<논단 이관백>아파트 층수제한 ‘유감’
<논단 이관백>아파트 층수제한 ‘유감’
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2005.11.10 08:11
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2005-11-10 14:17 입력
  
 
이 관 백
씨티웰E&C 대표이사
최근 재개발·재건축정비사업 또는 주택법에 의한 아파트사업에서 가장 큰 논란거리는 층수제한이 아닌가 싶다.
층수에 대한 논란의 시발은 일반주거지역 등 용도지역상에서의 층수제한에서 비롯됐었다고 할 수 있다.
구체적으로는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상에 일반주거지역 세분화에 따른 층수제한으로서, 그내용을 살펴보면 1종일반주거는 4층이하, 2종일반주거는 15층이하(서울시는 7층,12층 이하)로 종별 층수를 제한하고 있다
이는 과거 ‘도시계획법’상에서의 층수 제한 내용을 비교하면, 자연환경 또는 문화재 등의 경관보호를 위하여 도시내 특정지역을 대상으로 풍치지구(현재 경관지구), 미관지구, 고도지구 등 용도지구로 제한한 것과 달리, 현행 일반주거지역상 종세분과 층수제한은 도시를 좀더 광범위하게 자연환경 및 도시경관을 보호하고 도시의 건전한 발전과 바람직한 주거지 조성의 목적으로 도입되었다.
그러나 이러한 용도지역상 특히, 도시의 주거지역 대부분을 차지하고 있는 2종일반지역에서의 층수제한은, 노후불량주택에 대한 재개발·재건축정비사업에 있어 획일적인 판상형 아파트 배치를 양산하고 있다.
이에따라 여유로운 공간확보가 어려워 도시경관은 물론 주거환경의 질적 개선측면에서 결코 바람직하지 않은 것이 사실이고, 이러한 점은 여러 사례와 전문가들의 의견을 통하여 제기 되어왔다.
또한 일반주거지역보다 좀 더 양호한 주거환경의 질을 요구하는 전용주거지역에서는 층수제한을 하지 않음을 비추어 볼 때 법적용의 형평성에서도 문제가 있어 보인다.
이러한 문제점을 해소하기 위하여 서울시의 경우 단독주택 등 저층주택지 관리방안 세부시행기준(2004년 5월)을 마련하여, 일정분의 공공용지를 기부채납하면 층수제한이 없는 제3종일반주거지역까지 종 상향이 가능하도록 하였다.
또한 서울시 등 일부 지자체에서는 조례개정을 통하여 제2종일반주거지역에서 지구단위계획(정비계획) 수립시 평균층수 개념 도입 등 층수제한을 완화하였고, 이에따라 종 상향에 대한 요구는 해소될 것으로 보여진다.
즉, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상 2종일반주거지역에서 마지노선이라고 할 수 있고 15층은 이것으로 깨졌다고 보여진다.
이제는 2종일반주거지역에서 지구단위계획(정비계획)을 통하여 어느 정도까지 완화할 것이냐가 남은 숙제인 것 같다.
완화정도의 변수는 △‘도시 및 주거환경정비법’의 임대주택분 층수완화 △최근 보도된 건축법 개정안의 리모델링 용이한 구조물건축시 용적률, 층수 완화 △최근 의원발의한 도시구조개선특별법안 등이 있다.
따라서 2종일반주거지역에서의 재개발·재건축시 층수제한의 의미는 사라졌다고 보여지는 바, 층수는 과감히 풀어주는 것이 마땅하다.
대신 현행 종별 용적률을 유지하면서 기반시설 확보 등 공공성 제고에 비중을 두어야 할 것으로 판단된다.
다만, 정비기본계획에서 재개발·재건축 선별기준을 강화하여 무분별한 재개발·재건축을 제한함으로서 양호한 단독주택지를 보존하고, 도시경관과의 조화를 위하여 경관계획을 강화함과 동시에 도시·건축공동위원회의 객관적이며 철저한 심의가 요구된다.

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