과밀억제권역 재건축단지의 주택 공급수

[하우징헤럴드] 투기과열지구·조정대상지역에서 해제된 지역이지만 과밀억제권역에 위치한 재건축단지에서 토지등소유자가 공급받을 수 있는 주택수가 문제가 되는데 최근 과천시가 내린 판단이 있어 소개하려고 한다.

과천시에 위치한 과천8·9단지 재건축 정비구역안에 아파트 3채 및 상가 1채를 소유한 토지등소유자 A는 향후 관리처분계획 수립시 위 법 및 시행령에 따라 아파트 3채로 3주택을 공급받고, 상가 1채 대신 1주택을 공급 받음으로써 총 4주택을 공급받을 수 있는지 국민신문고에 민원상담을 했다. 

최근 과천시로부터 “도시정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) 제1항 제7호 마목에 따라 투기과열지구 또는 조정대상지역이 아닌 과밀억제권역에 위치한 과천 8·9단지 재건축사업의 경우에는, 현시점 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있을 것으로 판단됨을 알려드립니다”라는 답변을 받았다. 

과천시는 과밀억제권역이나 최근 국토교통부 공고에 따라 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제되었으며, 과천8·9단지 재건축은 아직 사업시행인가 전이므로, 향후 관리처분계획 수립시 도시정비법 제76조 제1항 제7호 마목에 따라 토지등소유자 A가 소유한 아파트 3채의 범위에서 3주택까지 공급받을 수 있는 것은 당연하다고 할 것이다. 

다만, 토지등소유자 A가 향후 관리처분계획 수립시 소유한 상가 1채도 1주택으로 공급받으려는 경우 도시정비법 제76조 제1항 제7호 마목의 ‘토지등소유자가 소유한 주택수의 범위’의 해석과 관련하여 다른 의견이 있을 수 있다.

첫번째, 주택수의 범위에 토지등소유자 A가 기존에 소유한 아파트 3채와 상가 대신 공급받을 수 있는 1주택을 포함시켜 주택수를 4주택으로 볼 수 있다. 두번째, 주택수의 범위에 토지등소유자 A가 기존에 소유한 아파트 3채만 포함시켜 주택수를 3주택으로 보고 상가 대신 공급받는 주택은 주택수의 범위에 포함되지 않는 것으로 볼 수 있다.

첫 번째 의견에 의하면 이 규정은 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우 토지등소유자가 일률적으로 3주택까지만 공급받을 수 있도록 제한하는 규정으로 보아야 하므로, 결국 토지등소유자가 A의 주택수는 4주택이므로 A는 3주택만 공급받을 수 있다는 것이다.

두 번째 의견에 의하면 이 규정은 과밀억제권역에 위치한 재건축 사업의 경우 토지등소유자가 기존에 소유한 주택 대신 공급받는 주택만 3주택으로 제한하는 규정으로 보아야 하므로, 결국 토지등소유자 A의 주택수는 3주택이므로 3주택을 공급받을 수 있고, 상가 대신 공급받을 수 있는 1주택은 주택수에 포함되지 않으므로, 별도로 1주택을 공급받을 수 있어 A는 최종적으로 총 4주택을 공급받을 수 있다는 것이다.

과천시는 '토지등소유자가 소유한 주택의 범위'에 기존에 소유한 주택과 상가 대신 공급받는 주택을 포함시켜 3주택까지만 공급할 수 있다고 하여 첫 번째 의견을 따르고 있는 것으로 보인다.

즉, 위 규정을 형식적으로만 해석했을 때는 두 번째 의견과 같이 토지등소유자가 ‘소유한 주택수’의 범위에 상가대신 공급받아 ‘소유할 주택수’는 포함시켜서는 안된다고 해석할 여지가 있겠으나, 도시정비법의 입법취지를 고려하여 과밀억제권역에서 한명의 토지등소유자가 새로 공급받을 수 있는 주택수를 최대 3주택으로 제한하는 규정으로 보아야 한다는 것이다.

이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)