Q : 서울시 OO구 소재 재개발 조합의 조합원입니다.
저는 정비사업구역내에 상가·주택(1층:상가, 2층?3층:주택)을 소유하고 있습니다. 1세대주택이고 10년 보유하였고 주택면적이 큽니다. 조합과 협의하여 조합원이 관리처분 계획에 따라 아파트를 분양받고 나머지 초과 금액을 현금청산 받는 경우 상가를 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부담해야 되는지요?

 

 

A : 결론부터 말씀드리면 양도소득세 납세의무는 두 가지로 볼 수 있습니다.

 

우선 첫째, 비과세되는 경우입니다. 귀 조합원께서는 종전 자산인 주택과 상가가 종후 자산인 아파트로 환지된 것으로 볼 수 있으므로 자산의 종류가 달라진 것일 뿐 자산이 양도되고 새로 취득한 것은 아니므로 양도소득세가 비과세됩니다.

 

위의 경우와 같이 ‘도시개발법’, ‘도시 및 주거환경정비법’ 등 관계 법률에 따라 시행하는 사업인 경우로서 관리(환지)처분 계획을 승인받아 이루어진 경우에 한하여 비과세로 적용되는 것입니다.

 

그리고 유사한 경우로서 종전 자산이 아파트 2채를 소유한 경우 종후 자산은 큰 평형의 아파트 1채를 공급받는 경우에 1채는 양도세 과세라고 해석하는 사례가 있으나 저의 의견은 이 경우에도 관리처분계획에 따른 경우라면 양도소득세 과세 대상이 아니라고 봅니다.

 

둘째로, 재건축·재개발사업 또는 도시환경사업의 경우 대지지분이 많아 일부는 현금으로 받고 일부 지분에 대하여는 아파트를 받는 경우가 있는바 이 경우에는 현금 받는 부분에 대하여는 1세대 1주택 비과세 대상 주택인 경우를 제외하고는 양도소득세 과세대상이 됩니다.

 

본 사례와 같이 상가 부분과 주택이 함께 있는 겸용 복합건물인 경우 사용 면적의 크기로 과세대상과 비과세대상이 나누어집니다. 만약 1세대 1주택자이고 3년 이상 보유한 주택 면적이 크다면 현금 보상분까지도 전체를 비과세 받을 수 있습니다(9억원 초과시 초과부분만 과세).

 

그러나 1세대 2주택자이거나 3년 미만 보유한 경우는 현금청산 부분의 양도차익은 전부 다 과세 대상이 됩니다.
따라서 사례별로 정확한 사실에 근거하여 각각 세법을 적용해야 합니다. 
〈세무법인 이레 : 02-557-0082〉