잠실5단지 재건축 이름값 할까… 반포자이 보다는 ‘글쎄’

집값 상승기대 속 매매 타이밍 올해 5~6월이 적기
사업 속도도 관심… 조합원 수익 얼마될지 꼭 체크를

현재까지 강남일대 50층 규모의 아파트는 최고46층의 삼성동 아이파크가 있다. 강남권 및 한강변에 위치해 있는 초고층 아파트로는 비교 대상이 삼성동 아이파크가 유일하지만 관련전문가들의 평가로는 잠실5단지를 아이파크와 비교하기에는 다소 무리가 있다는 평이다. 가장 먼저 학군수요가 강남과 송파라는 점에서 차이가 발생했으며, 아이파크의 소유계층과 재건축 후의 잠실5단지를 소유하려는 층은 엄연한 차이가 있다는 이유다.
잠실지역 내의 인근 아파트와의 비교도 쉽지 않다. 한강변에 위치해 있으며, 세대수를 비교해 볼 때, 잠실엘스를 비교대상으로 점칠 수 있지만, 잠실5단지가 새아파트라는 점과 초고층이라는 점 등을 볼 때 잠실5단지가 비교우위에 있다는 것이 리얼투데이 김광석 센터장과 부동산써브 조은상 팀장의 의견이다.

이 때문에 쉽게 비교 대상아파트를 찾기 어려운 가운데, 서초 반포래미안퍼스티지와 반포자이가 비교대상에 들어왔다. 세대수에서 다소 차이가 있으나, 한강변에 위치해 있으며, 재건축 후의 잠실5단지가 새아파트라는 점, 그리고 초고층으로 지어진다는 점에서 비교가 가능했다. 다만, 서초와 송파는 학군에서 차이가 있는 등 몇 가지 사항을 고려할 때 반포자이 보다 10% 가량 낮은 가격을 형성할 것이라는 게 관련 전문가들의 중론이다.
이것을 토대로 조합측이 건립을 예정하는 면적별 시세는 각각 8억6천586만원(85.03㎡, 3.3㎡당 3천330만원), 12억9천600만원(117.99㎡, 3.3㎡당 3천600만원), 16억2천540만원(139.86㎡, 3.3㎡당 3천870만원), 19억350만원(153.97㎡, 3.3㎡당 4천50만원) 정도로 예상된다.

이 같은 가격이 현재 잠실5단지 시세를 기준으로 얼마의 차익이 발생하는지는 정확히 가늠하기 어렵다. 향후 사업진행 절차에 따라 감정평가를 실시하여 정확한 비례율과 권리가액이 나온 후에야 비로소 알 수 있다. 현재 조합측이 동의서 징구 당시 제시한 비례율 82.06%와 권리가액만으로 판단하긴 어려운 이유다. 다만, 재건축사업에서의 감정평가는 재개발과 달리 미래가치를 반영하기 때문에 현 시세에서 85~90% 수준에서 정해진다는 점을 감안한다면 대략적인 수익성 분석이 가능할 것으로 보인다.
또한, 부동산시장이 좋아지면서 가격이 계속 상승한다는 점도 매력 포인트로 뽑을 수 있다. 현 시점을 기준으로 매입했을 때, 향후 가격 상승폭은 최근 5년에 비해 높아 재건축 후 차익실현이 가능할 것으로 보인다.

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“신속한 사업추진 의지 꼼꼼히 따져야”

■ 잠실5단지 투자시 유의할 점

재건축사업의 가장 큰 변수는 언제 재건축될지 모른다는 것이다. 고덕동 주공아파트 재건축의 경우 고덕1단지는 이미 새아파트로 재건축돼 입주를 완료했지만, 그 외 단지는 아직 관리처분이나 철거를 진행하지 못한 곳이 많다. 용적률이나 층수 등 사업성 문제도 있겠지만, 조합 내부의 갈등으로 인해 지연되는 경우가 많기 때문이다.

잠실5단지도 정비계획변경이나 건축심의 등의 절차에서 사업성 문제로 서울시나 송파구청과의 갈등을 야기할 수 있다는 점, 그리고 조합 내부의 갈등 등으로 인해 법적 다툼이 있을 수 있는 점 등이 신속한 재건축에 걸림돌로 작용할 수 있다.

다만, 잠실5단지는 조합인가 이후 큰 무리가 없는 점과 조합측이 올해 안에 관리처분을 마무리한다는 계획으로 볼 때 사업진행상에 혼란은 없을 것으로 보이며, 절차상에서도 조합설립 후 빠르면 6개월 내에 사업시행인가를 받는 것이 가능하고, 그 후 6개월 안에 관리처분까지 끝마칠 수 있을 것으로 보인다.  서울지역은 공공관리제도로 인해 사업시행인가 이후 시공사를 선정하지만 이곳 잠실5단지는 지난 2000년에 삼성물산, GS건설, 현대산업개발 3개사 컨소시엄을 시공사로 선정해 놓고 있어 상당 폭 시간 단축이 가능할 것으로 전망된다.
다만, 시공사를 선정한지 이미 15년 정도가 지난 상태여서 조합원들이 새롭게 시공사선정을 원할 경우 그 기간만큼 사업기간은 늘 수 있다.