한국 중산층들은 여유 자금이 생기면 가장 먼저 부동산에 투자하려 한다. 특히 중산층의 절반은 부동산이 여전히 유망하다고 생각한다.

한국재테크의 역사를 통해서 보더라도 부동산은 최고의 돈벌이 수단이었다. 그 중심에 강남이 있다. 실제 지난 2000년 강남아파트 값을 100이라고 가정했을 때 현재 가격은 220에 육박한다. 5년간 강남 지역 아파트를 보유했다면 100%가 넘는 수익률을 올릴 수 있었다는 얘기다. 복리로 계산하면 강남 집값은 연15%의 수익을 올린 셈이다. 정부가 강남 지역을 타깃으로 ‘8·31 대책’ 같은 강력한 투기 억제 수단을 내놨지만 여전히 강남 집값은 떨어지지 않고 있다. 특히 재건축시장은 시간을 때우면서 숨죽이고 있다.

앞으로 부동산 가격이 급락할 것이라고 보는 전문가는 많지 않다. 2015년까지 인구가 늘어나는 추세인 데다 베이비붐 세대가 30∼40대로 진입해 가장 왕성한 경제활동을 하는 이른바‘스위트 스폿(sweet spot:충격중심)’이 되면서 이들이 주택 수요는 지속으로 늘어날 것으로 전망되기 때문이다.

그러나 일부 전문가들은 부동산이 이전처럼 최고의 재산 증식 수단이 되기 어렵다고 전망한다. 왜냐하면 올해부터 각종 규제가 시행되기 때문이다. 특히 재건축재테크는 당분간 힘들 것이란 분석이다. 강남 재건축아파트는 항상 집값 근원지로 꼽혀 메가톤급 정부규제의 1차 타깃이 돼 왔다. 정부는 최근 2∼3년동안 수많은 재건축규제정책을 쏟아냈다.

부동산 가격이 고평가돼 있다는 분석도 투자매력도를 떨어뜨린다. 서울 강남지역의 주택을 기준으로 하면 부동산은 우량 주식보다 4배 수준으로 고평가돼 있고 채권과 비교해도 두 배 수준이다.

많은 전문가들은 규제 강화와 고평가로 인해 앞으로 부동산 시장도 ‘양극화’가 굳어질 것으로 내다보고 있다. 서울 강남권 등 일부 핵심지역, 개발 호재가 있는 지역이 아니라면 자산가치가 하락하지는 않더라도 연 10% 선이었던 과거 5년간의 수익률을 올리지 못하는 지역이 훨씬 많아질 것이란 전망이다.

그러나 시장은 지금 기다리고 있다. 규제가 언제까지 갈 수 있을까에 촉각을 곤두 세우고 있다는 얘기다. 올해는 지방단체장선거가 있다. 후보들마다 공약이 쏟아질 것이다. 또 대통령선거도 얼마 남지 않았다. 각종 개발공약이 난무할 것은 명약관화하다. 따라서 부동산 시장엔 벌써 ‘대선효과’를 따진다. 각종 개발공약에 따른 투자자들의 발빠른 대응전략인 셈이다. 이래서 한국 부동산은 영원한 ‘엘도라도’라고들 하는 모양이다.