이철현 하나감정평가법인 감정평가사 "감정평가론 출간했어요"
“정비사업 감정평가 20년 경험 살려 법률·이론·실무 담은 책자 냈어요”
‘감정평가론’ 출간 1년 반동안 작업해 완성 재건축·재개발 매뉴얼 기대
정비사업에서 감정평가의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다.
종전자산평가액 및 분양가에 매우 예민하게 반응하고 있고 현금청산자들과 조합의 대립, 나아가 현금청산비용이 당초 예상보다 큰 폭으로 증가해 곤란을 겪는 조합들도 많아지는데 이 모든 것이 결국 ‘감정평가’의 문제이기 때문이다.
이렇게 예민한 감정평가 문제에 대해 주거환경정비사 과정의 강사이자, 그동안 감정평가업계에서 재개발재건축 감정평가 이론에 대한 최고 전문가로 꼽히는 ㈜하나감정평가법인의 이철현 감정평가사가 그 동안의 고민과 경험을 바탕으로 ‘재개발재건축 감정평가론-법률ㆍ이론ㆍ실무’ 책자를 발간했다.
▲책을 발간하게 된 계기는
=직접적인 계기는 한국감정평가사협회의 정비사업평가 매뉴얼 작업이었다. 그 동안 ‘지침’ 형태로 존재했던 것을 ‘매뉴얼’로 바꾸는 일련의 작업을 하고 있는데 그 중 정비사업 감정평가 매뉴얼 작성을 담당하게 됐다.
재개발·재건축 감정평가는 쟁점이 많을 뿐만 아니라 그 쟁점의 폭발력도 매우 크다. 즉 그 쟁점에 대해 어떠한 입장을 취하는 가에 따라 이해관계인의 희비가 엇갈리면서 감정평가라는 성격상 그게 모두 ‘돈’의 문제로 연결이 되기 때문에 쉽게 수긍하지 못하는 상황이 많이 발생하게 된다.
그 동안 감정평가업계도 2008년에 ‘주택재개발ㆍ재건축사업 등에 관한 평가 지침’을 제정하는 등 노력을 기울였지만 다소 부족한 점이 있었다. 때문에 매뉴얼 작업을 통해 이런 문제에 대해 일정한 수준에서 대응책을 제시하고자 하는 의도가 있다.
이 과정에서 생각지 않게 일이 커져버려 책을 발간하게 됐다. 정작 매뉴얼은 다 완성되지 않아 시행하지도 못하고 있는데 책이 먼저 나왔다.
▲책을 준비하는데 걸린 시간은
=약 1년 반 정도의 시간이 소요됐다. ㈜하나감정평가법인의 평가사로서 회사에서 주어진 역할과 영업을 하면서 책을 준비한 것이라 주로 야근과 주말ㆍ휴일 근무로 시간을 낼 수밖에 없었다. 생각해보면 평소에 한국감정평가사협회의 감정평가기준위원회 간사 역할을 하면서 관련 자료를 지속적으로 수집해와서 이 정도 시간에라도 책이 나올 수 있었던 것 같다.
▲책의 주요 내용은
=말 그대로 재개발재건축 감정평가론이다. 종전자산평가, 종후자산평가, 재개발 영업보상평가, 국공유지 관련 평가(정비기반시설평가와 국공유지 매각평가), 현금청산평가로 구성되어 있고 그 외 재개발재건축 감정평가의 의뢰와 수임과 관련된 문제도 다루고 있다.
중점적으로 다룬 부분은 종전자산평가의 성격과 기준, 종후자산평가의 방법론(원가법 여부), 국공유지 매각평가의 용도지역 및 일단지 판단기준이고, 그 외에도 그동안 제기된 여러 쟁점을 전반적으로 다루고 있기 때문에 감정평가사와 변호사를 비롯한 실무자들에게 교과서 역할을 할 수 있을 것이라 생각한다.
▲감정평가사를 시작하게 된 계기와 정비사업평가 실적은
=1996년 감정평가사 제7기로 합격해 올해로 감정평가사 20년차다. 유능한 감정평가사가 되려면 거의 만물박사 수준의 지식이 필요하다.
감정평가해야 할 물건의 종류가 다양할 뿐만 아니라 그 사유도 제각각이고 관련 법령 및 시장동향이 수시로 변하기 때문이다. 그래서 평가실무 뿐 아니라 두루두루 살펴보는데 많은 시간을 투자하고 있다.
주요 실적으로는 서초삼호가든1,2차 아파트, 독산동삼승아파트 재건축, 연희1단독주택재건축, 역삼동진달래3차 재건축, 광명제2R구역재개발, 신길14구역재개발, 신공덕5구역재개발사업 등의 종전종후자산을 감정평가했고 그 외 다수의 정비기반시설 감정평가, 현금청산감정평가 등를 수행했다.
특히 대법원까지 가서 조합설립인가가 취소된 최초의 사례인 용두5구역은 조합설립인가를 다시 받아 올 5월 관리처분인가를 받는 데까지 조합장과 함께 고민하고 도와드린 기억이 있어 특별하다.