강정민
변호사/법무법인(유) 영진
1. 서설=대법원 2013년 1월 16일자 판결중에 주택재개발사업과 관련하여 중요한 내용이 하나 있었다. 바로 재개발사업의 현금청산대상자로서 현금청산에 관한 협의가 성립되어 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전하는 자에 대하여 사업시행자가 공익사업법을 준용해 이주정착금, 주거이전비 및 이사비를 지급해야 하는가에 대한 대법원의 최종 판결이었다. 결론은 지급해야 한다는 것이었다.
2. 근거규정
도시 및 주거환경정비법 제38조 사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업(재건축사업의 경우에는 제8조 제4항 제1호의 규정에 해당하는 사업에 한한다. 이하 이 조에서 같다)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공익사업법)’ 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다.
제40조 ①정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 ‘공익사업법’을 준용한다.
공익사업법 제78조 ①사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이주대책대상자)를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.
⑤주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다.
공익사업법 시행령 제41조 사업시행자가 이주대책을 수립·실시하지 아니하는 경우에 이주대책대상자에게 건설교통부령이 정하는 바에 따라 이주정착금을 지급하여야 한다.
공익사업법 시행규칙 제53조 ②영 제41조의 규정에 의한 이주정착금은 보상대상인 주거용 건축물에 대한 평가액의 30%에 해당하는 금액으로 하되, 그 금액이 500만원 미만인 경우에는 500만원으로 하고, 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 한다.
제54조 ①공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상하여야 한다.
제55조 ②공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자에 대하여는 별표 4의 기준에 의하여 산정한 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말한다)를 보상하여야 한다.
3. 대법원 판결 요지=이와 같이 위 규정들은 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자 또는 거주자에 대하여 이주정착금, 주거이전비 및 이사비를 보상하도록 하고 있다. 하지만 주택재개발사업의 토지등소유자 중 분양신청을 하지 아니하는 등으로 현금청산대상자가 된 자에 대하여, 청산금액에 관한 협의가 성립되지 아니하였을 경우에 관한 규정을 따로 두고 있지 않다.
이러한 규정 내용과 앞서 본 도시정비법 제38조, 제40조 제1항의 규정 내용을 종합하면, 도시정비법에서는 현금청산대상자들에 대한 청산금은 사업시행자와 현금청산대상자가 협의에 의하여 그 금액을 정하되, 협의가 성립되지 아니할 때에는 공익사업법에 의한 수용절차로 이행할 것을 예정하고 있다고 보아야 한다.
위에서 살펴 본 규정들과 법리 등을 모두 종합하면, 도시정비법상 재개발사업의 현금청산대상자로서 현금청산에 관한 협의가 성립되어 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전하는 자에 대하여는, 현금청산에 관한 협의가 성립되지 아니하여 공익사업법에 의하여 주거용 건축물이 수용되는 자와 마찬가지로 공익사업법을 준용하여 사업시행자가 이주정착금, 주거이전비 및 이사비를 지급하여야 한다고 봄이 상당하다.
4. 평가=위 대법원 판례는 합의가 성립하여 합의에 따라 현금청산금을 지급하는 경우에도 별도로 주거이전비, 이사비, 이주정착금을 지급하여야 한다고 판시하였다. 향후 재개발조합들은 현금청산대상자와 협의할 때 이러한 대법원의 판례에 유의해야 한다. 그동안은 빠른 사업진행을 위하여 현금청산대상자들과의 협의를 통해 현금청산금액을 올려주고 합의하는 방법을 취했었다.
앞으로는 현금청산금에 대한 합의가 이루어지더라도 별도로 주거이전비 등이 지급되어야 한다는 점을 염두에 두고 협상에 임해야 한다. 자칫하면 이중으로 비용이 지출되어 수익률을 저하시킬 수 있다.
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