재건축사업 일조권 침해소송 피해 예방 방법
도시정비사업을 진행하는 경우, 사업시행인가를 받기 위해 도시정비사업 전반에 관한 설계를 바탕으로 건축심의 내지 환경영향평가 등의 절차를 거치게 된다.
이미 기반시설이 완비되어 있는 재건축의 경우 많은 문제가 발생할 것 같지 않으나, 대부분 단층 내지 3층 이내 주택들로 구성된 재개발 사업지에 고층아파트를 신축하는 경우 기존 주변에 설치된 아파트 입주민들에게 여러 피해가 발생할 수 있다.
단순히 공사 소음, 분진, 진동으로 인한 피해뿐 아니라 고층 아파트가 들어서게 될 경우 기존 주변 아파트들의 일조권 및 조망권이 침해되는 피해가 발생할 수 있는 것이다.
그런데 이와 같은 내용들이 사업시행인가 당시에 반영되지 않다가 관리처분계획인가 후 신축공사를 진행하는 와중에 주변 아파트 입주민들로부터 소송을 당하게 된다면 큰 문제가 아닐 수 없다.
신축공사 현장 주변 입주민들이 자신들의 일조권이 침해된다는 이유로 신축공사의 시행자인 도시정비조합과 시공사를 상대로 ‘공사중지가처분’을 신청해 단기간 내에 신축공사의 진행을 중지시키고 기존 설계를 변경하게 하는 결정을 받을 수 있고, 가처분이 보전의 필요성이 없다는 취지로 받아들여지지 않는다면 본안소송을 통해 위와 같은 판결을 받을 수 있는 것이다.
물론 일조권 침해를 이유로 공사중지 및 설계변경을 명하는 판결이 이루어지지 않는다고 하더라도 침해정도에 따른 손해배상을 명하는 판결은 가능하다는 것은 다시 언급할 필요가 없을 것이다.
일조권 침해를 주장하는 자들에 대한 침해정도가 어느 정도에 이르러야 공사중지 및 설계변경을 명하는 결정에 이를 수 있는지를 확인하고 사업 초기의 건축설계에 반영하는 것이 조합 사업의 기간과 비용을 줄이는 방법이 될 것이다.
대법원은 일조권 침해행위를 위법한 것으로 판단하는 기준과 관련해 “인근에서 건물이나 구조물 등이 신축됨으로 인해 햇빛이 차단되어 생기는 그늘, 즉 일영(日影)이 증가함으로써 해당 토지에서 종래 향유하던 일조량이 감소하는 일조방해가 발생한 경우, 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 해당 토지 소유자의 수인한도를 넘어야 한다.
일조방해 행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 그 일조방해의 정도, 피해이익의 법적 성질, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려해야 한다”라고 추상적이지만 그 판단기준을 판시하고 있다.
한편, 법원은 일조권 침해를 주장하는 자들의 구하는 침해구제 수단이 손해배상인지, 공사금지 및 설계변경인지에 따라 그 판단기준을 달리하고 있다.
법원은 “방지청구는 그것이 허용될 경우 소송당사자 뿐만 아니라 제3자의 이해관계에도 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 방해의 위법 여부를 판단할 때는 청구가 허용될 경우 토지 소유자가 받을 이익과 상대방 및 제3자가 받게 될 불이익 등을 비교 형량해 보아야 한다”라고 판시하면서,
일반적으로 “동지일을 기준으로 오전 9시~오후 3시 사이의 6시간 중 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 오전 8시~오후 4시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인해야 하고, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조 저해의 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다”고 하여 일조권 침해의 기준을 마련했다.
다만, 일조권 침해를 인정해 공사금지 및 설계변경 등을 명하는 판결에서는 이보다 더 엄격한 기준을 충족해야 함을 명시적으로 판단한 바 있고, 이는 구체적인 판결내용에 따라 다르며 위에서 밝힌 대법원의 판단기준을 근거로 판단을 하고 있다.
요컨대, 재개발조합은 주변 아파트들이 새로 들어서는 아파트로 인해 일조권 침해를 주장할 수 있고, 이와 관련해 손해배상 의무를 넘어선 공사금지 및 설계변경 등의 의무가 발생할 수 있음을 명심해 설계단계에서부터 이를 꼼꼼히 챙겨 사업을 진행해야 한다.