일반분양 앞둔 상아3차재건축, 연일 최고가… 106㎡가 11억원에 거래

최고 35층 최첨단 아파트로 탈바꿈 진행중
사통팔달 거미줄교통망에 8학군 프리미엄까지

자고나면 아파트값 ‘껑충’
2004년 전성기 재연되나?

■ 가격으로 본 상아3차

부동산은 10년을 바라보고 투자해야 한다는 말이 있다. 단기간에는 좀처럼 변하지 않는 듯하지만 10년이라는 긴 시간을 두고 보면 껑충 올라있는 가격을 볼 수 있기 때문이다.

반면, 재건축아파트의 최고 전성기를 구가했던 2004년 이후는 이 말을 무색케 하고 있다.

서울 강남의 중심 삼성동에 위치한 상아3차재건축아파트의 지난 10년간 가격 변동을 보면 이 시기 재건축아파트가 어떻게 움직였는지를 한눈에 볼 수 있다 이곳 106㎡(전용면적)의 2004년 1월 가격은 5억9천500만원(KB부동산시세 일반평균가 기준)이었다.

그 이후 1년 동안 가격 변동은 일어나지 않았다. 1년만 놓고 보면 금융이자 약 3천만원(년 5% 기준, 당시 시점으로 신용도 3등급 이상일 때 평균 대출금리)의 손실을 본 셈이다. 여기에 2005년 2월까지는 오히려 약 2천만원이 하락한 5억7천500만원을 나타냈다.

하지만 3월 6억500만원으로 크게 반등한 후 4월에는 다시 6억5천만원으로 한 달새 4천500만원이 상승했다. 다시 1년 후인 2006년 4월에는 7억8천만원으로 1년여 만에 무려 1억3천만원, 1년3개월만에 1억7천500만원이라는 가격이 급등했다.

2006년은 자고나면 오르는 것이 아파트가격이었다. 특히 강남4구라고 불리는 강남·서초·송파·강동구의 아파트 가격은 강북지역 아파트 가격의 두배, 세배로 오르면서 속칭 재건축 광란의 시대를 겪게 된다.

2006년 5월에는 8억5천만원, 6월에는 8억6천500만원, 7월 역시 올라 8억7천만원, 9월 8억7천500만원, 10월 9억4천만원, 11월 9억4천500만원, 12월 9억6천500만원, 2007년 2월 9억7천만원 등, 2005년 2월부터 2007년 2월까지 2년 동안 무려 3억7천500만원이 상승했다.

이 당시 상아3차아파트를 매입한 투자자들은 100% 금융부담(8천725만원)을 안고 매입했다 하더라도 2억8천500여만원의 순이익을 실현한 셈이다.

반면 아파트 실거래가를 조사하면 시세보다 훨씬 높은 가격에 매매가 이뤄졌다는 것을 알 수 있다. 2006년 1분기(1~3월)에 이곳 106㎡의 거래는 1건 있었다.

이 당시 시세로는 7억7천만원(상한가 기준)이었지만 실제 거래가액은 8억2천만원으로 조사됐다.

하지만 정점으로 치달으면 반드시 하락하는 장세를 보이듯 재건축초과이익환수제도, 그리고 2008년에 터진 글로벌금융 위기를 거치면서 상아3차아파트는 2009년 2월 9억500만원까지 내려앉았다. 그야말로 가격의 최정점에 매입한 수요자들은 큰 위기에 봉착하게 된 것이다.

실거래가 조회 결과 2006년 4분기의 거래건수는 106㎡를 포함한 총 4건으로 당시 거래 가는 9억6천500만원이었다. 4명의 수요자가 아파트가격이 최고점에 다다른 시점에 매입한 셈이다.

그 이후 2007년 7월 9억7천만원에 거래된 한 건을 제외하고는 거래내역이 있지 않다. 가격이 하락하기 시작하니 매입하려는 수요자도 뚝 끊긴 것이다.

하지만 2014년 9월 이곳 재건축사업이 사업시행인가를 받고 난 후 시공사를 선정하게 된 시점부터 가파른 가격 움직임은 재현된다.

최근의 가격변화는 이곳이 시공사를 선정하는 시점부터다. 상아3차는 지난해 9월 3일 현대산업개발과 GS건설의 치열한 접전 끝에 현대산업개발을 선정하면서 9억3천500만원이던 이곳 106㎡의 가격은 9억9천500만원으로 올랐으며 11월에는 10억1천만원으로, 12월엔 10억3천500만원, 최근(2월)에는 10억6천만원까지 상승해 최고점을 연일 갱신하고 있다. 

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조합원 추가부담 있지만 분양수익 통해 상쇄될 수도

■ 수익 얼마나 남을까?

지난 1월 29일 관리처분인가를 받은 후 이곳의 거래는 비교적 활발하게 이뤄지고 있다.

이곳 크로바부동산공인중개사사무소 대표는 “최근 상아3차아파트 115㎡(35평형)가 11억원에 거래된 바 있다”며 “이곳은 꾸준한 수요층으로 인해 매수문의가 늘고 있는 곳이다”고 전했다.

최근 관리처분에 따른 이곳 건립평형은 76㎡(23평형), 86㎡(26평형), 112㎡(34평형), 135㎡(41평형), 158㎡(48평형), 181㎡(55평형) 등으로 이뤄진다. 이중 기존 면적인 115㎡(35평형)에서 112㎡로 옮겨갈 경우 3천만~5천만원의 추가부담금이 발생하는 것으로 나타났다.

또 134㎡(43평형)에서 135㎡로 이동할 경우 3천만~4천만원 정도의 추가 부담금이 발생한다. 176㎡에서 181㎡의 경우 또한 1억5천만원의 추가부담이 발생하는 것으로 조사됐다.

역으로 면적을 줄여서 입주하는 경우 예를 들어 176㎡에서 158㎡로 입주하는 경우에는 1억원 정도의 환급금이 발생한다.

하지만 조합 측에서는 분양가상한제가 풀린 지금 상황에서는 분양성적에 따라 추가부담이 전혀 없을 것으로 기대하고 있다.

현재 나오고 있는 분양가는 대략 2가지로 압축된다. 조합 측에서는 3천500만원 선을 제시하고 있으며, 시공사인 현대산업개발에서는 3천200만원을 잠정적으로 책정하고 있다. 현대산업개발 한 관계자는 “사내 자체 분양가심의에서 3천200만원 선이 제시됐다”고 말했다.