재개발 사업이 공익사업으로서 수용가능 사업인가?
김준호 글로벌GN 대표 행정사
으뜸재개발조합은 현재 분양신청을 마감하고 현금청산자와 영업권자에 대해서 협의 보상을 진행 중에 있다. 마지막 3차 협의 공문에서는 협의가 되지 않으면 앞으로 토지수용위원회에 수용재결을 신청 할 것이며, 수용재결 심의가 끝나면 강제수용이 될 수 있다는 내용을 담아 발송했다.
이에 구역내에서 슈퍼를 운영하는 최배달씨가 마침 조합에 음료수 배달 차 왔다가 나정비 조합장에게 “조합장님 3차 협의공문을 보니 이번에도 협의에 응하지 않으면 강제수용 한다고 하던데 재개발조합이 무슨 권한이 있어 강제수용을 할 수 있습니까? 그리고 이거 같은 동네 사람끼리 너무 한 거 아닙니까? 더군다나 제가 권리금을 얼마나 주고 들어왔는지 시설비는 얼마나 투자했는지 조합장님이 더 잘 아시잖아요? 근데 강제수용이 무슨 말인가요?” 라고 서운한 말투로 질문한다.
최배달은 내심 최대한 협의를 안하고 버티다 보상금을 더 받을 생각을 가지고 있었는데 강제수용을 한다니 생각이 복잡하다.
이에 조합장은 “최사장 나도 잘 알지. 최사장 사정 같은 동네에서 10년 이상 같이 살았는데 왜 모르겠어. 근데 공인기관인 감정평가업체에서 평가를 했으니 내 맘대로 최사장에게 영업보상금을 더 줄 수도 없고 그리고 협의가 안 되면 법적으로 강제수용 절차에 들어가야 사업이 정상적으로 진행 될 거 아닌가? 나도 조합장으로서 공무를 수행하는 것이니 이해해 줘. 그리고 법적으로 재개발사업에는 토지보상법을 적용해서 강제 수용권을 준다네. 법이 그래 법이. 난들 최사장이랑 무슨 사적인 감정이 있겠어. 그러니까 서로 얼굴 붉히는 일 없이 협의 좀 해줘. 그리고 최사장은 우리구역 구역지정 공람공고일 이전부터 거주하고 있어서 주거이전비나 임대아파트도 받을 수 있으니 조합 사업이 잘 되도록 도와주게.” 라고 답변한다.
그럼 나정비 조합장이 최배달씨에게 말 한 ‘법이 그래 법이’ 라는 말에 담겨져 있는 뜻은 뭘까?
토지보상법 제4조(공익사업) 이 법에 따라 토지등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.<개정 2014.3.18., 2015.12.29.>
1. 국방·군사에 관한 사업
2. 관계 법률에 따라 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도·도로·공항·항만·주차장·공영차고지·화물터미널·궤도(軌道)·하천·제방·댐·운하·수도·하수도·하수종말처리·폐수처리·사방(砂防)·방풍(防風)·방화(防火)·방조(防潮)·방수(防水)·저수지·용수로·배수로·석유비축·송유·폐기물처리·전기·전기통신·방송·가스 및 기상 관측에 관한 사업
3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사·공장·연구소·시험소·보건시설·문화시설·공원·수목원·광장·운동장·시장·묘지·화장장·도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업
4. 관계 법률에 따라 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관 건립에 관한 사업
5. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업
6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업
7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업
8. 그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업 [전문개정 2011.8.4.]
도정법 제38조와 제40조에 의해서 정비사업중 재개발이나 도시환경정비사업에서는 토지보상법을 준용할 수 있다는 것은 너무 잘 알고 있을 거다.
거기서 좀 더 살펴보면 위의 토지보상법 제4조는 “이 법에 따라 토지등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다”라고 했고 8항의 별표 36호에 “도시정비법 제38조에 따라 토지등을 수용하거나 사용 할 수 있는 사업”이라고 규정하였다. 그래서 나정비 조합장이 ‘법이 그래 법이’라고 최배달씨에게 말한 것이다.
도시재개발사업(도시환경정비사업 포함)의 경우에서 도시재정비 후에 토지가 일정한 목적에 따라(사업비 조달을 위한 일반분양 등) 그 소유권을 제3자인 사인에게 양도하여 궁극적으로는 사적 이용에 제공되는 사업이지만 공용수용이 인정되고 있는 것이 현실이다.
비록 정비·조성된 토지가 사인(조합)의 수익사업에 일부 제공되기는 하나, 그 사업이 시행됨으로써 시가지의 계획적 정비, 도시기능의 유지·증진, 주택의 대량공급이라고 하는 사업자체가 가지는 공익성이 있기 때문에 그것을 위한 공용수용에 공익성이 인정될 수 있는 것이다.
또한, 주택재건축 사업과는 다르게 임대아파트의 건설을 의무사항으로 두는 것 또한 공용성이 인정되어야 할 부분으로 본다.