적법하고 조합에 유리한 시공자 선정절차는 이렇게(1)

17평형 아파트 10세대를 허물고 그곳에 21평형 아파트 20세대를 건축하는데, 건축비는 평당 350만원으로 할 경우 총공사비는 14억7천만원이 소요된다(21평×350만원×20세대).

그리고 신축아파트 21평형 20세대중에 10세대는 기존의 소유자들에게 각 1채씩 주고 나머지 10세대를 일반분양하기로 한다.

이때 일반 분양가를 평당 1천200만원으로 가정해 볼 때에, 일반분양하는 21평형 10세대의 일반분양 총 금액은 25억2천만원이 되고, 일반분양수입금 25억2천만원중에 총공사비 14억7천만원을 공제하면 10억5천만원이 남는다. 이 돈에서 금융비용 등 사업비용이 2억5천만원정도 소요되었다고 가정하면 그래도 약 8억원의 이윤이 발생하게 된다는 것이다. 이를 정리해 보면,

*신축공사비 14억7,000만원 (21평형×평당 350만원×20세대)
*10세대 일반분양 수익금 25억2,000만원
  (21평형×평당 1,200만원×10세대)
*금융비용등 기타 사업비용 2억5,000만원
*총수익금 8억원(시공사)

그런데 위와 같이 지분제 사업을 해 보니까, 시공사가 약 8억원이라는 돈을 이익을 보게 된다. 그런데 만약에 신축공사사업의 이윤을 시공사가 가져가는 것으로 하지 않고 소유자들이 조합을 결성하여 사업을 주관하여 그 이윤을 가져오고, 공사를 하게 될 시공사에게는 단순히 공사도급 금액만 지급하기로 하는 경우에는 시행사가 가져가게 될 8억원이 조합원 10세대에게 배당이 될 것이다.
이를 나누면 1세대당 8천만원이 배당이 되게 된다. 결국 신축 21평형 아파트를 1채 공짜로 받고 8천만원을 또 이익으로 배당받게 되는 것이다.

3) 도급제가 많이 남는 것처럼 보임
이상에서 살펴본 바와 같이, 위에서 기재한 계산방법대로만 사업이 진행되어 주면 분명히 지분제보다는 도급제가 더 많은 이익을 남기게 된다는 것을 알 것이다. 왜냐하면 시공사가 가지고 가게 되는 이익을 조합이 이를 거두게 되고, 결국에는 조합원들에게 배당이 될 것이기 때문이다.

지분제는 토지등소유자들에게 일정한 무상지분(예를 들면 기존 대지지분 대비 130%의 지분을 무상으로 제공)을 주고 나머지 사업경비와 이익을 시공사가 가져가는 방식이고, 도급제는 시공사에 대하여 평당 도급공사단가에 의한 총 공사금액만을 지급하고 나머지 사업경비와 이익은 조합원(토지등소유자)이 가져가는 것이기 때문에 단순 계산상으로는 도급제가 지분제보다 토지등소유자들에게 더 이익이 될 것이다.

4) 현실적으로는 누가 더 이익일지 모름
하지만 현실적으로는 어느 사업방식이 더 이익일지는 모른다.

첫째, 도급제의 경우에는 사업을 진행하면서 발생하는 모든 이익을 조합원이 챙기지만 손실 또한 조합이 전부 감수하여야 한다. 즉, 공사가 순조롭게 진행되고 신축아파트 일반분양도 잘되어 높은 가격으로 분양가가 형성되면 다행이지만, 그렇지 않고 미분양이 된다거나 일반분양가가 하락되어 분양대금 수입이 적어지게 되면 예상했던 수입보다 적게 되고, 심지어는 모든 사업에 따른 손실을 조합원들이 떠안게 되는 것이다.

둘째, 도급공사비 및 사업경비지급을 위하여 조합원들이 사업도중에 부담금을 계속하여 납부하여야 한다. 지분제 사업의 경우에는 도급공사비 및 사업경비를 시공사가 부담하여 자신의 비용으로 지급해 가면서 사업을 진행하게 된다. 그러나 도급제의 경우에는 도급공사비 및 사업경비지급을 위하여 조합원들이 중간 중간 많은 금액의 부담금을 납부하여야만 공사가 계속될 수가 있다. 왜냐하면 시공사로서도 중간 중간에 공사비를 지급받아야만 그 다음 공사공정으로 공사를 진행할 수가 있기 때문이다. 수백억원이나 심지어 수천억원의 공사비가 소요되는 재건축·재개발사업에 있어서 공사대금을 외상으로 하고 공사를 계속할 수는 없기 때문이다.

 
그런데 실제로는 조합원들의 부담금 납부실적이 저조하여 공사가 중단되는 경우도 있고, 공사가 완료된 뒤에도 공사금액을 미납하여 입주하지 못하는 경우도 더러 발생하고 있다.

따라서 계산상으로는 지분제보다 도급제가 더 이익일 것 같으나, 사업 중간에 발생하는 각종 위험적인 요소와 경비를 조합원들이 부담하여야 하기 때문에 결과적으로 어느 것이 더 이익이 될 지는 장담할 수가 없는 것이다.

5) 그래도 둘 중에 어느 것을 선택하는 것이 나을까요?
하지만 그래도 둘 중에 어느 것을 선택하는 것이 나을지에 관하여 고민을 할 수밖에 없다.

결론은 이것이다. 일정한 이익(무상지분율)만을 보고 조금이라도 속 편하게 사업을 하려면 지분제를, 좀 더 노력을 하고 조금이라도 더 이익을 보려는 생각이라면 도급제사업 방식을 택하는 것이 좋을 것이다. 

〈전 국토해양부, 현 경기도 고문변호사〉
법률사무소 국토 대표변호사 02-592-9600