공사비 증액시 조합원 동의율과 분양기간 연장
공사비 증액시 조합원 동의율과 분양기간 연장
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  • 승인 2013.11.28 14:11
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유재관
동양법무사합동사무소 대표법무사


Q : 1. 창립총회 당시(2006년)의 평당 공사비 및 총사업비와 비교하면 관리처분계획상 평당 공사비는 19%, 총사업비는 12%가 각 증가된 경우, 이러한 내용이 담긴 관리처분계획(2010년)은 공사계약 안건과 관리처분계획 안건에 대하여 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제15호를 유추적용하여 각 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 하는가?


2. 도시정비법 제46조 제1항에 따라 분양신청기간을 연장하고자 할 경우 당초의 분양신청 기간에 이어서만 연장이 가능한가? 그리고 현금청산을 위한 협의요청은 제1차 분양신청마감일을 기준으로 하는가, 아니면 제2차 분양신청마감일을 기준으로 하여야 하는가?

 

1. 〈질의1〉에 대하여
관리처분계획의 수립 또는 변경을 위하여 조합총회의 의결을 요구하는 취지는, 관리처분계획의 수립 또는 변경이 조합원, 현금청산대상자 등에 대한 소유권 이전 등 권리귀속 및 비용부담에 관한 사항을 확정하는 행정처분에 해당하고, 그로 인하여 자신의 권리의무와 법적 지위에 커다란 영향을 받게 되므로 조합원 등의 의사가 충분히 반영되어야 할 필요가 있기 때문이다.


‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자와의 계약서에 포함될 내용’에 관한 사항이 당초 창립총회 당시와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관변경에 대한 절차가 아니라 하더라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제8호 및 제15호의 규정을 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 봄이 타당하다.


하지만 사안의 경우처럼 창립총회(2006년) 이후 관리처분계획인가 시(2010년)까지 평당 공사비는 19%, 총사업비는 12%가 각 증가된 경우에는, 이는 연 4% 전후의 비율에 의한 증가로 창립총회 시부터 관리처분인가시까지 경과한 약 5년 동안의 통상적인 물가의 변동 등 건축경기의 상황변화에 따른 통상 예상할 수 있는 범위 내의 증액에 불과하다. 그러므로 위와 같은 증액에 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제15호의 규정을 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의는 불요하고 조합원 과반수의 동의로 족할 것이다(서울고등법원).


설령 조합원들의 동의가 필요하다고 보아 공사비 중액에 관한 내용이 포함된 관리처분계획에 대하여 관리처분계획의 수립 및 변경을 위한 통상의 의결요건보다 강화된, 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제15호의 규정에 의한 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻었다면, 관리처분계획에 포함된 공사비 증액에 관한 사항에 관하여도 조합원 3분의 2 이상의 동의가 있었다고 보아야 한다. 그러므로 공사비 증액 이외에 도급계약의 체결여부, 착공 및 준공시기 등 전반적인 공사 조건에 대한 내용을 포괄하는 별개 안건인 공사도급계약에 관해서까지 총회결의를 거쳐야만 공사비 증액 내지 이를 포함한 관리처분계획에 대하여 조합원들의 동의를 얻은 것이라고 볼 것은 아니다.


따라서 시공사와의 공사도급계약에 대하여 개별 안건으로 총회결의를 거치지 않았다고 하더라도 관리처분계획의 효력에는 영향이 없다고 할 것이다.

 

2. 〈질의 2〉에 대하여
조합이 사업시행인가고시가 있는 날부터 도정법 제46조 제1항에서 정한 기간을 도과하여 분양신청을 받은 경우, 또는 최초의 분양신청기간과 연속되지 아니한 일자에 제2차 분양신청을 받은 경우, 도정법 제46조 제1항은 훈시규정이라 할 것이므로 위 조항에서 정한 기간을 도과하였다는 사정 또는 당초의 분양신청기간에 연속되지 아니하였다는 사정만으로 분양신청 절차가 위법하다고 볼 수 없다.


또한 당초의 분양신청기간 종료일의 다음날이 아닌 제2차 분양신청기간 종료일 다음날로부터 150일 이내에 현금청산을 위한 협의요청을 한 경우 아무런 하자가 없다고 할 것이다(서울고등법원).


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