재건축 공사 중단과 지체상금 면책 논란
재건축 공사 중단과 지체상금 면책 논란
  • 홍봉주 변호사/H&P 법률사무소
  • 승인 2015.09.07 11:42
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시공사가 물가상승을 이유로 공사비를 증액한 후 6개월도 채 경과하기 전에 분양대책 미수립을 이유로 공사를 중단하는 경우 지체상금이 면책될 수 있을까.

특히 논란이 된 사업현장과 같이 조합장이 총회의 의결 없이 공사순연에 대한 합의서(공사순연에 대해 합의하되 총회의 의결을 거쳐 공사기간을 연장하기로 함)를 써준 경우에는 어떠할까.

우선, 부동산 경기의 악화로 일반분양의 어려움이 예상된다며 분양에 대한 대책을 수립하지 않으면 공사를 중단하겠다고 하고 급기야 실제로 공사를 중단하기에 이른 경우 공사중단에 대한 귀책사유가 누구에게 있다고 할 수 있을까.

공사중단의 귀책사유가 조합에 있다면 통상 당초 체결한 공사도급계약의 내용에 포섭되기 때문에 공사기간에 대하여 별도의 총회가 있었는지 여부를 따질 필요 없이 그 공사중단 기간 동안의 지체상금은 면책된다고 보아야 하기 때문이다.

그러나 서울중앙지방법원도 적절히 판시한 바와 같이 도급제 하의 공사도급계약은 조합이 시공사에게 확정된 공사대금을 지급하는 것을 내용으로 하기 때문에, 설사 시공사가 주장하는 바와 같은 조합원 분담금의 증가, 분양률 감소 등의 사유가 실제로 존재한다고 하더라도 이러한 사정들은 시공사가 재개발사업의 공사도급계약상의 의무를 저버리고 공사를 중단할 정당한 사유가 된다고 볼 수는 없다.

때문에 시공사는 별도의 추가계약에 합의가 있지 않는 한 지체상금을 물어야 한다.

다음으로 조합장과 시공사가 공사순연에 대한 합의를 하면서 그에 대해 조합원 총회의 의결을 거치기로 합의서를 작성한 경우 이 합의서에 의하여 공사기간이 변경되었다고 볼 수 있을까.

합의서에 포함된 내용을 보면 주로 분양수입금 조정, 지출 조정 등 관리처분 변경사항에 관한 것이다.

그런데 이와 같은 관리처분계획 내용의 변경은 도시정비법에 따라 조합원총회의 의결을 거쳐야 하고 시장군수의 인가를 받아야만 법적 효력이 발생한다. 공사기간 연장 등 공사도급계약의 변경도 도시정비법에 따라 조합원총회의 의결을 거쳐야 효력이 발생한다.

공사기간 연장 등 공사도급계약의 변경도 도시정비법에 따라 조합원총회의 의결을 거쳐야 효력이 발생한다.

따라서 조합장이 시공사와 쓴 위와 같은 내용의 합의서는 공사기간 연장에 대한 내용이 기재되어 있다 하더라도 향후 중단된 공사기간만큼을 반영한 공사도급변경계약을 체결하겠다는 사업추진방향에 대한 합의에 불과하고, 이로써 도급변경계약이 바로 체결된 것으로 볼 수는 없다. 결국 별개의 도급변경계약이 체결되지 않는 이상 위 합의서는 공사기간 연장의 효과를 발생시킬 수 없다.

마지막으로 공사기간의 연장에 대한 합의를 위해서는 조합원총회의 의결을 거쳐야 하는지 보자. 이 문제는 공사기간을 연장하기로 합의하는 것을 새로운 공사도급변경계약으로 볼 수 있는지 또는 조합원의 부담이 될 계약으로 볼 수 있는지에 관한 것이다.

공사도급계약상 공사기간은 도급계약의 일의 완성에 대한 것으로 지체상금의 발생 등 계약 당사자의 권리의무에 중대한 영향을 미치므로 계약의 주요 내용에 해당한다.

공사기간이 연장되는 경우, 전체적인 정비사업의 진행이 지연될 수밖에 없어 조합의 운영비나 감리비 등의 사업비가 추가적으로 발생할 수밖에 없다. 또 일반분양 지연에 따라 기 발생한 사업비, 이주비 등에 대한 상환이 어려워 조합의 이자부담이 증가하게 된다.

대법원도 분양자의 수분양자에 대한 소유권이전등기 절차의 이행이 장기간 지연된 경우, 수분양자에게는 그 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 할 것이고, 주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 볼 때 등기절차가 이행되지 않음으로써 수분양자 등이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면, 등기절차 지연으로 인한 통상손해가 발생하였다고 할 것이며, 이 손해가 특별한 사정으로 인한 손해라고 하더라도 예견가능성이 있다고 보고 있다.

서울중앙지방법원은 등기지연에 따른 정신적 손해도 인정한 바 있다.

이와 같이 공사기간을 연장하는 내용의 시공사와의 공사도급변경계약은 조합원들의 금전적 부담을 초래하거나 부담내용을 변경하는 사항이 포함되므로 도시정비법상의 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’, ‘공사도급계약의 변경’, ‘정비사업비의 조합원별 분담내역’, ‘그 밖에 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항 등 정관이 정한 사항’에 해당한다.

따라서 도시정비법에 따라 조합원총회의 의결을 거쳐야 한다.

결국 위 합의서는 무효이므로 위와 같은 사유로 행한 공사중단은 지체상금의 면책사유에 해당하지 않는다.

 ☞ 문의 : 02-584-2581

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