당초 조합원이었던 자가 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않아 현금청산자가 되는 경우 여태까지 사용한 정비사업비를 자신의 재산가액에 비례하여 부담하여야 할까. 최근 이와 관련하여 서울고등법원과 서울행정법원의 판결이 엇갈려 논란이 되고 있다.

서울고등법원은 구체적인 설시없이 청산자가 정비사업부담을 당연히 부담해야 한다는 전제에서 조합의 정비사업비 공제항변을 인정하고 있다. 이에 반하여 서울행정법원은 다음과 같은 이유로 현금청산자에게 정비사업비를 부담할 수 없다고 한다.

서울행정법원의 입장과 문제점을 살펴보면 다음과 같다.
서울행정법원은 첫째 조합원이 현금청산대상자가 되어 조합원의 지위를 상실하는 이상, 그 이후 조합에 대한 조합원으로서의 의무, 즉 사업비, 청산금 등의 비용납부의무 등도 면한다고 본다. 그러면서 대법원 판결을 근거로 든다. 그러나 위 대법원 판결은 조합원 상실시점 이후의 비용납부의무가 면제된다는 취지이지 서울행정법원과 같이 이미 발생했던 비용납부의무까지 면제된다는 취지는 아니다. 조합원지위 상실시점을 기준으로 그 이전의 권리를 인정하면서 의무에 관하여는 그 이전의 의무를 면하도록 하는 것은 형평에 맞지 않는다. 서울행정법원의 이와 같은 입장은 대법원의 판결취지를 잘못 이해한 탓이다.  

둘째, 도시정비법상 조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거법령이나 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로서 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원이 조합원의 지위를 상실하였다고 하더라도 그 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급하여 반환할 의무가 없다는 대법원 판결을 논거로 든다.

그러나 정비사업비 부담은 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익이 아니다. 위 대법원 판례는 조합원이 부담할 수도 있는 비용을 확정지분제 계약에 따라 시공사가 부담하기로 하였는데 조합이 아무런 근거 없이 이와 같은 권리를 사후적으로 박탈할 수 없다는 취지이다. 그런데 이 대법원 사안의 이익은 정비사업비에 해당하지 않는다. 따라서 도시정비법에 이를 규정할 아무런 이유가 없다.

그러나 조합이 현금청산자가 부담해야 한다는 비용은 정비사업비다. 당연히 도시정비법, 조합정관 및 관리처분결의에 그와 같은 내용이 담겨져 있을 수밖에 없다. 역시 서울행정법원은 위 대법원 판례사안을 잘못 이해하여 이와 같은 법리를 근거로 정비사업비를 부담할 수 없다고 본 것이다. 

셋째, 현금청산대상자가 된 경우에는 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 도시정비법 제61조에 따른 경비 부과는 불가능하고, 현금청산대상자가 현금청산사유가 발생하기 전에 발생한 경비로 인하여 얻은 이익 또는 비용 중 일정 부분을 조합원 지위 상실시 반환하여야 함을 정관이나 결의 또는 약정 등으로 미리 규정해 둔 경우 등에 한하여 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 본다.

그러면서 조합원의 사업비 등의 비용납부의무를 조합원 지위를 상실한 토지등소유자에게 소급하여 적용할 수 없고 그 밖에 조합원이었다가 현금청산대상자가 된 토지등소유자가 조합원 지위를 상실하기 이전에 발생한 정비사업비를 부담한다고 해석할만한 규정을 찾아 볼 수 없다고 한다.

그러나 도시정비법은 조합원과 토지등소유자를 분명히 구분하고 있는데 제61조는 비용분담 주체를 조합원이 아닌 토지등소유자로 명시하고 있다. 따라서 도시정비법 제61조가 조합원에게만 적용된다는 논거는 법률조문의 문리적 해석에 반하다.

또한 조합원 지위 때 발생한 정비사업비 부담의무를 조합원지위 상실시에 정산하여 부담하도록 하는 것은 비용부담의 소급적용이 아니다. 오히려, 조합원의 입장에서 볼 때, 이와 같은 비용부담을 면제하는 것이 부담기준의 소급적용에 해당한다.

넷째, 조합의 정비사업비 부과행위는 행정처분에 해당할 여지가 크므로 직접 당사자소송형태로 이를 주장할 수는 없다고 본다.

그러나 도시정비법은 부과금의 징수를 반드시 행정처분의 형태로 하도록 규정하고 있지 않다. 시장, 군수에게 위탁하여 징수할 수도 있고 직접 법원에 소구하여 징수할 수도 있도록 규정하고 있다. 후자의 소송형태는 공법상 당사자소송이 될 것이다.

마지막으로 서울행정법원은, 도시정비법 제61조 제1항은 정비사업이 종료된 후에 전체 사업과정에서 발생한 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 징수할 수 있다는 규정일 뿐, 이를 특정시점에 현금청산대상자가 된 사람에 대한 부과금 징수의 근거규정으로 보기 어렵다고 본다.

그러나 청산시점을 기준으로 보면 비용은 현실화 되었으나 수입은 아직 미실현이익으로 남아 있게 된다. 따라서 아직 발생하지 않은 이익을 발생할 것을 전제로 부과금을 결정할 수는 없다. 결론적으로 현금청산자에게도 정비사업비를 부담시켜야 한다.

 ☞ 문의 : 02-584-2581

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