조합정관이나 관리처분계획에서 분양계약을 체결하지 않는 자에 대하여 현금 청산한다는 규정을 두지 않은 경우 조합은 분양계약 미체결자로부터 어떻게 조합원분담금을 징수할 수 있을까. 분양계약을 체결한 조합원에 대해서는 분양계약에 의하여 분담금을 징수할 수 있지만, 분양계약을 체결하지 않은 자에 대해서는 분양계약의 내용을 강제할 수 없어 최근 이 문제가 논란이 되고 있다.

당초에는 분양계약을 체결하였다가 조합원분담금이 증가하자 계약변경을 거부하는 조합원도 같은 문제다.
도시 및 주거환경정비법은 분양대상자별 분양건축물과 분담금을 관리처분계획으로 정하도록 하면서 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하도록 규정하고 있다.

즉 도정법은 관리처분계획에서 분양에 필요한 모든 사항을 정하도록 하고 이에 따라 분양이 이루어지도록 규정하고 있으므로 분양계약을 체결하지 않더라도 토지등소유자는 관리처분계획에서 정해진 바에 따라 정비사업비를 분담할 의무를 지고, 신축되는 건축물과 대지를 분양받을 권리를 가진다.

다만 이는 관리처분계획이라는 행정처분에 의해 발생하는 효력이고, 분양계약을 체결한 다른 토지등소유자와의 계약 내용이 분양계약을 체결하지 않은 토지등소유자에게 적용될 수는 없다.

따라서 분양계약을 체결하지 않은 토지등소유자들로부터 계약금, 중도금 등 정비사업비와 분담금 및 이에 대한 지연손해금을 징수하기 위해서는 해당 금액과 납부시기 등을 관리처분계획에서 정해야만 한다.

관리처분계획에 이와 같은 내용이 정해져 있다면 조합은 청산금 또는 분할징수금 및 이에 대한 지연손해금을 징수할 수 있다.

원칙적으로 청산금의 징수는 이전고시 이후에 이루어지는 것이나 인가 받은 관리처분계획에 청산금을 계약금, 중도금 등으로 분할 징수하기로 하는 내용이 포함되어 있다면 이전고시 이전이라도 청산금을 징수할 수 있다.
따라서 이전고시 이전에 원활한 체납처분 등의 시행을 위해서는 관리처분계획에 청산금을 분할 징수할 수 있는 내용을 포함하여 이전고시 이전에 청산금의 징수가 가능하도록 조치해야 한다.

미지급 청산금은 도정법에 따라 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있다. 즉 가산금 부과, 중가산금 부과, 독촉장 발급, 재산압류, 압류재산 공매 등을 통해 징수할 수 있다.

체납처분에 의한 징수는 시장·군수에 위탁하여 실시한다. 종후자산에 대해 이전고시와 소유권을 이전하는 시점에서 즉시 압류하고 공매를 실행, 청산금을 배당받으면 된다.

미계약자가 분할납부의무를 이행하지 않을 경우에는 이전고시까지 기다리지 않고 분할납부금 각각에 대해 체납처분을 하고 ‘분양 받을 권리’를 압류하여 공매를 실행하면 된다. 미납 분할납부금에 대하여 이전고시까지 방치할 경우 채권확보가 더욱 어려워질 수 있다.

따라서 조합은 최대한 빠른 시간 내에 위와 같은 분할 납부금 회수절차에 들어가야 한다. 타 채권과의 관계를 감안, 계약미체결자에 대한 체납처분에 대비하여 청산금을 피보전권리로 하여 수분양권에 질권을 설정할 필요가 있다.

이와 같은 질권은 위 질권 설정 전에 종전 자산에 근저당권이 설정된 경우에는 위 질권이 후순위이지만 위 질권 설정 후의 근저당권에 대해서는 선순위다.

선순위 근저당으로 대표적인 것이 이주대여금 대출은행이 종전자산에 설정한 근저당이다. 이와 같은 질권설정은 관리처분계획이나 당사자간 합의에 의해서 가능하다.

당사자간 합의에 근거하여 질권을 설정하기 위해서는 분양계약체결기간 전에 미리 질권설정계약을 체결할 필요가 있다. 분양계약을 체결하지 않는 등의 문제가 발생한 후에는 계약미체결자가 임의로 설정계약을 체결해 줄 것을 기대하기 어렵기 때문이다.

조합은 경락가액의 범위 내에서 계약미체결자의 종전자산가액에 우선하여 청산금을 배당받을 수 있다. 경락가액이 부족한 경우 청산금과 연체가산금 중 연체가산금을 우선 변제받는다.

계약미체결자의 재산 중 징수대상 재산은 당해 정비사업과 관련된 종전자산과 종후자산에 한정되지 않는다.
계약미체결자의 모든 재산 즉 그가 소유하고 있는 모든 부동산, 동산, 채권에 대하여 시장·군수에게 위탁하여 지방세 체납처분의 예에 따라 강제징수할 수 있다.

결국 분양계약을 체결하지 않은 토지등소유자로부터 원활하게 청산금을 지급받기 위해서는 관리처분계획에 각 토지등소유자의 창산금의 액수와 지급시기 등을 포함하도록 하여야 하고, 관리처분계획에서 정해진 지급시기가 지났음에도 해당 청산금을 납부하지 않은 토지등소유자에 대해서는 시장·군수에게 위탁하여 지방세 체납처분의 예에 따라 장수하는 것이 원활하게 청산금을 징수하는 방법이 될 것이다.

 ☞ 문의 : 02-584-2581

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