우리 부동산 시장은 지난해 그동안 볼 수 없었던 아주 강력한 8·31부동산대책을 발표하였다. 그 내용이 전에 발표한 정책들과는 사뭇 다른 내용을 담고 있어 2006년 새해에는 부동산시장에 많은 변화를 예고하고 있다.

2006년 새해 아파트시장의 기상도를 보면 상반기에는 먹구름이 드리워져 어두울 것이며 하반기에는 흐리거나 비온 뒤 서서히 햇볕이 나타날 수도 있을 것이다. 그 이유로 상반기까지는 8ㆍ31부동산 대책의 폭풍에 힘없이 흔들리겠지만 하반기에는 서서히 그 영향권에서 벗어날 수도 있기 때문이다.

아파트시장에 영향을 미치는 요인은 정부의 부동산정책과 입주물량 그리고 실물경기의 회복, 금리의 인상, 부동산에 대한 투자심리 등을 들 수 있을 것이다. 2006년에는 이들 요인들이 대부분 호재보다는 악재로 작용할 가능성이 크다.

먼저 현 정부의 강력한 부동산 규제정책 의지는 당분간 지속될 것이며 특히 재건축 규제완화를 하지 않겠다고 밝힌 점 등은 서울의 집값 안정에 영향을 줄 것이라 여겨진다.

부동산시장의 또 다른 악재는 금리 인상이다. 부동산가격은 금리와는 역비례 관계에 있다. 삼성경제연구소에서 발표한 내용을 보면 2000년 이후 회사채 금리와 주택 매매가격 지수간의 상관계수는 -0.83%를 기록했다고 발표했었다. 즉 금리가 1% 오르면 주택 값은 0.83% 하락(음의 상관관계)하는 요인이 생긴다는 뜻이다.

한국은행도 2006년에는 금리를 최소한 1∼2회 올릴 것으로 예상된다. 이는 부동산 시장에 큰 영향을 줄 것으로 보여진다. 지난 10여년 간 부동산 침체에서 벗어나지 못하고 있는 일본의 부동산시장도 1980년대 후반 부동산가격이 급등하자 정부가 2.4%였던 금리를 5년간 6%까지 인상하면서 부동산 가격이 급락하여 장기 침체의 늪으로 빠져들었다. 이렇게 금리가 인상되거나 대출비율이 강화되면 부동산가격에 미치는 영향은 지대하다.

부동산 투자환경도 한몫하고 있다. 종부세라든가, 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과세, 아파트 재당첨금지 기간의 연장 등이 그것이다. 따라서 올해의 아파트 시장은 실수요자 위주로 시장이 재편될 것이고 당분간 가수요는 사라질 것으로 보인다. 그래서 2006년 아파트값은 지역에 따라 차별화가 뚜렷할 것이며 전체적으로 3∼5% 정도 하락할 것으로 예상할 수 있다.

집값은 상반기에 많이 떨어질 가능성이 크다. 그 이유로는 종부세 부과 기준일인 6월1일 이전에 매물증가가 예상되고 상반기에 입주물량이 많은데 기인할 수 있다. 하지만 하반기에는 1가구 다주택자들이 내 놓는 물량이 어느 정도 소화되면 작게나마 일부 지역에서 반등할 수도 있다.

따라서 집값 반등시기를 올해가 아닌 2007년 하반기로 내다볼 수 있다. 2007년에는 연말 대통령선거에 따른 규제완화 기대감과 신규 입주물량감소 등으로 투자심리가 어느 정도 회복될 수 있을 것으로 예상되기 때문이다. 10·29대책이 그랬듯이 8·31대책에 따른 부동산 시장조정도 장기간의 하락보다는 1∼2년 정도의 조정을 거칠 가능성이 크다. 실제로 10·29대책 이후에도 서울지역 아파트 값은 11개월간 떨어졌다가 다시 반등했었다.

올해의 상가시장은 8·31 부동산대책과 상가 후분양제도가 좌우할 것으로 보인다. 상가분양 업체들은 현재의 상황을 미분양 물량을 소화하는데 적기로 보고 있으며 주택시장과 토지시장 규제에 따른 반사 이익을 얻을 찬스로도 여기고 있다. 이 같은 환경을 분양광고에도 적극 인용하고 있다.

그러나 상가는 정부의 정책에 의한 풍선효과를 기대하기 보다는 경기 활성화와 상가의 입지, 상가의 종류에 따라 분양성과 투자수익성이 달라진다는 점을 알아야 한다. 그래서 상가는 단독상가와 단지내 상가 위주로 투자해야 한다. 직·간접적인 상주인구가 없거나 교통여건이 나쁜 지역은 아무리 광고를 하여도 수익성이 나쁘기 때문에 실패할 가능성이 크며 택지개발지구는 다소 활성화 될 것으로 보여진다.

따라서 단지 내 상가가 안전한 상품으로 떠오를 수 있다. 배후아파트 단지를 확보하고 있는 만큼 투자자들의 관심이 많아질 수 있다는 얘기다. 정부가 공공 임대주택을 실수요자 중심으로 공급하겠다고 계획하고 택지를 1천200만평 조성하며 부족할 경우 확충할 계획이기 때문에 단지내 상가 공급은 꾸준할 전망이다. 그러나 가격이 급등하거나 과열되면 다시 규제가 따른다는 점을 염두 해 둬야 할 것이다. 8·31대책 이후 관심이 다시 높아지고는 있지만 높은 낙찰가로 분양을 받을 경우 향후 환금성이나 수익성 악화로 나타나기 쉽다.

그러나 입지여건이 좋은 근린상가는 투자자들이 가장 선호하는 투자 상품이다. 점포의 활용도가 높으며 상권이 활성화되면 시세차익도 기대할 수 있기 때문이다. 따라서 상권이 활성화된 곳의 상가들은 부동자금이 상당수 흡수될 가능성이 크며 이는 도심지를 중심으로 심화될 것으로 보인다. 일본의 예도 도심 외곽지의 물건보다는 수익성이 높고 안정적인 도심지 물건을 선호하는 경향이 뚜렷이 나타나고 있는 것을 보면 우리도 역시 그러할 것으로 예상된다.

도심지가 아니면 대규모 주거단지 주변 상가들은 투자자들의 관심을 받을 수 있을 것으로 보인다. 또 후분양 제도에 따라 상가 공급량이 대폭 감소할 가능성이 매우 크기 때문에 희소가치가 높은 상가는 안정성이 한층 높아질 수 있다. 하지만 대형 쇼핑몰은 경쟁력이 약화될 것으로 예상된다. 도심 쇼핑몰은 공급과잉에다 기존 쇼핑몰들의 경쟁력 약화로 인해 눈에 띄게 공실이 늘어나는 만큼 부동자금이 흡수되기는 어려울 것으로 보인다.

IMF이후 그동안 토지시장은 햇볕을 가장 많이 받은 시장이라고 하여도 과언이 아닐 것이다. 그러나 올해의 토지시장은 그렇지 않다. 8·31부동산 대책 중 토지부분이 금년부터 본격 시행되기 때문이다. 그 규제는 대부분 외지인의 투기 수요 억제에 맞춰져 있다. 정부는 취득·보유·양도 등 모든 분야에 걸쳐 옥죄기에 나설 태세인데 실수요 아니면 땅을 사지 말라는 뜻이 담겨져 있다. 그동안 외지인이 몰려 들썩였던 곳은 매물을 받쳐줄 매수세가 없어 하락폭이 심해질 수 있다. 다만 개발 재료가 있는 곳은 선별적으로 강세를 유지할 것으로 보인다. 따라서 2006년 토지시장은 그 어느 때보다 심한 양극화 현상이 나타날 것으로 전망된다.

정부는 2005년 11월 11일부터 토지거래 허가구역 땅 전매를 최장 5년간 제한하는 내용의 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률> 시행령 개정안 시행에 들어갔다. 허가구역 내에서 거주용 주택(완공된 전원주택지 포함)을 짓기 위해 허가를 받은 경우 취득일로부터 3년간 전매할 수 없다. 물론 전답은 2년, 임야는 3년 그리고 기업용 부동산은 4년씩 그 거래 기간을 제한하고 있다.

또한 토지보상비의 채권지급이나 농지전용부담금제 등이 금년부터 본격적으로 시행된다. 외지인이 땅을 살 때 거주기간을 1년으로 늘리는 방안도 시행된다. 가장 큰 악재는 개발부담금제나 기반시설부담금제도이다.

이 두 제도가 시행되면 개발사업 위축은 물론 분양가 인상 등 부작용도 클 것으로 보인다. 땅값도 수요가 줄어 값을 떨어뜨리는 요인으로 작용할 가능성이 있다. 건설회사나 시행사들은 채산성이 맞지 않아 개발사업을 포기하는 곳도 생겨날 수 있어서이다.

또한 금년부터는 비사업용 나대지, 잡종지, 그리고 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대해서 양도세가 실거래가로 부과된다. 지난해까지는 토지 투기지역에만 양도세가 실거래가로 부과되었다.

더욱이 2007년부터는 외지인 소유의 농지와 임야 등에 대해선 양도세율이 1가구 3주택처럼 60%(2006년까지는 9∼36%)가 적용된다. 장기보유 특별공제(10∼30%)도 배제된다. 이 조치로 양도세 중과를 피하기 위해 농지나 임야 소재지로 주소를 몰래 옮겨놓은 위장전입도 극성을 부릴 것으로 보인다. 현지인일 경우 양도세율은 종전 규정을 적용받기 때문이다.

금년의 청약시장은 많은 규제 속에서 장기적 시장 패턴의 변화를 예고하고 있다. 8·31대책에 따른 시장침체가 예상되는 가운데 판교신도시 분양이나 수도권 택지개발지구의 신규 물량 공급이 수요자들의 관심 대상이 될 것이다. 그러나 수요자들 입장에서는 우선 주택담보대출 규제를 비롯하여 분양권 전매제한 기간 연장, 1가구 2주택 양도세 중과 등의 영향으로 청약수요가 많이 줄어들 수밖에 없다. 특히 금리 인상이 예상되고 있어 이는 자금부담으로 이어져 시장에 파급효과가 나타날 것이다.

이런 가운데 금년의 청약시장은 지역별로 차별화가 극심해질 것으로 예상된다. 특히 동시분양이 폐지된 서울의 경우 지역별, 단지별로 차별화가 극심해질 전망이다. 건설사들은 이러한 점을 염두에 두고 비 인기지역의 건설은 뒤로 미루거나 아예 건설을 포기하는 쪽으로 선회할 수도 있다.

따라서 금년엔 청약시장의 양극화가 뚜렷하게 나타날 것이며 그 속에서도 핫이슈는 분양가격이다. 분양가격의 인상요인이 많기는 하지만 원가연동제와 택지조성원가 공개 방침 등으로 생각보다 크게 오르지는 않을 것 같다. 이는 2기 신도시 등 택지개발지구에서 공급되는 아파트는 원가공개, 원가연동제 적용, 기반시설부담금 부담이 덜하기 때문에 분양가가 주변 시세 정도에서 책정될 것으로 예상되기 때문이다. 건축 관련 규제는 원가상승 요인으로 작용할 전망이지만 이는 주택의 품질 상승을 의미하기 때문에 시장에서 수용할 수 있을 것으로 보인다.

가장 관심을 끄는 곳은 2기 신도시다. 판교신도시와 파주신도시가 금년도에 선보이고 김포신도시 일부 물량도 분양될 예정이다. 청약시장에서 가장 관심을 끄는 지역이어서 수도권의 청약통장 가입자들이 대거 청약에 나설 것으로 예상된다.

서울에서는 강북 뉴타운 활성화 정책 등을 발표함에 따라 뉴타운지역과 그 인근을 중심으로 한 재개발지역의 일반분양은 활발할 것으로 보인다. 특히 재개발 물량 중에서도 은평 뉴타운과 한강과 청계천 조망이 가능하거나 가구 수가 많은 대단지가 인기를 끌 것으로 보인다.

 

개발이익환수제를 적용받지 않는 마지막 재건축단지로 강남 요지에 위치한 강남구 삼성동 AID아파트도 금년 분양할 예정이다. 대부분의 재건축 단지들이 후분양제로 향후 2∼3년간은 강남권 유망 재건축 물량이 나오기 힘들기 때문에 관심이 높다. 하여튼 청약시장은 그런대로 지역별, 상품별 차별화는 있겠지만 실수요자 위주로 시장재편이 이뤄지면서 하반기부터는 살아나지 않을까 조심스럽게 예상한다.