지난해 8·31부동산종합대책에 따라 2007년 양도분부터 1세대 2주택자에 대해서 양도소득세 50%(주민세 별도) 중과세가 적용되는 것으로 알고 있습니다. 저의 경우 지방(진주)에 기준시가 1억원 주택과 서울에 기준시가 2억원 주택을 보유하고 있는데 1세대 2주택에 해당되는지 궁금합니다. 또한 1세대 2주택의 주택수 계산에 있어서 구체적인 판단기준이 무엇인지 궁금합니다.

올해부터 적용되는 1세대 2주택자에 대한 중과세 규정(50%)은 모든 2주택자에 대해서 중과세를 적용하는 것이 아니라 일정한 요건을 충족하는 주택에 대해서만 중과세를 적용하는 것입니다. 따라서 2주택을 보유하고 있더라도 양도소득세 중과세 50% 규정과 무관한 사람이 많습니다.

1세대 2주택자에 대한 중과세 규정 중 가장 중요내용은 ①수도권 및 광역시 지역에 소재하는 주택으로서 주택 및 부속토지의 기준시가합계액이 1억원초과 주택 ②수도권 및 광역시 외의 지역에 소재하는 주택으로서 주택 및 부속토지의 기준시가합계액이 3억원초과 주택에 대해 양도소득세를 중과한다는 것입니다. 또한 수도권과 광역시의 정비구역 지정승인이 난 재개발·재건축지역내 주택은 기준시가가 1억원이하라도 1가구 2주택 양도세 중과세대상입니다. 여기에 해당되는 주택을 2채 가지고 있을 경우에만 먼저 파는 집에 대해 중과규정을 적용합니다.

여기서 주택수 계산에 있어 유의할 사항은 수도권 및 광역시 외의 지역에 소재하는 주택으로서 주택 및 부속토지의 기준시가합계액이 3억원이하 주택은 2주택자 중과대상을 파악할 때 주택수 계산에 제외되는 점입니다. 하지만 수도권 및 광역시 지역에 소재하는 주택은 기준시가와 관계없이 주택수 계산에는 포함되는 것입니다.

질문하신 사례의 경우 지방(진주)에 소재하는 주택의 기준시가가 3억원 이하이므로 주택수 계산에서 제외되어 1세대 2주택자로 분류되지 않습니다. 이 경우는 어느 쪽을 먼저 팔던지 종전처럼 일반세율(9∼36%, 주민세별도)로 과세됩니다. 요약하면 지방(광역시제외)의 3억원 이하의 주택을 가진 2주택자는 모두 양도세 중과와 아무런 관련이 없는 것입니다.

구체적인 사례별로 위의 내용을 다시 한번 살펴보면 아래와 같습니다.