금년 5월부터 도시및주거환경정비법 개정에 따라 재건축사업에 있어 임대주택건설이 제도화되었다. 이는 재건축사업의 개발이익을 환수하여 부동산가격 안정과 정비사업구역내 거주하는 무주택 세입자 등의 주거안정을 도모하고 임대주택수요가 높은 도심지에서 임대주택 공급을 위한 것이다. 그 대상은 과밀억제권역(서울특별시, 인천광역시, 안양시. 성남시, 과천시 등)이며, 임대주택 공급규모는 증가되는 용적률의 25%이상을 의무적으로 공급하도록 정하고 있다.

이에 개정법관련 임대주택에 대한 정확한 이해를 돕기 위해 ①임대주택의 공급규모 산정 방법 ②용적률 완화 규정 ③임대주택 공급의 예외조항 등을 살펴보고자 한다.

첫째, 임대주택 공급규모를 산정하는 방식(건교부기준)이다.

※ 증가된 용적률 = 계획용적률 - 기존용적률 

△기존용적률 = 재건축전의 지상층 연면적/사업시행계획상 감소된 대지면적

△계획용적률 = 사업시행계획상 지상층 연면적/사업시행 계획상 감소된 대지면적

위 산식과 같이 증가된 용적률이라 함은 기존용적률에서 신축할 용적률의 증가분이다. 용적률을 산정함에 있어 대지면적은 도로, 공원 등 정비사업을 시행하면서 기부채납하여야 하는 면적과 기부채납은 아니지만 공공시설로 제공되는 학교, 공공청사, 문화시설 등을 제외한 즉, 사업시행계획상 감소된 순수한 대지면적을 기준으로 한다.

임대주택공급은 증가된 연면적의 25%이상 면적을 기준으로 적용토록 하여, 세대수를 기준으로 할 경우 예상되는 소형주택 일변도의 공급확대 등의 문제를 해소하였다. 공급면적은 주택공급에관한규칙에 의해 일반에게 공급되는 면적과 동일한 방법으로 산정하도록 하고 있다.

둘째, 용적률 완화와 관련된 규정은 다음과 같다.

재건축임대주택의 공급비용은 건설교통부에서 고시하는 건축비와 공시지가에 지가상승률을 고려한 토지보상비를 합한 금액이다. 건축비와 토지보상비를 받고 시·도지사 및 주택공사 등에 공급하도록 하고 있으나 부속토지를 기부채납하는 것으로 선택한 경우에는 용적률을 완화 받을 수 있다.

이 경우 건축임대주택의 건축면적을 연면적에서 제외하고 부속대지면적은 사업대지면적에 포함하도록 하도록 하고 있다. 이는 실질적인 용적률 완화(사업성 측면에서 용적률 완화가 유리함)의 혜택을 주는 것이라 할 수 있다. 또한 제2종일반주거지역의 경우 최고층수에 대한 제한이 15층이하로 되어 있으나, 임대주택은 연면적에서 제외되어 층수에 적용되지 않음으로 층수완화도 적용된다고 하겠다.

셋째, 임대주택 공급의 예외조항은 다음과 같다.

도정법에서는 관계법령에 의해 용적률의 사실상 완화가 불가능한 경우 임대주택 공급비율을 건축위원회심의를 거쳐 시장·군수가 인정할 경우 10%이상으로 하도록 규정하고 있다. 여기서 말하는 사실상 용적률 완화가 불가능하다고 하는 것은 용도지역·지구 안에서의 건축물 층수제한, 비행장주변 건축물 높이제한, 문화재보호를 위한 건축제한 등을 말한다.

실례로 서울시에서 최근 정비구역으로 결정된 모구역의 경우 비행고도지역임에도 불구하고 증가된 용적률의 25%를 적용한 바 있다.

이러한 획일적인 25%의 적용은 기반시설의 기부채납을 통한 용적률 완화를 제한하는 요인으로 작용하므로 지역적으로 차등 적용하는 것이 충분한 기반시설확보 등 공공성 제고에 유리할 것으로 판단된다. 또한 모구역은 15층이하 고도제한구역으로 2종일반주거지역의 평균층수가 도입될 경우 상대적으로 층수제한이 이루어지므로 타지역과 형평성이 맞는 임대주택공급이 요구된다.

무주택 세입자 등의 주거안정과 도심지에서 임대주택 공급을 확대하기 위하여 도입된 임대주택 공급에 있어서 반드시 검토되어야 하는 부분은 용적률과 주거환경의 질적 가치와의 적절한 조화에 있다 할 것이다.

재건축사업지의 용적률은 도시기반시설의 기부채납시 주어지는 인센티브를 적용한 상한용적률과 임대주택 용적률을 합한 용적률이다. 예를 들어 재건축시 용적률은 계획용적률 200%이면 총용적률 225%이상이 될 것이며, 계획용적률이 230%이상이 된다면 총용적률은 260%이상의 고밀도 개발이 예상된다.

이러한 재건축단지의 고밀도 개발은 주거환경의 질적 저하를 가져올 것으로 예상되는 바, 주거환경 질을 높이면서 최대한의 용적률을 확보하는 것이 재건축사업의 현안과제라 할 수 있다.