Q : 인천에 소재한 주택재건축을 진행 중인 정비사업조합의 조합원입니다. 관리처분과 철거가 끝난 후 조합과 협의매수 절차를 통해 현금을 받았습니다. 이에 대해 양도소득세가 비과세 된다고 하는데 맞는지요? 아니면 사업시행인가일 이후 취득한 것으로서 과세대상 입주권인가요? 저의 주택 소유 사실은 다음과 같습니다.

△조합설립인가일 2000년 7월 △사업시행계획인가일 2001년 11월 △종전 아파트 취득일 2007년 5월 31일 △관리처분계획인가일 2011년 9월 △철거일 2011년 11월 △협의매수일(양도일) 2012년 2월 △양도금액 1억원

A : 조합에 양도하고 받은 현금에 대해서는 주택이 아닌 상태에서 즉 입주권(토지+권리)을 양도한 경우라도 주택을 양도한 것으로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세 받을 수 있어 세금 부담이 전혀 없을 수 있습니다. 다만, 세무서에 비과세 신청을 하는 것이 바람직합니다. 관계법령인 ‘소득세법 시행령’ 제15조17항에 의한 비과세 요건은 아래와 같습니다.

첫째, 관리처분계획인가일(단, 재건축조합의 경우 2006년 1월 1일 이전 사업승인일 기준) 이전부터 주택을 소유하고 있던 최초 조합원 입주권이어야 합니다. 따라서 승계 받은 조합원이 입주권 상태(관리처분계획인가일 이후 공사 중)에 양도하는 경우는 비과세 대상이 될 수 없습니다.

둘째, 해당 조합원은 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 도정법)에 의한 주택재건축 정비사업과 주택재개발 정비사업의 조합원만 해당합니다. 따라서 도시환경정비사업·주거환경개선사업의 조합원은 주택입주권을 주택으로 볼 수 없어 주택 수에도 포함하지 아니하며, 따라서 주택에 한해 적용하는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

셋째 ‘도정법’에 의한 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 소유자이어야 합니다.

넷째, 양도일 현재에 본 입주권 외에 그 세대원 중 다른 주택이 없어야 합니다. 다만, 다른 주택을 취득한 후 본 입주권을 3년(종전2년) 이내에 양도하는 경우에는 일시적 2주택으로 보아 그 입주권도 비과세 가능합니다.

위와 같은 법령 내용에 따라 관리처분계획인가일 현재 3년 이상 보유한 1세대 1주택자로서 그 후 입주권 상태에서 양도한 경우이므로 위 법을 근거로 1세대 1주택 비과세 대상 입주권에 해당합니다. 따라서 양도소득세 납부대상은 아닙니다.

그러나 귀하의 경우에는 2001년에 사업시행계획인가를 받은 후 2007년에 취득한 재건축조합 입주권이므로 원 조합원 아닌 승계 취득한 것으로 보아 위 첫째 조항 위배로 과세대상이라고 해석합니다.  
 〈세무법인 이레 : 02-557-0082〉

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