거산·모아·복지 등 노후아파트 3개 단지 통합 정비
용적률 최대 24%p 상향으로 적어도 920가구 건립
경기도 부천시 소사구 역곡역 남측에는 낡은 아파트 단지가 몰려 있다. 이들 단지는 겉모습만으로도 세월의 흐름을 짐작하기에 충분하다. 단지를 구분하는 담장은 물론 아파트 벽채에 여기저기 균열이 나있다. 옹벽은 이미 기울어져 위험스러워 보이기까지 한다. 부천 소사재정비촉진지구의 괴안6-2D구역의 현재 모습이다. 이 구역은 지난 2009년 재정비촉진계획이 수립된 후 사업을 시작해 현재 조합설립동의서 징구가 한창이다. 괴안동을 대표할 랜드마크로 재탄생하기 위한 본격적인 사업이 추진되고 있는 것이다.
▲아파트 3개 단지 통합… 도시환경정비로 920가구 이상 건립=괴안6-2D구역은 아파트단지들로 구성된 곳이지만 사업은 재건축이 아닌 도시환경정비 방식으로 진행되고 있다. 재정비촉진지구 지정 당시 이곳은 괴안6D구역으로 지정돼 사업이 추진될 계획이었지만 촉진계획이 수립되면서 괴안6-1D, 6-2D로 나뉘어졌기 때문이다.
또 현재 괴안6-2D구역을 구성하고 있는 거산, 모아, 복지아파트는 각각 가구 수가 불과 205~260가구 정도밖에 되지 않은 규모가 작은 단지다. 따라서 단지별로 재건축사업을 추진하기에는 사업성이 낮은 것은 물론 광역적인 개발에도 제약이 발생할 수밖에 없는 상황이다.
이에 따라 괴안6-2D구역은 부천시 소사구 괴안동 171-10번지를 대표지번으로 3개 단지를 통합해 총 3만1천182㎡로 설정됐다. 촉진계획에 따르면 건폐율 79%, 용적률 249%로 임대주택을 포함해 총 880가구를 건설하도록 계획됐다.
하지만 최근 경기도가 재건축·재개발 활성화 대책을 내놓으면서 이 구역은 용적률 상향으로 인해 사업성이 개선될 전망이다. 경기도의 용적률 상향은 구역에 따라 최대 24%p가 가능한데 괴안6-2D구역은 최대치의 용적률 상향이 가능할 전망이다. 이에 따라 추진위에서는 용적률 인센티브를 적용해 최대 987세대를 건립할 수 있을 것으로 예상하고 있다. 최소 920가구 이상은 신축 가능하다는 것이 추진위의 판단이다.
양동춘 위원장은 “우리 구역은 경기도의 인센티브 조건에 모두 해당하기 때문에 최대 용적률을 적용받을 수 있을 것으로 예상하고 있다”며 “소형평형 위주로 설계해 조합원들에게는 분담금을 최소화하고 일반분양 물량이 많이 나오도록 할 계획”이라고 말했다.
또 보금자리주택지구가 속해 있는 시의 경우 임대주택을 절반으로 줄이는 내용의 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안이 시행되면 사업성은 더욱 높아질 전망이다. 현재 부천에는 옥길, 항동보금자리주택이 지정돼 있는 상황이어서 임대주택 감축 대상지역이 되기 때문이다. 이럴 경우 임대주택이 일반분양으로 전환돼 분양수입이 늘어나게 된다.
산기슭에 위치한 구릉지형을 이용한 설계로 상가를 최대한 늘리겠다는 복안도 가지고 있다. 지형의 고저차를 이용해 실제로는 지상에 위치해 있지만 법적으로 지하층에 속해 용적률에 포함되지 않는 상가를 건설하겠다는 것이다.
추진위에서 사업비를 최소화하고 있다는 점도 주목할 만하다. 그동안 추진위원회는 OS업체의 도움을 빌리지 않고 동의서를 징구하며 사업을 추진해 왔다.
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1·7호선 환승 온수역 인접 강남 출퇴근 용이
■ 입지조건은
괴안6-2D구역은 부천시의 동측에 위치해 있어 서울과의 접근성이 매우 좋다. 우선 구역에서 걸어서 3분이면 1호선 역곡역을 이용할 수 있는데 1호선과 7호선 환승역인 온수역이 불과 1개 구간이다. 7호선을 이용할 경우 강남과 연결돼 있기 때문에 출퇴근을 하기에도 용이하다.
도로교통망도 잘 갖춰져 있다. 1개 블록만 지나면 바로 경인로와 연결된다. 차량을 이용하면 5분 안에 서울 온수동으로 진입할 수 있다.
특히 경인로는 서부간선도로와 올림픽대로, 강변북로 등으로 곧바로 연결되기 때문에 서울 전역으로 이동이 편리하다. 또 남측에 제2경인고속도로와 서울외곽순환도로, 영동고속도로, 서해안고속도로 등 국내 주요고속도로와 연결돼 있기 때문에 차량을 이용하기에도 매우 좋은 여건을 갖추고 있다.
생활편의시설도 잘 갖춰져 있다. 우선 구역 양측으로 재래시장이 형성돼 있으며, 인근에 대형 마트를 비롯해 각종 쇼핑시설이 잘 갖춰져 있다.
또 소사구청을 비롯해 괴안동주민센터 등도 인접해 있어 손쉽게 행정서비스를 제공받을 수 있다.
여기에 부천동중학교가 구역과 맞닿아 있으며 양지초, 창영초, 소사초, 일신중, 시온고, 소사중학교 등도 인접해 있다. 또 구역 반경 2km 이내에 서울신학대, 카톨릭대, 성공회대, 유한대학 등이 자리하고 있어 교육여건도 우수하다.
이 같은 우수한 입지조건으로 인해 괴안6-2D구역 내 아파트 단지에는 공실이 거의 없다는 것이 구역 인근 공인중개사들의 설명이다. 분양성이 높을 것으로 예상되는 이유다.
김병원 총무는 “아파트 매물이 나오면 바로 매매가 이뤄지거나 세입자가 들어오기 때문에 공실률이 매우 낮은 상황”이라며 “뉴타운사업이 진행되면서 17평형의 아파트 매매가격이 겨우 1억원을 넘겼을 정도로 저평가된 곳”이라고 말했다.
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“조합설립인가 불허땐 소송도 불사
주민부담 최소화 재정착률 높일것”
양동춘
괴안6-2D 도시환경정비 추진위원장
부천시 괴안동 거산아파트 상가건물 2층. 괴안6-2D구역 도시환경정비사업의 큰 그림이 바로 이곳 추진위원회 사무실에서 그려지고 있다. 낡은 상가건물에 위치한 작은 사무실 내에는 비가 내리는 어두운 날씨에도 한쪽 구석에만 불이 켜져 있다. 전기요금을 아끼기 위함이다. 사무를 보는 직원도 양동춘 위원장과 김병원 총무, 단 둘뿐이다. 그나마 양 위원장은 동의서를 징구하기 위해 자리에 앉아 있을 겨를도 없다. 사업비를 최소화하기 위해 동의서도 직접 징구하러 다니고 있기 때문이다. 주민들의 부담을 최소화해 재정착률을 높이겠다는 양동춘 위원장의 신념을 엿볼 수 있다. 실제로 사무실 내 집기류도 대부분 버려진 물건을 재활용한 것이라는 것이 김 총무의 귀띔이다.
양 위원장은 “주민들을 위한 사업인데 주민들의 부담금을 최소화하는 것이 당연한 것 아니냐”며 “주민들과의 약속을 지키기 위해 최선을 다 할 것”이라고 말했다.
▲그동안 사업은 어떻게 진행됐나=우리 구역은 지난 2008년 재정비촉진지구로 지정되면서 촉진구역으로 지정됐다. 문제는 공람 당시 구역 내 신축이 불과 500가구에 불과했다는 점이다. 구역 내 토지등소유자가 728명인데 신축이 오히려 200가구 이상이 적은 것이다. 이에 따라 각 단지 내 주민들로 구성된 협의회를 만들어 경기도에 의견을 제출했다. 당시 약 90%가 넘는 토지등소유자들이 서명을 했다. 이에 따라 도에서는 880가구를 신축하는 내용으로 촉진계획을 수립했고 지난 2009년 8월 전체 토지등소유자의 약 60% 동의로 추진위원회를 승인받았다.
▲촉진계획에 대해서는 만족하고 있나=전혀 그렇지 않다. 신축 규모가 880가구로 늘어나긴 했지만 사실 조삼모사다. 대형평형을 소형평형으로 변경해 세대수만 늘어났을 뿐이지 사실 사업성이 크게 개선됐다고 보기는 힘들다. 임대주택을 제외하면 일반분양은 불과 20여가구에 지나지 않는다. 하지만 경기도에서 용적률 상향과 층수 완화 등의 정책을 펼치면서 사업성이 늘어날 것으로 보인다. 또 보금자리주택지구가 속해 있는 구역의 임대주택이 완화되는 법이 통과하면 일부 임대주택이 일반분양으로 전환될 것으로 예상되고 있다. 이외에도 사업성을 높일 수 있는 방법을 모색하고 있다.
▲가칭 추진위 단계에서 총회를 개최했다고 알고 있다=추진준비회의 업무는 추진위원회 승인을 받는 것으로 국한했다. 추진위원회는 주민들이 구성하는데 약속했다. 이에 따라 가칭 단계에서 총회를 거쳐 위원장과 부위원장, 감사 등을 선출했다. 거산, 복지, 모아 아파트 별로 각각 부위원장과 감사를 선출했다. 형평성을 높이기 위해서다. 조합 역시 마찬가지로 공평하게 운영될 것이다.
▲사업을 추진하면서 어려웠던 점은=우리 구역은 일부 주민들의 사업 반대보다도 정책으로 더 힘든 상황이다. 뉴타운사업을 시행하도록 만들어 놓고 정작 사업추진에 필요한 정책은 거꾸로 가고 있다. 한 예로 부천시의 경우 전세대란을 방지하기 위해 정비사업 쿼터제를 시행하고 있다. 당초 사업시행인가를 조정하겠다는 방침이었지만 이제는 조합설립인가를 막겠다고 한다. 조합설립은 일정 요건을 갖추면 인가를 내주도록 법에서 정하고 있는 사항이다. 만약 조합설립 요건을 갖췄음에도 인가를 내주지 않는다면 행정소송이나 손해배상청구도 불사할 계획이다.
▲조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=사업추진과 관련된 사항은 직접 확인할 것을 당부하고 싶다. 추진위에서 진행하는 업무는 추진위가 책임을 진다. 하지만 유언비어는 유언비어일 뿐 누구도 책임지지 않는다. 추진위 홈페이지에는 모든 자료가 공개돼 있으며 추진위 사무실을 찾아오면 언제든지 궁금한 사항에 대한 답을 얻을 수 있을 것이다. 추진위를 못 믿겠다면 행정청에라도 확인하시길 바란다. 지금 사는 모습대로 모든 주민들이 재정착할 수 있는 사업을 만들기 위해 노력하겠다.
