봉재홍
변호사/ H&P법률사무소
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재개발 사업을 진행하는 과정에서 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 현금청산자가 발생하는 것은 불가피한 현상입니다.
그런데 재건축사업을 제외한 나머지 정비사업에 대하여 도시정비법이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라고 한다)을 준용하도록 하고 있어 재개발사업을 진행하는 중 발생한 현금청산자에 대하여도 공익사업법이 정한 주거이전비 등의 보상이 필요한 것인지 여부에 대한 논란이 생길 수 있을 것이다.
우선 대법원 판결(2013.1.10.선고 2011두19031)은 “구 도시정비법(2009.2.6. 개정 전)제38조, 제40조 제1항, 제47조, 도시정비법 시행령 제48조 ,구 공익사업법(2011.8.4. 개정 전) 제78조 제5항 , 공익사업법 시행규칙 제54조 제1항 , 제55조 제2항 등의 법규정을 종합해 보면, 구 도시정비법상 재개발사업의 경우 주거용 건축물의 소유자인 현금청산대상자로서 현금청산에 관한 협의가 성립되어 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전한 자이거나 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않아 공익사업법에 따라 주거용 건축물이 수용된 자에 대하여는 공익사업법을 준용하여 주거이전비 및 이사비를 지급해야 한다고 보는 것이 타당하다”라고 판시했다.
현금청산자에 대하여 협의가 성립된 경우이거나 협의가 성립하지 않아 수용이 이루어진 경우이거나를 불문하고 모두 주거이전비를 지급해야 한다는 점을 분명히 한 것이다.
이에 더하여 대법원 판결(2013.1.24.선고 2011두21720)은 “구 도시정비법(2009.2.6. 개정 전) 제38조는 재개발사업의 시행자에 대하여 정비사업의 시행을 위하여 필요한 경우 정비구역 안의 토지나 물건 등을 수용할 수 있도록 규정하고 있고, 제40조 제1항 본문은 그 수용 등에 관하여 도시정비법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업법의 규정을 준용하도록 하고 있다.
한편 구 공익사업법(2011.8.4. 개정 전)은 제78조 제1항에서 ‘사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거들 상실하게 되는 자(이하 '이주대책대상자'라 한다)틀 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다’라고 규정하고, 제15항에서는 ‘주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다’고 규정하고 있다.
이 같은 각 규정에 따라 이주대책대상자, 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자, 거주자에 대하여 보상해야 할 이주정착금, 주거이전비 및 이사비의 구체적 지급요건과 금액에 관하여는 공익사업법 시행령 제41조와 구 공익사업법 시행규칙(2009.11.13. 개정 전) 제53조 제2항, 제54조 제1항 본문 및 제55조 제2항 등에서 규정하고 있다.
이러한 규정들을 종합하여 보면 도시정비법상 재개발사업의 시행자는 그 사업과 관련하여 주거용 건축물이 수용되고 그에 따라 생활의 근거를 상실하게 된 소유자에 대하여 그가 비록 현금청산대상자에 해당하더라도 위 각 규정이 정한 바에 따라 이주정착금, 주거이전비 및 이사비를 지급할 의무가 있다고 봄이 상당하다.”라고 판시한 바 있다.
이와 같이 대법원은 현금청산자에 대하여도 공익사업법이 정한 보상금을 지급하여야 하고, 그 범위가 주거이전비에 한정되는 것이 아니라 주거이전비를 포함한 이주정착금, 이사비 등에 미친다는 점을 분명히 하였다.
이처럼 대법원이 주거이전비, 이주정착금, 이사비 등을 현금청산자에 대하여 협의 성립 여부를 불문하고 지급하여야 한다는 점을 분명히 한 이상 조합은 현금청산에 대하여 주거이전비 등을 지급하여야 할 것이다.
다만 문제가 되는 것은 협의에 의해 보상금을 지급하면서 인도 등을 서두르기 위해 감정평가금 외에 추가적인 보상금을 지급하는 경우에 이 보상금에 주거이전비 등이 포함되었다는 취지를 명시하지 않으면 해당 현금청산자가 협의 보상금을 지급 받은 후 다시 주거이전비 등을 청구할 수 있게 되어 이중의 보상이 이루어질 수 있으므로 감정평가된 보상금 외에 추가로 보상금을 지급하는 경우에는 합의서 등에 주거이전비 등의 구체적인 액수를 기재하여 이 명목의 금원을 포함하여 보상금을 지급한다는 점을 명시하여야 할 것이다.
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