변호사/H&P 법률사무소
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조합이 정비사업구역내 국공유지에 대해 국가·지자체와 매매계약을 체결한 후 소유권이전등기를 경료받고 매매대금을 지급했으나, 그 계약이 도시정비법 제65조 제2항에 반하여 무효인 경우, 조합은 국가·지자체로부터 부당이득금의 반환으로서 얼마를 돌려받을 수 있을까.
나아가 조합이 국가·지자체와 부당이득금 반환에 대해 소송을 제기하지 않기로 부제소합의를 한 경우 조합은 위 부당이득금을 반환받을 수 없는가.
먼저, 국공유지 무상양도처분의 이행으로 행한 매매계약이 무효인 경우 조합이 국가·지자체로부터 돌려받을 수 있는 부당이득금이나 지연손해금에 대해 살펴보자.
매매계약이 무효인 경우 조합은 국가·지자체에게 소유권이전등기 말소의무를 부담하고 국가 등은 조합에 매매대금을 반환할 의무를 부담한다. 문제는 조합이 매매대금의 반환 및 매매대금 이자와 지연손해금을 청구할 수 있는가 하는 점이다.
조합이 소유권을 이전받은 국공유지에 대해 어떤 법률상 이득을 취득하고 있다면 매매대금의 부당이득격인 이자와 상계할 수 있기 때문에 매매대금에 대한 이자를 청구할 수 없을 것이다.
하지만 조합은 사업시행인가를 받은 경우 사업구역 내 국공유지를 점유·사용할 수 있고 점용료 또한 면제된다.
따라서 매매계약의 이행으로 부당이득을 얻는 쪽은 국가등 뿐이다. 따라서 원칙적으로 국가 등은 매매대금을 지급받은 날로부터 발생한 법정이자(연5%)를 조합에게 지급해야 한다.
하지만 국가 등이 매매계약을 유효한 것으로 믿고 그와 같이 믿는데 정당한 근거가 있다면 매매대금에 대한 선의의 수익자가 되기 때문에 민법 제201조에 따라 과실수취권을 갖게 되어 매매대금에 대한 과실인 법정이자를 반환할 필요가 없게 된다.
그렇다면 매매계약이 도시정비법을 위반해 무효인 경우 국가 등을 매매대금에 대한 선의의 점유자로 볼 수 있을까.
국가 등은 국공유지 매매계약을 사업시행인가처분에 포함된 무상양도결정에 근거하여 그 이행으로 체결한다.
따라서 원칙적으로 위 사업시행인가처분이 취소·무효로 되지 않는 한 매매계약이 유효라고 믿는데 정당한 근거가 있다할 것이다.
하지만 대법원에서 이미 무상양도 범위에 관하여 명확하게 설시하고 있는 특별한 사정이 있음에도 위 매매계약을 체결하고 매매대금을 지급받은 경우에는 오신(誤信)의 정당한 근거가 없다 할 것이므로 선의의 점유자로 볼 수 없을 것이다.
또한, 선의의 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 봄으로 선의의 수익자라 하더라도 소제기 시부터는 법정이자를 부당이득으로 반환해야 한다.
한편, 동시이행관계에 있는 경우에는 지연손해금이 발생하지 않는다. ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연20%의 이자는 민법이 정한 지연손해금의 특별규정으로서 그 실질이 지연손해금이다.
그러므로 말소등기의무와 매매대금 및 그 법정이자 지급의무가 동시이행관계에 있는 경우에는 발생할 여지가 없다.
다만 조합측이 말소등기이행에 필요한 서류 등을 제공함으로써 국가 등의 동시이행항변권을 소멸시킨 경우에는 위 소촉법상의 지연손해금이 발생할 수 있다.
요컨대, 조합은 국공유지 매매계약이 도시정비법 제65조 제2항에 따라 무효인 경우 원칙적으로 그 매매계약의 기초가 된 사업시행인가처분이 무효 또는 취소된 때로부터 법정이자까지도 부당이득으로서 반환을 청구할 수 있다.
또한 매매대금반환의 소를 제기한 경우에는 위 인가처분의 효력유무와 무관하게 법정이자를 청구할 수 있고, 말소등기이행에 필요한 서류를 제공한 경우에는 소촉법에 따른 지연손해금도 함께 청구할 수 있다.
그렇다면 매매대금반환청구소송에 관한 부제소특약이 있는 경우에는 어떨까. 매매대금 반환청구의 실질은 무상양도를 받을 수 있는 공권상의 권리이다.
대법원은 공법상의 권리는 포기할 수 없는 것으로 보고 있다. 따라서 위와 같은 부제소특약은 포기할 수 없는 공법상의 권리를 포기한 것으로 무효이다.
또 부제소특약은 조합원의 이익으로 귀속될 금원을 포기하는 것이어서 조합원의 부담이 될 계약에 해당한다. 따라서 조합원총회의 의결을 거쳐야 한다. 그렇게 하지 않았다면 부제소특약은 무효이다.
결국 무상양도 대상이어야 할 국공유지를 매수하게 하여 매매대금을 지급받은 후 그 매매계약이 강행법규에 반해 무효라 하더라도 반환청구할 수 없도록 한 부제소특약은 그 또한 강행법규에 반하여 무효이다.
그와 같은 부제소특약에 관하여 조합원총회의 의결을 거치지 않은 경우에는 두말할 필요가 없다.
☞ 문의 : 02-584-2581
