가장 중요하다고 강조했다. 조합원에게 최대한의 정보를 제공해 조합원들이 참여하는 사업을 만들겠다는 것이다. 또 앞으로도 신속하게 사업을 추진해 조합원들에게 보다 많은 개발이익이 돌아갈 수 있도록 노력하겠다고 말했다.
▲사업을 추진하게 된 계기는=우리구역은 뉴타운지정 당시 현재의 미추1·B구역과 함께 한 구역으로 사업이 추진될 예정이었다. 하지만 촉진계획이 발표되면서 구역이 나눠져 각각 사업을 추진하게 됐다. 다른 구역에서는 가칭 추진위를 구성하는 등 사업추진 준비업무를 진행해 왔지만 분리된 우리 구역은 그렇지 못했다. 이렇다 보니 사업을 추진하겠다는 사람조차도 없었다. 이에 따라 구역 내에서 오래 거주하신 분에게 사업을 추진해줄 것을 부탁을 드렸다. 하지만 오히려 저를 추진위원장으로 추천하시고 사업을 도와주시겠다고 했다. 그 일을 계기로 추진위원장을 맡아 사업을 추진하게 됐다.
▲주안뉴타운에서 최초로 조합설립인가를 받았는데=하나인 구역이 둘로 나눠짐에 따라 타 구역에 비해 사업을 늦게 시작했다. 하지만 추진위를 승인받기 위한 동의율인 50%를 불과 3개월 만에 받았다. 조합설립동의서도 3개월 만에 75%를 초과했다. 촉진계획 수립 당시만하더라도 주민들이 사업에 대해 관심이 없었다. 반대하는 것보다 무서운 것이 바로 무관심이다. 하지만 향후 부동산가치나 입지조건 등을 고려해보면 사업을 추진하는 것이 현명하다고 판단했다. 이런 부분을 설명하자 주민들도 긍정적으로 받아들였다. 주민들의 적극적인 참여가 있었기 때문에 사업을 가장 빠르게 진행할 수 있었다.
▲향후 사업 일정은 어떻게 계획하고 있는지=지난 16일 남구청으로부터 조합설립인가를 받았다. 따라서 시공자를 선정하기 위한 업무를 진행해야 한다. 우선 시공자 입찰공고를 내서 건설사들의 참여 여부를 봐야 할 것 같다. 8월부터 시공자 선정을 위한 업무를 본격적으로 진행할 예정이다. 시공자 홍보기간 동안 주민들을 일일이 방문해 뇌물이나 금품 살포 등과 같은 비리가 발생하지 않도록 예방작업에 적극적으로 나설 방침이다. 이후 사업시행인가나 관리처분계획 등을 진행하게 될 것이다.
▲사업을 추진하면서 어려웠던 점은=토지등소유자 수가 적으면 추진위 승인이나 조합설립을 위한 동의서 징구가 쉬울 것이라 생각하는 사람들이 많다. 하지만 전체 토지등소유자에 대한 일정 비율을 맞춰야 하기 때문에 소유주가 적다고 해서 쉬운 것만은 아니다. 토지등소유자가 적은 곳은 소수의 주민들이 반대해도 동의율을 확보하기가 어렵다. 결국 조합설립은 집행부의 노력에 달린 것이다. 특히 우리구역의 경우 가격이 40억~50억원을 넘는 건물들이 즐비하다. 이러한 조합원들을 설득시키기가 쉽지 않았다. 조합원들에게 사업에 대한 정보를 최대한 전달하고 대화를 통해 조합원들의 참여를 이끌어냈다.
▲조합원들에게 당부하고 싶은 말은=주안뉴타운에서 최초로 조합을 설립할 수 있었던 이유는 조합원들의 적극적인 참여가 있었기 때문에 가능한 일이었다. 시공자 선정 시에도 조합원 과반수가 참석해야 총회를 진행할 수 있다. 뿐만 아니라 사업시행계획이나 관리처분계획을 수립할 때에도 조합원들의 참여가 필요하다. 또 향후 세입자 보상도 숙제로 남아있는 상황이다. 세입자와 조합원, 조합이 협력해 분쟁 없이 해결되길 바라고 있다. 조합원은 물론 세입자들도 사업에 관심을 가지고 협조해 주길 부탁드린다.
