본래 주거지역이 아닌 곳에서의 택지개발사업이라면 모르되 도심에서 이루어지는 대부분의 정비사업은 대개의 경우 신축공사 과정에서 이웃주민들에게 소음·분진 등 생활방해를 유발하게 된다.

이웃주민들이 극심한 고통을 호소하며 그 해결을 촉구하는 내용의 대형 현수막을 내거는 것도 바로 이 생활방해 문제를 해결해 보고자 하는 나름의 자구책인 셈이다.

신축공사로 인한 이웃 주민의 피해라고 하면 제일 먼저 소음·분진 등을 떠올리게 마련이지만 사실 보다 심각한 생활방해는 일조침해다.

소음·분진으로 인한 피해가 철거나 터파기 공사 등 특정한 공사단계만 지나면 크게 문제되지 않는 한시적 성격을 가지는 것임에 비하여 일조침해는 건축물의 위치와 형상으로 인해 빚어지는 것이기에 건축물이 존재하는 동안 지속될 수밖에 없고 이웃 건축물의 시장가격에 까지 직접 영향을 미치기 때문이다.

사정이 이렇다보니 생활방해에 관한 이웃주민들의 소송 역시 일시적 현상에 그치는 소음·분진보다는 일조침해에 방점이 찍히기 마련이다. 

정비사업을 통해 신축되는 건축물은 철거되는 건축물보다 높아지는 것이 보통이기 때문에 인접한 건축물의 일조시간이 줄어드는 경우가 적지 않다.

문제는 일조시간이 단축되는 모든 경우를 싸잡아 일조권 침해로 보아야 하느냐이다.
결론부터 말하면 그렇지 않다. 우리 법원의 확립된 법리에 따르면 새로 축조된 건축물에 의한 기존 건물의 일조감소는 일정부분 불가피한 측면이 있기 때문에 침해가 상당한 정도에 이르러야 비로소 일조권 침해로 인정된다.

대법원은 ‘사회통념상 수인한도’를 일조권 침해 여부를 가리는 추상적 기준으로 삼고 있다(대법원 98다23850 판결 등). 이는 신축으로 인하여 이웃 건축물에 직사광선이 차단되는 현상이 발생하는 사실만으로 일조권 침해를 인정하는 것이 아니라 그 차단의 정도가 사회통념상 일반적으로 허용되는 수인한도를 넘어야 비로소 위법해진다는 뜻이다.

사회통념상 수인한도라는 대법원의 기준은 너무 막연하고 추상적이어서 일반인으로서는 일조권침해 여부를 가늠하기가 쉽지 않다. 법원이 사용하는 보다 구체적이고 유용한 일응의 기준은 다음과 같다.

일조권 침해를 받았다고 주장되는 건축물이 1년 중 해가 가장 짧은 동지를 기준으로 9시부터 15시까지 연속 2시간, 8시부터 16시까지 총 4시간의 일조시간을 확보할 수 있는지 확인한다(물론 건물이 완공된 후 동짓날이 되기를 기다려 이웃 건물의 일조량을 실제로 조사하는 것은 아니고 완공 후 건물 상태와 동짓날 태양 위치에 관한 자료를 컴퓨터에 입력하여 시뮬레이션 작업으로 일조시간을 예측한다).

그 결과 만약 이웃 주민이 향유할 수 있는 일조량이 동짓날 기준 연속 2시간, 합계 4시간 기준에 미달하는 경우 일응 사회통념상 수인한도를 넘는 일조권침해로 인정하는 것이다.

이에 대하여 정비사업조합 측은 건축법규 자체에 이미 일조권에 대한 고려가 내포되어 있고 신축공사는 건축법규를 모두 준수하여 이루어지기 때문에 일조권 침해가 아니라는 항변을 흔히 하게 된다.

그러나 건축관계법령은 일조권 보호를 위한 최소한의 기준이므로 적법한 허가를 받았다 하더라도 일조방해 정도가 사회통념상 수인한도를 넘는 경우 위법하다는 것이 확립된 판례(대법원 2004다54282 판결 등)이기 때문에 그러한 항변은 받아들여지기 어렵다.

유의할 것은 동짓날 기준 연속 2시간, 합계 4시간 기준이 일조권 침해를 가리는 가장 유용한 잣대임은 분명하지만 절대적인 것은 아니라는 점이다.

피해건물이 이미 다른 기존 건물에 의하여 일조방해를 받고 있는 경우, 또는 피해건물이 남향이 아니거나 처마가 돌출되어 있는 등 그 구조 자체가 충분한 일조를 확보하기 어렵게 되어 있는 경우에는, 피해건물이 동짓날  연속 2시간, 합계 4시간의 일조를 확보하지 못하게 되더라도 언제나 수인한도를 초과하는 일조피해가 있다고 단정할 수 없기 때문이다(대법원 2004다54282 판결).

일단 위법한 일조권 침해로 판정된다면 그로 인해 조합이 배상하여야 할 손해액은 어떻게 산정될까. 일조감소로 인한 이웃건물의 시가하락분이 기준이 된다.

물론 시가하락분 전부가 아니라 일정부분에 국한된다. 통상적인 수인한도내의 일조감소는 시가하락에는 반영되지만 배상하여야할 손해에는 포함되지 않기 때문이다.

사례에 따라 다르긴 하지만 실무상으로 일조감소로 인한 시가하락분의 40퍼센트 내외를 일조권 침해로 인한 손해액으로 산정하는 경우가 많다.

☞ 문의 : 02-584-2581

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