분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 아니 한 현금청산자가 정비사업조합에 수용재결신청 청구를 한 경우 조합은 어떻게 해야 할까.
가령 청산자가 된 다음날 이와 같은 청구를 하는 경우 조합은 공익사업법이 정하는 절차를 거치지 않고 곧바로 수용위원회에 재결을 신청하여야만 할까.
만일 재결신청청구에 따라 재결신청을 하지 않은 경우 수용보상금의 연 20% 지연손해금을 물어야 할까.
최근 이와 관련하여 여러 조합이 분양경기침체 때문에 수용재결을 신청하지 못하여 지연손해금 문제로 소송에 휘말려 있다.
우선, 도시정비법상의 현금청산기간은 공익사업법상의 협의기간과는 별개로 봐야 한다. 사업시행자는 공익사업법에 따라 ‘협의에 의한 취득’을 하는 경우, 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 열람·공고, 토지소유자 및 관계인에 대한 통지, 보상계획의 열람 후 감정평가에 따른 보상액 산정을 하여 토지소유자 및 관계인과 협의를 해야 한다. 협의가 아닌 ‘수용에 의한 취득’을 하는 경우에도 마찬가지다.
따라서 조합은 공익사업법상 사업시행자로서 위 절차를 모두 준수하여야 하며 그 절차의 준수 기간은 도시정비법상 현금청산기간이 아닌 공익사업법의 규정에 따라야 한다. 공익사업법은 “사업인정고시가 있은 후 협의가 성립되지 아니한 때”에 토지소유자 및 관계인에게 재결신청의 청구권을 인정하고 있다.
따라서 재결신청의 청구권은 위와 같은 절차에 따른 협의가 이루어지지 않는 경우에 한하여 인정될 수 있는 것이다.
토지소유자가 수용재결신청 청구를 한 경우, 토지수용위원회의 수용절차는 협의 등 절차와 달리, 토지소유자 및 관계인에 대한 통지절차가 없다.
이에 따라 토지소유자가 수용재결신청 청구를 하였다는 사실을 모르는 관계인은 재결신청의 청구 관련서류를 열람할 기회조차 가질 수 없다. 또한 열람기간이 경과한 후에는 관계인이 이에 대한 이의를 제기할 마땅한 방법이 마련되어 있지 않다.
따라서 도시정비법상 현금청산기간인 150일과 무관하게 원고에게는 공익사업법에 따른 위 절차를 이행할 기간이 보장되어야 한다.
결국, 도시정비법상의 현금청산기간인 150일 이전에 행한 재결신청청구는 모두 부적법하다 할 것이다(위 현금청산기간 150일을 대법원 1993. 8. 27. 선고 93누9064호 판결이 설시한 상당한 기간으로 볼 수도 있을 것이다).
설령 이와 같은 견해가 타당하지 않다 하더라도 도시정비법상 150일의 현금청산기간은 적어도 공익사업상의 수용절차 이행기간으로 보아야 한다. 따라서 위 기간 중 일부만이 공익사업법상의 협의기간에 해당한다고 봐야 한다.
왜냐하면 공익사업법의 수용절차에 따라 현금청산을 완료하기 위해서는 협의절차 외에도 이를 위한 선행 수용절차도 거쳐야 하기 때문이다.
즉, 공익사업법에 따르면 협의기간 이전 단계의 절차로 토지조서 및 물건조서 작성, 보상계획 공고, 토지소유자 및 관계인에 대한 통지, 보상계획의 열람 후 감정평가에 따른 보상액 산정이 필요하다.
한편, 공익사업법은 사업시행자로 하여금 토지소유자 및 관계인과의 협의기간을 30일 이상으로 정하도록 하고 있다.
따라서 도시정비법의 현금청산기간과 공익사업법의 협의기간을 조화시키기 위해서는 위 각 절차와 기간 등을 고려하여 현금청산기간 150일 중 120일은 사업시행자가 재량범위 내에서 행할 수 있는 협의이전의 수용절차이고 나머지 30일은 공익사업법상의 협의기간으로 보아야 할 것이다.
결국 도시정비법상의 현금청산기간 중 공익사업법상의 협의기간 이전의 재결신청청구는 부적법한 청구라 할 것이다.
대법원은 원칙적으로 협의기간의 경과 후의 재결신청청구를 적법한 것으로 인정하면서 다만, 협의기간의 통지가 없는 경우 예외적으로 ‘상당한 기간의 경과’를 기준으로 수용재결신청 청구의 적법성을 판단하고 있다. 따라서 위 대법원의 입장을 따르더라도 현금청산기간 150일 기간 내의 모든 수용재결신청 청구를 적법한 것으로 볼 수는 없다.
150일 중 상당한 기간의 경과 후의 수용재결신청 청구만이 적법한 것으로 봐야 할 것이다. 여기서 ‘상당한 기간의 경과’는 ‘현금청산기간 시작 후 120일이 경과한 때’라고 봄이 타당하다.
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