영등포구 신길8재정비촉진구역

용적률 20% 상향으로 신축세대 108가구 증가
구역 내 상가 10여개 불과… 권리금 분쟁 없어

하지만 사업성은 촉진지구 내 타구역들과 비교해도 결코 뒤처지지 않는다. 지난 2011년 11월 인가받은 사업시행계획안에 따르면 용적률 236.25%를 적용해 지하3층~지상25층 높이로 7개 동에 533가구를 건립할 예정이었다.

이에 따라 조합원이 약 320명 정도인 점을 감안하면 현재 사업시행계획으로도 사업성이 비교적 괜찮은 편에 속했다.

조합은 여기에 만족하지 않고 한발 더 나아가 사업성과 조합원 재정착률을 높일 수 있는 사업시행계획 변경안을 마련하고 있다.

최근 부동산시장에서 중소형 아파트에 대한 인기가 높아지면서 이를 반영한 사업계획안을 마련하고 있는 것이다. 이럴 경우 전체 가구 수가 늘어나는데다, 중소형평형에 입주하는 조합원들은 분담금에 대한 부담을 낮출 수 있다.

또 ‘서울시 소형주택 공급확대를 위한 촉진계획 변경 가이드라인’을 적용해 기준용적률도 종전 190%에서 210%로 20%p를 상향 적용함에 따라 사업성이 더욱 높아지게 될 것으로 예상되고 있다.

조합이 작성한 사업계획안에 따르면 용적률은 기존 236%에서 약 17% 증가한 253%를 적용해 총 641가구를 건립할 계획이다. 현행 사업시행계획안과 비교하면 약 108가구가 늘어나게 되는 것이다.

주택면적별로는 △39㎡ 57가구 △49㎡ 50가구 △59㎡ 157가구 △84㎡ 363가구 △111㎡ 14가구 등으로 구성된다.

이와 함께 지난 5월 재정비촉진계획이 변경결정 고시됨에 따라 최고 층수도 27층으로 상향돼 신축가수 수가 늘어나지만 단지 배치는 쾌적한 상태를 유지할 수 있게 될 전망이다. 특히 철거가 진행되지 않은 상태에서 설계변경이 진행되고 있어 사업비용을 최소화할 수 있다.

인근 구역의 경우 이주·철거가 진행된 후 설계를 변경함에 따라 금융비용이 추가로 발생하고 있는 상황이다. 하지만 신길8구역은 사업시행계획 변경인가를 받은 후 관리처분을 거쳐 이주·철거를 진행하겠다는 계획이다.
또 구역 내에 상가가 10개 정도로 적은데다, 현금청산을 원하고 있어 권리금 등으로 인한 분쟁이 없다는 점도 사업성을 높이는 요인이 되고 있다.

염동팔 조합장은 “사업 속도가 빠른 편은 아니지만, 사업비를 최소화할 수 있는 다양한 요인을 갖추고 있기 때문에 사업성이 높아질 것으로 기대하고 있다”며 “앞으로 남은 사업절차를 신속하게 진행해 조합원들의 개발이익을 극대화시키겠다”고 말했다.

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신안산선·경전철 개통 수혜… 서남권 교통의 요지

신길8구역 재개발 조합장

“조합장은 조합원들의 권익을 보호하고, 재산가치를 극대화시켜야 하는 의무가 있다고 생각합니다. 조합원들에게 최대한의 개발이익을 돌려주기 위해 최선을 다할 것입니다.”

염동팔 신길8구역 조합장은 ‘재개발사업은 곧 조합원들의 재산’이라는 신념으로 사업을 추진하고 있다. 물 흘러가듯 자연스럽게 사업을 추진하고 있지만, 중심에는 조합원이 자리 잡고 있다.

최근 조합이 진행하고 있는 설계 변경도 마찬가지다. 부동산시장 상황에 맞춰 사업계획을 변경하는 것이지만, 결국에는 조합원들의 재산가치를 높이기 위한 것이다.

▲현재 구역 상황은=지어진 지 40년이 지난 건물이 있을 정도로 노후가 심각한 상황이다. 현재 구역 내 공가만 28채가 있을 정도다. 장마철이면 붕괴의 위험이 있어 구청에서 철거를 권고하기도 했다. 집주인이 사비를 들여 철거를 한 집도 있다. 주민들의 안전마저 위협 받고 있는 것이다. 여기에 좁은 골목길과 주차시설이 부족해 주민들이 불편함을 감수하고 거주하고 있는 실정이다. 전형적인 달동네라고 보면 된다.

▲사업시행인가 변경 업무가 진행 중인데=지난 2011년 사업시행인가를 받은 후 조합원 분양신청을 받은 결과 많은 조합원이 중·소형 평형을 선택했다. 최근 부동산시장의 분위기가 그대로 반영된 것이다. 이에 따라 대형평형을 최소화하고 중·소형평형을 늘리기 위한 설계변경을 진행하고 있다. 사업시행계획을 변경하면서 용적률 상향을 적용해 사업성이 더 높아질 것으로 예상하고 있다. 보다 많은 조합원들이 재정착하고, 사업성도 높이는 효과를 볼 수 있을 것으로 판단하고 있다.

▲사업을 추진하면서 힘든 점이 있다면=지난 조합원 분양신청에서 분양을 포기한 조합원들이 현금청산을 요구하고 있다. 조합에 수용재결신청 청구서까지 보낸 상황이다. 수용재결을 진행하기 위해서는 먼저 보상계획을 공고하고, 보상액은 산정한 후 대상자와 협의를 거쳐야 한다. 하지만 사업시행 변경인가를 받게 되면 조합원 분양신청부터 다시 진행해야 하기 때문에 현재로써는 조합에서 할 수 있는 것이 아무것도 없다. 또 사업시행 변경인가가 나오게 되면 모든 절차를 다시 이행해야 한다. 2중으로 업무를 진행해야 하는 상황이기 때문에 변경인가 이후에 현금청산 절차를 이행할 계획이다.

▲향후 사업은 어떻게 계획하고 있나=우선 내달 12일 사업시행계획 변경을 위한 총회가 예정돼 있다. 이날 총회에서 조합원들의 결의를 받아 최종적으로 사업시행계획을 확정할 계획이다. 예정대로 총회가 진행된다면 11월 중순까지는 사업시행변경인가 업무를 마무리할 계획이다. 현재 일정으로는 조금 빠듯한 감이 있지만, 최대한 일정을 단축시키기 위해 노력할 것이다. 올해 안으로 조합원 분양을 마치는 것을 목표로 사업을 추진하고 있다. 다만 현재 확정된 사항은 아니기 때문에 업무를 진행하는 과정에서 변수가 발생하면 조금 늦어질 수도 있을 것이다.

▲조합원에게 하고 싶은 말이 있다면=현재 분양신청을 하지 않은 조합원들이 현금청산을 요구하고 있는 상황이다. 청산금은 조합이 싫다고 주지 않는 것이 아니다. 하지만 사업시행계획을 변경하고 있는 과정이기 때문에 잠시 늦어지고 있을 뿐이다. 청산 지연으로 인해 발생하는 이자도 지급할 것이다. 무조건 소송을 진행하기 보다는 협의가 필요하다고 본다. 소송은 곧 조합원들의 피해로 이어지게 마련이다. 조합원 다수에게 피해가 되지 않도록 협조해 주길 바란다.