집창촌 이미지 벗고 주상복합 단지로 ‘대변신’
신흥역 초역세권… 오피스텔도 666가구 신축
경기도 성남시의 대표적인 집창촌 지역인 신흥역 주변지역이 도시환경정비사업을 통해 중심상권으로 탈바꿈될 전망이다. 성남중1도시환경정비구역으로 명명된 중앙동 912번지 일대는 낡은 주택과 상업시설이 밀집해 있는데다, 성매매 집결지라는 부정적인 이미지가 강해 주거·상업지역으로서의 가치가 매우 낮았다. 이에 따라 시는 〈성매매방지 및 피해자보호 등에 관한 법률〉에 따라 성매매업소에 대한 단속을 나서는 한편, 집창촌 이미지가 강한 ‘중동’을 ‘중앙동’으로 개명해 이미지 탈피에 나섰다. 여기에 성남중1구역이 지난해 11월 조합을 설립하는 등 빠르게 사업을 추진하고 있어 성남을 대표할 중심상업지역으로의 변화가 본격화되고 있다. 특히 지난 2010년 고도제한이 완화돼 성남중1구역의 사업성이 크게 개선됨에 따라 사업이 탄력을 받게 됐다.
▲용적률 400%에 최고 40층… 중앙동 랜드마크 주상복합 건립=성남중1구역은 경기도 성남시 중원구 중앙동 912번지 일대 6만7천199.4㎡로 도시환경정비구역으로는 비교적 넓은 면적을 개발하게 된다.
당초 이 구역은 상업지역으로 용적률 400% 적용이 가능했지만, 공군비행장 주변지역이라는 이유로 고도제한에 걸려 330% 내외의 용적률만 적용할 수 있었다. 층수가 최고 22층까지 가능했기 때문에 모든 용적률을 활용할 수 없었다.
하지만 성락손 조합장을 비롯한 집행부와 주민들은 고도제한 완화를 요구했고, 약 2년간의 투쟁 끝에 국방부와 공군본부는 고도제한 완화를 발표하게 됐다. 이에 따라 이 구역은 최고 40층 높이의 주상복합건물 건축이 가능하게 돼 사업성이 높아지게 됐다.
추진위 당시 수립한 건축계획에 따르면 이 구역은 건폐율 68.03%, 용적률 399.75%를 적용해 공동주택 1천469가구와 오피스텔 666가구, 판매시설 1만1천255.72㎡를 건립한다. 층수는 지하 4층에 지상 28~40층으로 계획됐다. 고도제한 완화 전에 비해 최고 18층을 더 지을 수 있게 됨에 따라 중앙동의 랜드마크 건물을 세울 수 있게 된 것이다.
여기에 정비기본계획 상 7:3이었던 주거·상업비율이 집행부의 노력으로 8:2로 변경된 점도 사업성을 높이는 요소로 작용되고 있다. 특히 20%의 상업비율 중 약 12%가 오피스텔로 건립될 예정이어서 실제 상업시설의 비율은 8%에 불과하다. 상가분양에 대한 리스크를 최소화한 것이다.
평형별세대수를 보면, 공동주택의 경우 △28평형 124가구 △34평형 552가구 △39평형 404가구 △42평형 243가구 △46평형 126가구 △56평형 20가구 등으로 계획됐으며, 오피스텔은 15평형 488가구와 24평형 178가구로 구성된다.
나아가 조합에서는 중대형 평형 대신 최근 분양 인기가 높은 소형으로 전환하겠다는 계획이다. 즉 46평형 이상의 대형평형을 줄이고 28평형, 34평형, 42평형, 펜트하우스 등으로 재조정해 분양성을 높이겠다는 것이다.
성락손 조합장은 “그동안 사업의 장애요인으로 작용됐던 고도제한이 완화됨에 따라 사업성이 매우 높아지게 됐다”며 “개발이익을 극대화할 수 있는 새로운 사업계획을 수립해 조합원들의 부담금을 최소화하도록 노력할 것”이라고 말했다.
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교통·교육·자연환경 갖춘 ‘3박자 베드타운’
■ 입지 조건은
성남중1구역은 신흥역과 맞닿아 있는 초역세권에 위치해 있기 때문에 주거지로서는 물론 상업시설이 들어서기에도 우수한 입지조건을 갖추고 있다.
우선 조합에서는 신흥역과 인접한 입지조건을 활용해 지하에서 곧바로 지하철역과 연결하겠다는 계획이다. 입주민이 지하철을 이용하기 편리할 뿐만 아니라, 지하철역을 이용하는 사람들을 상업시설로 유입할 수 있도록 하기 위해서다.
또 신흥역의 지상에는 성남시의 주요 간선도로인 산성대로가 지나고 있어 버스나 자가용을 이용하기에도 편리하다. 구역 인근 버스정류소만도 20개에 달하기 때문에 시 전역으로 이동하는 시내버스를 편리하게 이용할 수 있다.
이와 함께 산성대로의 경우 서울외곽순환도로, 분당~수서간 도시고속화도로, 성남대로 등과 연결되기 때문에 자가용을 이용할 경우에도 서울 및 수도권의 주요 도시로 신속하게 이동할 수 있다. 특히 서울외곽순환도로 등을 이용할 경우 서울 강남이나 잠실 등으로 곧바로 이동할 수 있다. 실제로 지하철이나 자가용을 이용할 경우 불과 20분이면 잠실로 이동이 가능하기 때문에 강남과 잠실의 베드타운으로 손색이 없다는 평가를 받고 있다.
초역세권에 입지해 있지만 쾌적한 환경을 갖추고 있다는 점도 성남중1구역만의 장점이다. 구역에서 불과 200~300m 거리에 면적 111만9천696㎡에 달하는 대원공원이 조성돼 있기 때문이다. 대원공원은 성남시 중원구의 5개 공원 가운데 규모가 가장 큰 근린공원으로 다목적 운동장과 소나무숲, 어린이 놀이터, 체육시설, 벽천분수 등이 설치돼 있다. 이에 따라 가족단위로 휴식이나 운동을 즐길 수 있는 공간으로 인기가 높다.
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“2년간 노력 끝에 고도제한 풀려
신속한 사업으로 분담금 최소화”
성락손
성남중1구역 조합장
“국회, 국무총리실, 국방부, 청와대… 안 가본 곳이 없어요. 고도제한에 걸려 법에서 정해진 용적률도 적용하지 못하는데, 어떻게 사업을 하겠습니까? 목숨 걸고 덤벼들었죠.”
성락손 성남중1구역 조합장은 ‘고도제한’이란 말에 손사래부터 쳤다. 고도제한을 완화받기 위해 꼬박 2년을 정부와 국방부를 찾아다니며 고생한 기억이 남아있기 때문이다. 사비를 털어가서 밤낮, 계절을 가리지 않은 노력 끝에 고도제한 완화라는 결과를 얻어냈다. 최고 40층에 달하는 고층 건물을 올릴 수 있게 되면서 사업성도 크게 개선됐다.
▲현재 구역 상황은=성남시에서 ‘중동’이라고 하면 서울의 미아리나 청량리, 천호동과 같이 집창촌을 먼저 떠올릴 정도로 부정적인 이미지를 갖고 있다. 성매매 특별법이 시행된 후 성매매 업소가 줄어들었지만, 여전히 많은 성매매 업소가 영업을 하고 있다. 성매매 업소에서 불과 100여㎡ 떨어진 곳에 초등학교가 있고, 주변에 중·고등학교도 많다. 아이들 교육에 좋지 않은 환경이다. ‘24시간 청소년 통행금지 구역’으로 지정됐지만, 단속은 허술하다. 주민들이 자발적으로 단속을 하고 있는 상황이다. 여기에 문을 닫은 성매매 업소에는 무속인들이 자리 잡으면서 여전히 부정적인 인식이 남아있다. 단순히 동의 이름을 변경하는 것만으로 이미지를 탈피할 수 없다. 근본적인 해결책이 필요하다고 판단했다.
▲그동안 사업은 어떻게 진행됐나=우리 구역은 지난 2010년 8월 추진위원회 구성을 위한 동의서를 징구해 지난해 1월 성남시청으로부터 추진위를 승인받았다. 이후 조합설립 동의서를 징구해 지난해 10월 75% 이상의 동의율을 확보해 창립총회를 개최한 바 있다. 지난해 11월 조합설립인가를 받았다. 다음 달부터 시공자 선정을 위한 절차에 돌입할 계획이다. 현재 일정으로는 6~7월 정도에 시공자 선정 총회를 개최하는 것으로 계획하고 있다.
▲고도제한이 완화되면서 수혜가 예상되고 있는데=무려 2년 동안 정부와 공군을 상대로 투쟁한 결과다. 공군성남기지는 물론 성남시, 국방부, 국회, 국무총리실, 청와대 등을 찾아다니며 고도제한 완화를 요구했다. 매일 같이 1인 시위도 했다. 여름과 겨울, 계절을 가리지 않았다. 특히 사업초기 단계에서 용역비용을 마련하지 못해 발로 뛰면서 자료를 수집했다. 그 결과 국방부에서 고도제한 완화 허가를 받았다. 고도제한이 완화됨에 따라 최고 층수가 종전 22층에서 40층으로 확대됐다. 용적률도 330% 정도에서 400%로 크게 올랐다. 단순 계산만으로도 최소 1천500억원 가량의 이익이 발생할 것으로 예상하고 있다.
▲주상복합은 생활하기 불편하다는 인식이 있는데 해결방안은 있나=우리 구역은 주상복합이 아니라 일반아파트로 보는 것이 맞다. 상가와 공동주택이 분리해 건설하기 때문이다. 평면도 일반 아파트와 동일하게 지을 계획이다. 입주민이 생활에 불편한 점은 없을 것이라 생각한다. 특히 공동주택 앞에 상가건물이 지어지는데, 약 2개 층을 필로티로 올릴 계획이기 때문에 1층이 사실상 3층인 셈이다. 따라서 1층 주민들도 경관이 막히는 경우가 발생하지 않는다.
▲도시환경정비사업은 상업시설의 분양이 중요한데=상업시설에 대한 분양성을 높이기 위해 이미 상가MD(Merchandising) 1차 용역을 완료한 상태다. 유동인구와 주변 상권 등을 분석해 최적의 상업시설을 계획하고 있다. 또 주상복합의 완성도를 높이기 위해 국내 주요도시는 물론 일본 도쿄의 건축물을 견학했다. 여기에 상가비율을 종전 30%에서 20%로 하향·조정한데다, 오피스텔 비율이 12%로 계획했기 때문에 실질적인 상가비율은 8% 정도 수준 밖에 되지 않는다. 따라서 현재 구역 내 상가시설의 연면적보다도 적기 때문에 상가분양에 큰 어려움을 없을 것으로 판단된다.
