토지등소유자 산정방법에 관하여
토지등소유자 산정방법에 관하여
  • 봉재홍 변호사/H&P 법률사무소
  • 승인 2015.09.21 14:15
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도시정비법 제17조 제2항의 위임에 따라 같은 법 시행령 제28조 제1항 제1호는 “주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업 또는 가로주택정비사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 의할 것”이라고 규정한 후 가목에서 “1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것(단서생략).”, 나목에서 “토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것”, 다목에서 “1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것(단서생략)”이라고 규정하고 있다.

그런데 이와 같은 도시정비법 시행령이 규정만으로는, 예컨대 A라는 토지를 갑과 을이 공유하고 있는데 그 지상 건물은 갑이 단독으로 소유하고 있거나, B라는 토지와 지상 건축물을 모두 병이 소유하고 있으나, 같은 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우에 토지등소유자의 수를 어떻게 산정해야 하는지가 명확하지 않다.

그런데 이와 같은 점에 대하여 대법원은 2010.1.14.선고 2009두15852 판결을 통해 “구 도시 및 주거환경정비법(2008.2.29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제2조 제9호 (가)목, 제17조, 같은 법 시행령(2008.12.17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것) 제28조 제1항 제1호 등 관계 법령의 내용과 체제 등에 비추어 볼 때, 토지의 필지별 또는 토지ㆍ건물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정되어야 하고, 동일한 공유자가 서로 다른 필지의 토지 또는 토지ㆍ건물을 공동소유하고 있을 때에는 부동산의 수와 관계없이 그 공유자들 중 1인만이 토지등소유자로 산정된다고 해석된다”라고 판시하여 토지등소유자 산정 기준을 제시한 바 있다.

따라서 A라는 토지를 갑과 을이 공유하고 있는데 그 지상 건물은 갑이 단독으로 소유하고 있는 경우에는 각 부동산 별로 토지등소유자가 산정되어야 하므로 토지등소유자는 2인이 된다고 할 것이다.

또한 대법원은 2015.3.20.선고 2012두23242 판결을 통해 “구 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제1호 (나)목이 주택재개발사업의 ‘토지등소유자’에 지상권자를 포함시키고 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지 소유자와 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하도록 규정한 취지는 지상권이 설정된 토지의 경우 지상권자에게 동의 여부에 관한 대표자 선정에 참여할 권한을 부여함으로써 자신의 이해관계를 보호할 수 있도록 하기 위한 것이다.

거기에서 더 나아가 토지등소유자 수의 산정에서까지 지상권자를 토지 공유자와 동일하게 볼 필요는 없는 점, 구 도시정비법 시행령 제28조 제1항 (다)목은 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 토지 또는 건축물 전부에 대하여 토지등소유자를 1인으로 산정한다고만 규정하고 있고, 토지에 관하여 지상권이 설정된 경우 이와 달리 취급하는 등의 예외규정을 두고 있지 아니하므로, 1인이 토지와 지상 건축물을 소유하고 있는 경우에는 토지에 관하여 지상권이 설정되었는지 여부에 관계없이 토지 및 지상 건축물에 관하여 토지등소유자를 1인으로 산정하는 것이 위 조항의 취지에 부합하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 특별한 사정이 없는 한 동일인 소유인 토지와  지상 건축물 중 토지에 관하여 지상권이 설정되어 있다고 하더라도 토지등소유자 수를 산정할 때에는 지상권자를 토지의 공유자와 동일하게 취급할 수 없고, 해당토지와 지상 건축물에 관하여 1인의 토지등소유자가 있는 것으로 산정하는 것이 타당하다”라고 판시한 바 있다.

따라서 B라는 토지와 그 지상 건축물을 모두 병이 소유하고 있으나, 같은 토지에 지상권자를 무로 하는 지상권이 설정되어 있는 경우에 토지등소유자는 1인이 된다고 할 것이다.

☞ 문의 : 02-584-2581

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