재건축 조합 관련 취득세

Q : 재건축 조합 취득세 관련해서 질의코자 합니다. 재건축 조합에서는 준공 후 일반분양분 건축물에 대해 원시 취득시 취득세 납부의무가 있는 것으로 알고 있습니다. 과세표준 산정시 ‘평당 정비사업비×일반분양분 전체계약면적’으로 과세표준이 산정되는데, 정비사업비란 ‘공사비+사업비’입니다.

그런데 사업비 중 과세표준에서 제외되는 것이 있는 것으로 알고 있습니다. 예를 들면 국공유지매입비는 과세표준 계산을 위한 사업비에 포함되지 않는다고 하는데 이것이 맞나요? 그리고 사업비 중 과세표준에 포함되지 않는 항목은 어떤 것이 있는지 궁금합니다.

A : 취득세란 과세대상 물건인 건물을 취득한 사실이 있는 경우 그 취득한 자에게 부과되는 지방세입니다. 물론 과세대상 납세의무자는 취득 후 60일 또는 등록하기 전에 자진신고하고 세액을 납부하여야 합니다.
재건축 조합은 건축물이 준공되면 일반분양분은 조합이 건축물을 취득한 것으로 하고, 조합원 분양분은 각자의 조합원이 원시 취득한 것으로 봅니다.

이때 건축물의 과세표준은 다음과 같이 계산합니다(지방세법 제10조).

첫째, 건축물 취득(준공)을 위해 직접적으로 지출한 금액과 지출할 금액(미지급액)을 포함한 금액의 합계액입니다.

둘째, 간접비 중 다음의 것은 과세표준에 합산합니다.
  가. 건설자금에 충당한 차입금이자나 금융비용
  나. 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
  다. 건물 취득에 필요하여 지출한 용역비, 수수료
  라. 가~다와 유사한 비용

셋째, 다음의 것은 과세표준에 포함하지 아니합니다.
  가. 판매를 위한 광고선전비(분양광고비)
  나. 매입부가가치세

따라서 국공유지 매입비는 건축물 취득가액이 아니고 조합에서 토지구입비를 지출한 것으로서 건물취득세 과세표준이 될 수 없습니다. 공사비나 설계비 중에 매입부가세가 포함되어 있다면 이는 제외되어야 할 것입니다.
조합의 경우 장부기장과 공사원가보고서 등 결산서가 작성되고 있으므로 조합의 장부와 계약서 등 증빙에 의거 확인되는 금액을 검토하여 과세표준을 계산하여야 할 것입니다.
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