사업시행인가 60일 이내 분담금 내역·신청기간 통지

도시 및 주거환경정비법 시행령 제47조를 보면 분양신청의 절차에 관하여 기재되어 있습니다. 하지만 그 내용만 보고 조합에서 어떤 절차와 준비를 해야 할지를 잘 모르는 경우가 많이 있습니다. 따라서 조합원 분양신청을 위하여 어떤 준비를 하여야 할 것인지를 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 분양신청 관련 법령의 내용
“변호사님!”
“예, 조합장님!”
“변호사님은 이 법조문을 읽으면 다 이해가 가십니까? 저는 이 조문을 읽어 보아도 어떻게 하라는 것인지 도무지 잘 알 수가 없습니다. 법률하는 사람들이 이렇게 간단히 몇 자 조문만 만들어 놓고 그 다음에 구체적으로 어떻게 하여야 하는지를 써 놓지 않으면 우리 같은 사람은 어떻게 이것을 진행할 수가 있겠습니까? 일단 ‘토지소유자들에게 통지하라. 일간신문에 공고하라’ 는 것은 알겠는데, 그 외에 다른 것들은 어떻게 하라는 것인지 도무지 알 수가 없습니다. 분양신청서는 어떻게 만들어야 하는지, 그리고 개략적인 부담금 내역은 얼마를 기재하여야 하는 것인지, 분양신청자격은 어떤 사람에게까지 주어지는 것인지? 그리고 분양신청하지 아니한 자에 대한 조치는 어떻게 하라는 것인지 도무지 알 수가 없습니다.”

“하하~ 조합장님. 변호사인 저라고 처음부터 알 수 있었겠습니까? 이 조문만 보면 누구든지 어떻게 하여야 하는지 잘 알 수가 없도록 되어 있습니다. 변호사 아무에게나 가서 이 조문을 보여주며 이것이 무슨 뜻인지를 설명해 달라고 하면, 아마 대부분의 변호사들은 설명을 할 수가 없을 것입니다. 왜냐하면 이 부분에 대하여 전문적인 지식이 없으면 알 수가 없도록 조문이 되어 있기 때문이지요. 일반 변호사들은 일단 정비구역, 사업시행인가, 부담금 등의 개념 자체를 알지 못하기 때문이지요. 따라서 이 사업을 처음하시는 조합장님과 조합집행부 사람이나 모르는 것이 당연하니 너무 노여워하시지 마십시오. 제가 그동안 연구해 온 경험을 바탕으로 설명을 드리겠습니다.”

먼저 지난 호에 이어 법령상의 분양신청관련 조문을 보면 다음과 같습니다.

 

■도시 및 주거환경정비법
제46조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.  〈개정 2005.3.18, 2007.12.21, 2009.2.6〉

② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

 

■도시 및 주거환경정비법 시행령
제47조(분양신청의 절차 등) ① 법 제46조제1항에 따라 사업시행자는 법 제28조제4항에 따른 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 제9호의 사항은 통지하지 아니하고, 제3호 및 제6호의 사항은 공고하지 아니한다.  〈개정 2009.8.11〉

1. 사업시행인가의 내용
2. 정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적
3. 분양신청서
4. 분양신청기간 및 장소
5. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
6. 개략적인 부담금 내역
7. 분양신청자격
8. 분양신청방법
9. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법
10. 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치
11. 그 밖에 시·도조례가 정하는 사항

② 법 제46조제2항의 규정에 의하여 분양신청을 하고자 하는 자는 제1항제3호의 규정에 의한 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출하여야 한다. 이 경우 우편의 방법으로 분양신청을 하는 때에는 제1항제4호의 규정에 의한 분양신청기간내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 한다.

③ 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 의하여 분양받을 수 있는 것외에 공사비 등 사업시행에 필요한 비용의 일부를 부담하고 그 대지 및 건축물을 분양받고자 하는 때에는 제2항의 규정에 의한 분양신청을 하는 때에 그 의사를 분명히 하고, 그가 종전에 소유하던 토지 또는 건축물의 개략적인 평가액의 10퍼센트에 상당하는 금액을 사업시행자에게 납입하여야 한다. 이 경우 그 금액은 납입하였으나 제50조제4호의 규정에 의하여 정하여진 비용부담액을 정하여진 시기에 납입하지 아니한 자는 그 납입한 금액의 비율에 해당하는 만큼의 대지 및 건축물에 한하여 분양을 받을 수 있다.

④ 제2항에 따라 분양신청서를 받은 사업시행자는 〈전자정부법〉 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 첨부서류를 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 첨부서류를 갈음하여야 한다. 〈신설 2010.11.2.〉

 

2. 분양신청 절차 요약
위 법령의 내용을 보고 요약을 하면 다음과 같습니다.
① 사업시행인가고시가 있은 날로부터 60일 이내에 조합원에게 통지
② 일간신문에 공고
③ 분양신청 기간을 정하고 분양신청 접수
④ 분양신청 기간내에 분양신청 안한 조합원들에 대한 현금청산절차 진행 등으로 크게 4가지로 구분할 수가 있습니다.

“네, 그렇게 되어 있군요. 그런데 통지할 때 어떻게 어떤 내용으로 해야 되는지, 그리고 일간신문에 공고할 때에는 어떤 내용으로 공고를 하는지 등에 관하여 아무런 내용도 없지 않습니까? 이걸 보고 어떻게 하라는 건지 원~. 법을 만들려면 좀 알아먹도록 만들어야지 꼭 자기네들만 알도록 만들어 놓으니 거 참~.”
조합장은 법조문을 읽다가 성질이 나서 한마디 내뱉었다. 하지만 법조문을 보면 조합장뿐만이 아니라 일반 사람 누구라도 그 절차를 진행할 수가 없도록 되어 있는 것은 사실이다.
“조합장님, 위 조문을 보면 제일 먼저 분양신청통지를 조합원들에게 하도록 되어 있는 것은 알 수 있지요? 그리고 그 통지문에서는 무엇을 포함하여야 하는지도 알 수 있지요? 문제는 그 내용을 어떻게 해서 조합원들에게 발송하여야 할지 그 통지문을 만드는 일이 문제가 됩니다. 자 그러면 통지문에 무엇을 포함하여 언제까지 발송하여야 하는지에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.”

1) 조합원에게 통지하여야 하는 시한
먼저 조합은 사업시행인가 고시가 나면 그날로부터 60일 이내에 토지등소유자에게 분양신청 통지를 하여야 합니다. 그런데 만약에 ‘사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우’에는 시공자와 계약을 체결한 날로부터 60일 이내에 통지를 하면 됩니다.

‘사업시행인가 후에 시공자를 선정하는 경우’라고 함은 일반적으로 시공자선정은 조합설립인가 후에 바로 할 수가 있도록 되어 있는데(법 제11조), 서울특별시의 경우와 같이 공공관리제가 적용되는 사업장에는 서울특별시 조례에 의하여 조합설립인가 후가 아닌 사업시행인가후에 시공자를 선정하도록 규정되어 있습니다. 따라서 이러한 경우에는 사업시행인가 후에 시공자선정 절차를 진행하고 선정된 시공자와 공사계약을 체결하는데 시간이 소요되기 때문에 ‘사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우’에는 시공자와 계약을 체결한 날로부터 60일 이내에만 분양신청통지를 하면 되도록 규정한 것입니다.

그리고 사업시행인가가 난 날과 고시가 난 날짜는 서로 다를 수가 있습니다. 일반적으로 사업시행인가를 하면 그 내용을 관보에 게재하기 위하여 관련부서에 넘기고, 그리고 관보라는 것이 매일 발간이 되는 것이 아니라 고시하는 날짜가 1달에 몇 번씩 정해져 있기 때문에 서로 날짜가 다를 수가 있습니다. 예를 들면 사업시행인가는 2012년 12월 21일에 나고 관보에 게재되어 고시되는 것은 2012년 12월 31일자로 날 수도 있습니다. 이런 경우에는 2012년 12월 31일에 사업시행인가가 고시된 것이기 때문에 그 다음날부터 60일째 되는 날까지만 분양신청통지를 하면 되는 것입니다.

또 한가지는, ‘분양신청 통지는 반드시 위 날짜로부터 60일 이내에만 하여야 하고, 만약에 60일 이내에 하지 않고 80일째 90일째에 분양신청 통지를 하면 그 절차가 무효인가?’라는 것이 문제가 되고 있는데, 저의 견해로는 위 날짜가 조합의 피치못할 사정으로 어겨진다고 하여 분양신청 절차 자체가 무효가 될 정도는 아니라고 판단이 됩니다.

 

2) 조합원에게 통지하여야 하는 내용
조합원들에게 분양신청통지를 하면서 통지문에 기재하여야 하는 사항에 관하여는 법에 규정되어 있습니다. 도시정비법시행령 제47조제1항을 보면,

1. 사업시행인가의 내용
2. 정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적
3. 분양신청서
4. 분양신청기간 및 장소
5. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
6. 개략적인 부담금 내역
7. 분양신청자격
8. 분양신청방법
9. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법
10. 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치
11. 그 밖에 시·도조례가 정하는 사항

등이 나와 있는데 이 중에서 제9호의 사항만 제외하고 나머지 사항은 통지문에 기재하여 통지를 보내야 합니다. 일반적으로 분양신청통지문을 보낼때에 적은 사항을 예시하면 아래와 같습니다.

1. 사업시행인가의 내용
  가. 사업시행자의 성명 및 주소 : 00아파트주택재건축정비사업조합 조합장 000, 서울시 00구 00동 00번지
  나. 정비사업의 시행기간 : 사업시행인가일로부터 60개월
  다. 사업시행인가일 : 2012년 12월 21일
  라. 건축물의 대지면적, 건폐율, 용적률, 높이, 용도 등 건축계획에 관한 사항 : 대지면적 00㎡, 건폐율 00%, 용적률 00%, 최고높이 00M, 공동주택(아파트) 및 부대복리시설
  마. 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외의 권리의 명세 : 생략
  바. 법 제65조의 규정에 의한 정비기반시설 및 토지등의 귀속에 관한 사항 : 생략

2. 정비사업의 종류, 명칭 : 00아파트주택재건축정비사업

3. 정비구역의 위치·면적 : 서울시 00구 00동 00번지 일대(면적 00㎡)

4. 주된 사무소의 소재지 : 서울시 00구 00동 00번지

5. 분양신청기간 : 2013.00.00 ~ 2013.00.00(00일간), 10시~17시, 토요일, 공휴일 포함.

6. 분양신청장소 : 00아파트주택재건축정비사업조합 사무실

7. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역: 사업시행인가를 받은 건축내역을 그대로 기재함.
 ※ 사업시행인가 기준이며 사업시행인가 변경 시 변동될 수 있음.

 8. 분양신청자격 : 〈도시 및 주거환경정비법〉 제16조 및 제19조, 「동법시행령」 제30조의 규정에 의하여 조합원의 자격을 취득한 자

 9. 분양신청방법 : 조합에서 지정 공고한 분양신청기간 내에 분양신청서를 작성하여 조합 사무실에 제출

  가. 〈도시 및 주거환경정비법〉 제46조제2항의 규정에 의하여 분양신청을 하고자 하는 자는 첨부된 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본, 기타 분양신청서에 기재된 필요서류를 첨부하여 사업시행자에게 제출하여야 한다.

  나. 분양신청서는 조합사무실에 오셔서 직접 작성하거나 우편으로 제출할 수 있으나, 우편으로 제출하는 경우에는 〈도시 및 주거환경정비법〉 제46조 및 「동법시행령」 제47조제2항에 의거 조합에서 통보한 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 한다.(등기우편 등). 분양신청기한 이후에 발송된 것은 무효처리함

  다. 분양신청 시 반드시 인감도장을 날인 후, 인감증명서(용도 : 분양신청용)1통 및 주민등록등본1통을 첨부하여야 한다.

  라. 분양대상자가 미성년자인 경우, 배우자가 없거나 주민등록상 단독세대인 경우에는 가족관계증명서를 제출하고, 배우자 또는 세대원이 동일한 주민등록에 등재되지 아니한 경우에는 배우자 또는 세대원 전원의 주민등록등본을 각각 제출하여야 한다.

  마. 하나의 주택 등을 수인이 공동으로 소유하고 있는 경우 공유자 전원이 날인한 뒤 분양신청서를 제출하여야 한다.

10. 분양신청을 하지 아니한 조합원에 대한 조치 : 〈도시 및 주거환경 정비법〉 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 및 시행령 제48조에 의거하여 현금으로 청산함.

11. 토지등의 소유자외의 권리자의 권리신고 방법 : 권리를 증명하는 서류 및 권리내역을 조합에 신고, 제출하여야 함. (소유권 처분관련 권리 가등기권자, 가압류권자, 가처분권자, 예고등기권자 및 기타 소유권 이외의 권리)

12. 이주 및 철거예정일 : 이주예정은 시공사와 공사본계약체결시 계약조건에 의하며, 철거예정은 〈도시 및 주거환경정비법〉 제48조제1항 규정의 관리처분계획인가 이후에 진행함.

※ 궁금하신 사항은 조합으로 문의(00-000-0000) 바랍니다.라는 식으로 통지문을 작성하게 됩니다. 여기에 관하여 자세한 내용은 다음호에서 설명드리도록 하겠습니다.
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