조합의 분양권전매 승인 논란
조합의 분양권전매 승인 논란
  • 봉재홍 변호사/H&P 법률사무소
  • 승인 2015.06.19 13:46
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조합원이 자신의 종전 건축물을 이전하는 경우 조합원 지위도 함께 이전하므로 조합원으로서 가지는 수분양권도 당연히 이전된다. 조합이 이에 대하여 승인을 하는 것은 현행법상 문제될 게 없다.

하지만 일반분양자가 자신의 수분양권을 제3자에게 양도하거나 그 제3자가 다시 다른 사람에게 전매하는 경우 정비사업조합은 이에 대하여 반드시, 조합원 분양권 양도에서와 같이 분양권 전매를 승인하여야 하는 걸까.

특히 공급계약서에 “분양권 전매는 관계법이 허용하는 범위 내에서 가능하며 조합등에 대한 채무를 이행한 경우에 한 한다”하면서 “수분양자는 본 계약에 따른 권리의무를 조합의 승인 없이 타인에게 양도할 수 없다”고 하는 경우에는 어떠할까.

이 문제는 수분양권 양도의 법적 성격과 부동산등기특별조치법과의 관계에서 검토되어야 한다. 분양권이란 아파트 분양계약을 체결한 뒤 수분양자가 소유권이전등기를 하기 이전까지 갖는 계약상의 지위를 말한다.

즉 분양계약체결 후 소유권이전등기를 완료하기 이전까지는 입주 전후를 불문하고 수분양자가 갖는 수분양권의 법적 성질은 계약상 지위로 보아야 하며, 그렇게 보는 것이 민법의 등기 및 권리에 대한 태도와도 조화되며 그것이 특별히 수분양자를 불리하게 하는 것도 아니다.

또한 수분양권은 재산권이므로 원칙적으로 자유롭게 양도가능하다. 보통은 위에서 본 바와 같이 분양계약서 상에 수분양권을 전매하는 경우 반드시 조합의 승인을 얻어야 하는 약관 조항을 두고 있어 수분양권의 양도의 방식으로 조합의 승인을 요한다.

수분양권을 양도하는 당사자의 종국적 의사는 양도인은 양도로써 분양계약관계에서 벗어나겠다는 것이고 양수인은 분양계약상의 수분양자의 지위를 양도인으로부터 그대로 승계하겠다는 것이다. 그러므로 수분양권의 양도를 단순한 채권의 양도라고 볼 수 없고 분양계약상의 권리와 의무에 대한 총체적이고 포괄적인 이전이라 하겠다.

따라서 그 이전은 단순한 채권양도의 방법만으로는 부족하며 계약상 지위의 이전에 합당한 방식으로써 해야 한다. 양도인, 양수인, 잔존당사자 사이의 삼면계약에 의하거나 양도인과 양수인 사이에 계약인수의 계약을 체결한 후 잔존당사자의 승인을 유효요건으로 하는 방식으로 해야 한다.

실무상 아파트 수분양권의 양도과정을 살펴보면, 양도인과 양수인 사이의 수분양권 매매계약 체결 후 양 당사자가 함께 조합에 가서 명의변경 신청을 하고 조합이 사실을 확인한 후 명의변경을 하여 주는 것으로 수분양권의 양도 즉 수분양권의 전매가 이루어지고 있다. 보통 조합의 명의변경은 주택공급계약서 이면에 양수인의 명의를 기입하고 확인을 하거나 권리의무승계계약서를 작성하여 따로 첨부하는 방식으로 한다.

이러한 과정을 살피건대, 이는 삼면계약에 의한 계약인수라 할 것이다. 따라서 수분양권의 양도는 당사자가 구체적으로 의욕하고 있지 않는 한 인정될 수 없다 할 것이다. 특히 위에서 본 바와 같이 분양계약서에 잔금지급을 최소한의 전매승인 요건으로 규정하고 있는 경우에는 더욱 그러하다.

결국 수분양권의 양도에 관한 조합의 명의변경행위 즉 양도승인행위는 조합의 재량행위에 해당한다 할 것이다. 따라서 조합이 이를 거부하더라도 양도인과 양수인은 이를 조합에 대하여 대항할 수 없다. 그렇다고 이 분양권전매가 무효가 되는 것은 아니다.

양도인은 수분양권매매계약에도 불구하고 여전히 분양계약상 수분양자의 지위를 가지며 양수인은 조합의 승인을 얻기 전에는 조합에 수분양권의 매매 사실을 주장할 수 없을 뿐이다. 즉 이 경우에도 양도인은 양수인에 대하여 소유권을 취득하여 이전시켜 줄 의무를 부담한다 할 것이다.

한편, 부동산등기특별조치법은 조세포탈과 부동산투기를 방지하기 위하여 등기하지 아니하고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 범위 내에서 금지하고 형사처벌하고 있다. 하지만 대금 완납 전 계약상 지위 이전의 경우에는 부동산등기특별조치법에서 금지하고 있는 미등기 전매에 해당하지 않는다.

다만 동법은 대금완납 전 수분양권의 양도의 경우라도 먼저 체결된 계약의 계약서에 검인을 받게 함으로써 탈세의 소지를 막고 있다.

결론적으로 조합은, 수분양권의 전매에 대해 특별히 그것을 포기한다는 특약을 하지 않는 한, 언제든지 그 전매행위의 승인을 거부할 수 있다 할 것이다.

☞ 문의 : 02-584-2581
봉 재 홍 변호사/H&P 법률사무소 www.parkhong.com

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