조합원이 종전자산평가금액에 대한 불만을 이유로 또는 조합설립인가처분이 무효라는 이유로 관리처분계획인가처분이 고시되었음에도 불구하고 이주를 거부하는 사례가 있다. 조합은 이주를 거부하는 조합원을 상대로 부동산인도청구소송을 제기할 수 있으며, 위 소송이외 해당 조합원을 상대로 이주의무위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있는지 살펴보도록 한다.
1. 조합원의 이주의무
도시정비법 제49조 제6항에 따라 관리처분계획이 인가되어 고시된 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 도시정비법 제54조에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자가 이를 사용·수익할 수 있게 된다(대법원 2010.5.27.선고 2009다53635 판결 참조).
조합이 시장·군수로부터 관리처분계획인가를 받았고, 그 관리처분인가처분이 당연무효이거나 취소되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 조합원은 조합의 부동산인도청구에 응할 의무가 있다(대법원 2013.12.26.선고 2011다85352 판결). 즉 조합원은 도시정비법 제49조 제6항에 의거 해당 부동산을 조합에 인도할 의무가 있다.
재개발·재건축조합의 표준정관에 의하면 조합원은 사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무를 부담하고, 조합원은 조합이 정하여 통지하는 이주기한 내에 당해 건축물에서 퇴거하여야 하며, 세입자 또는 임시거주자 등이 있을 때에는 당해 조합원의 책임으로 함께 퇴거하도록 조치하여야 한다는 규정을 두고 있다.
따라서 조합원은 조합의 정관에서 정한 ‘사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무’에 의거 해당 부동산을 조합에 인도할 의무를 부담하게 된다(대법원 2013.12.26.선고 2011다85352 판결).
2. 조합원의 이주의무 불이행으로 인한 손해배상책임
재개발·재건축조합의 표준정관에 의하면 조합원은 이주지연으로 인한 비용납무의무를 부담하고, 조합원은 본인 또는 세입자 등이 당해 건축물에서 퇴거하지 아니하여 기존주택 등의 철거 등 사업시행에 지장을 초래하는 때에는 그에 따라 발생되는 모든 손해에 대하여 배상할 책임을 진다라는 규정을 두고 있다.
따라서 이주의무를 이행하지 않는 조합원은 조합 정관에 따라 이주지연에 따른 손해(이주비 에 대한 금융비용, 정비사업비에 대한 금융비용 등)를 배상할 의무를 부담한다. 만약 이주의무를 불이행하는 조합원이 여러 명일 경우 위 조합원들은 전부가 이주의무 불이행으로 인한 손해액 전부에 관하여 부진정연대책임을 진다.
만약 조합원이 시장·군수를 상대로 조합설립인가처분의 무효 또는 취소소송을 제기하거나 조합을 상대로 관리처분계획의 무효 또는 취소소송을 제기하였으나, 법원의 판결에 의해 조합원의 청구가 기각된 경우 조합원의 이주의무 불이행에 관한 고의 또는 과실 인정여부가 문제된다.
조합원이 채무(이주의무)의 발생원인 내지 존재에 관한 법률적인 판단을 통하여 자신의 채무가 없다고 믿고 채무의 이행을 거부한 채 소송을 통하여 이를 다투었다고 하더라도, 채무자의 그러한 법률적 판단이 잘못된 것이라면 특별한 사정이 없는 한 채무불이행에 관하여 조합원에게 고의나 과실이 인정된다.
최근 대법원 판결에 의하면 주택재개발조합의 사업구역내 부동산 소유자인 조합원이 조합을 상대로 조합설립인가처분 등의 효력을 다투면서 조합에 부동산 인도의무를 이행하는 않은 사안에서 조합원이 잘못된 법률적 판단으로 부동산 인도의무가 없다고 믿고 의무의 이행을 거부한 것이라 하더라도 인도의무가 없다고 믿은 데 정당한 사유가 없으므로 인도의무 불이행에 관하여 조합원에게 고의나 과실이 인정된다고 한 사례가 있다(대법원 2013.12.26.선고 2011다85352 판결).
조합은 이주를 지연한 조합원에게 손해배상책임을 청구할 수 있으나, 위 손해배상금이 조합원의 종전자산을 초과할 경우 실질적인 해결책이 될 수 없다. 따라서 조합은 미이주 조합원에 대한 설득 또는 신속한 재판을 통해 이주지연 문제를 해결하는 것이 바람직하다.
☞ 문의 : 02-2046-0641
