너무 빠른 공시가 현실화... 재건축초과이익 갈수록 눈덩이

[하우징헤럴드=문상연 기자] 시간이 경과할수록 재건축 부담금 규모가 늘어나고 있는 이유는 지속적으로 상승하고 있는 집값 외에도 공시가격 현실화가 원인인 것으로 나타났다.

정부가 최대 90%까지 공시가격 현실화 방안을 발표한 상태이기 때문에 매년 공시가격이 높아지면서 재건축 부담금 규모도 점점 커질 전망이다. 

한국부동산원은 수원 영통2구역의 재건축 부담금 예상액이 조합의 예상과 크게 달랐던 이유로 정부 로드맵에 따라 매년 상승하는 공시가격 현실화율 반영 때문이라고 밝혔다. 공시가격 현실화율(시세 반영률)은 현재 70% 수준에서 2026년 최대 90%(시세 15억원 이상)로 상승하는데 조합측이 이를 반영하지 않아 차이가 더 커졌다는 설명이다.

조합은 개시시점 가격을 5천543억9천만원, 준공시점인 종료시점 가격 총액을 2조8438억원으로 예상했다. 하지만 한국부동산원은 예상한 개시가격은 7천742억6천만원, 종료시점 가격 총액은 4조6천60억원이다.

공시가격 현실화로 인해 공시가격이 올라가면 갈수록 초과이익은 더욱 커질 전망이다. 일례로 개시시점 시세가 3억원인 집이 종료시점 6억원으로 2배 올랐을 경우 공시가격 시세 반영률을 60%로 계산하면 초과이익은 1억8천만원(개시시점 1억8천, 종료시점 3억6천)으로 계산된다.

하지만 시세 반영률을 90%로 계산하면 초과이익은 2억7천만원(개시시점 2억7천, 종료시점 5억4천)에 달한다. 공시가격 시세 반영률이 높아질수록 재건축 부담금은 커지는 구조다.

업계에서는 현행 재건축 초과이익환수제가 시간 경과에 따라 시세가 같더라도 초과이익이 달라지는 불합리한 제도로 전면 재검토가 시급하다는 지적이다.

재건축연대 관계자는 “시세로 따져봤을 때 같은 가격이 올랐더라도 준공일에 따라 초과이익이 억단위로 차이가 나게 되는 불합리한 제도”라며 “재건축부담금 규모가 점점 증가하게 되는 불합리한 구조를 고치지 않는다면 사업 진행이 지지부진하거나 중단될 가능성이 크고 재건축에 의한 신규 주택공급에 악영향을 미쳐 사회적 비용이 계속 증가하는 부작용이 발생할 수밖에 없다”고 말했다.