정비계획이란 정비사업을 시행하는 사업구역에 대한 건축계획 등을 말한다. 이와 같은 정비계획은 주민설명회, 주민공람, 지방의회 의견청취 등을 거쳐 수립된다. 중요한 사항을 변경하고자 하는 경우에도 같은 절차를 거쳐 변경된다. 다만 경미한 변경인 경우에는 이와 같은 절차를 생략할 수 있다. 이처럼 정비계획의 변경형태에 따라 사업추진 일정이 달라진다.

정비계획의 중대한 변경인지 경미한 변경인지가 중요한 이유는 바로 이 때문이다. 최근 서울시와 경기도에서 이와 같은 정비계획의 변경형태가 문제된 바 있다.

먼저 서울시의 사례를 보자. 당초 정비계획은 단지 내 상가건물부지 일부와 아파트부지 일부를 상가건물의 존치구역으로 하고 있었다. 그런데 나머지 상가건물부지 일부는 공공용지로 되어 있었다. 공공용지의 정형화 때문이었다. 상가건물이 서 있는 부지가, 실제 건축선과는 달리 일부는 상가건물 존치구역으로 나머지는 공공용지부지로 된 것이다.

실제 건축선에 맞지 않게 정비사업 시행에 따른 도시계획선이 그어진 것이다. 이 때문에 많은 민원이 제기됐다. 자신들의 의사와는 무관하게 상가건물부지가 쪼개졌기 때문이다. 민원인들은 실제 건축선에 맞게 정비계획이 변경되어야 한다고 계속 주장한다. 그렇다면 이와 같은 사안에서 실제 건축선에 맞게 정비계획을 변경하는 것이 정비계획의 중대한 변경일까. 경비한 변경일까.

우선, 실제 건축선과 정비계획에 따른 도시계획선이 다른 것 자체가 위법하지 않나 의문이 들 수 있다. 그러나 실제 건축선과 다르게 공유물을 분할하겠다는 것이 아니고 그와 같은 형태로 정비사업을 추진하겠다는 것이므로 이를 두고 위법하다고 할 수 없다. 다만 실제 건축선을 무시하면서까지 정비계획을 수립하여야 할 특별한 사정이 있어야 할 것이다. 공공용지의 정형화는 그와 같은 특별한 사정에 해당한다. 서울행정법원과 서울고등법원도 같은 입장이다.

다음으로 정비계획 변경부분을 보자. 정비구역 내 건축물의 주용도 변경은 중대 변경에 해당한다. 따라서 상가건물부지의 일부 존치부분을 공공용지로 변경하는 것이 건축물의 주용도 변경에 해당하지 않는가 하는 의문이 들 수 있다.

그러나 이 부분 변경은 부지계획의 변경이지 건축계획의 변경이 아니다. 따라서 건축물의 주용도 변경에 해당할 여지가 없다. 건축물의 주용도 변경을 수반하지 않은 단순한 부지계획의 변경은 서울시 정비조례에 따라 경미한 변경이다. 당초 공공용지였던 부분을 실제 건축선에 맞춰 존치구역으로 편입시키거나 실제 건축물이 있는 부지에 포함시켜 그 부분을 제척하더라도 단순한 부지계획의 변경일 뿐이므로 역시 정비계획의 경미한 변경에 해당한다.

한편 공공용지는 정비기반시설에 해당하므로 위와 같은 변경은 정비기반시설의 변경에 해당할 수 있다. 그러나 정비기반시설의 위치 변경이고 정비기반시설 규모의 10퍼센트 미만의 변경이므로 정비계획의 경미한 변경이다. 나아가 기존 건축물 부지를 정비구역에서 제척하다면 정비구역면적의 변경에 해당한다.

하지만 역시 이 제척면적도 정비구역면적의 10퍼센트 미만의 변경이므로 경미한 변경에 해당한다. 결국 기존 존치구역을 실제 건축선에 맞게 조정하여 존치구역으로 두거나 그와 같이 변경된 존치구역을 정비구역에서 제척하더라도 정비계획의 경미한 변경에 해당한다. 국토해양부도 같은 입장이다. 위와 같은 사안이 논란이 된 것은 건축물의 주용도 변경과 단순한 부지계획의 변경을 구분하지 못한 데서 비롯된 것이다.

다음으로 경기도 사례를 보자. 당초정비계획에는 공동주택부지와 별도로 근린생활시설부지를 뒀다. 별도의 가구 또는 획지번호가 부여된 것이다. 별도의 가구 또는 획지 번호가 부여되면 별도의 사업계획에 따라 건축이 이루어지고 각각의 가구 또는 획지는 준공인가 후 별도의 지번이 부여된다. 따라서 근린생활시설 부지는 공동주택의 공유토지에서 제외된다.

아파트소유자와 대지부분을 공유하는 이른바 ‘단지 내 상가’와는 그 법적 성격이 달라진다. 그런데 이와 같은 별도의 근린생활부지를 아파트부지에 포함시켜 단지 내 상가와 같이 만드는 경우 정비계획의 중대 변경일까, 경미한 변경일까.

근린생활부지 내 건축물계획을 그대로 두고 단순히 가구 또는 획지만을 합치는 경우 단순한 부지계획의 변경에 해당하기 때문에 경미한 변경에 해당한다. 이와 같은 상태에서 다시 근린생활시설계획을 변경한다면 단지 내 상가의 변경이기 때문에 공동이용시설 설치계획의 변경에 해당한다. 결국 아파트부지에 근린생활시설부지를 합치면서 근린생활시설부지 내 근린생활시설을 단지 내 상가에 편입시키는 것은 정비계획의 경미한 변경을 2번 행하는 것과 같다. 경기도도 이와 같은 사안을 정비계획의 경미한 변경으로 처리한 바 있다.

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