1. 조합설립인가 이후에도 동의서를 계속 징구하라. 2. 시공사와의 가계약은 가계약답게! 3. 현금청산은 최대한 빨리! 4. 세입자관리를 통하여 사업비를 절약하라. 5. 이주비 지급은 가능한 한 늦게! 6. 최고의 전문가와 함께 하라. 7. 업무에 대한 모든 것을 조합원들에게 알려라 . 8. 절차상 하자가 있는 경우에는 다시 진행하라. 9. 감독관청과 당당하게 협상하라. 10. 반대파의 성향을 파악하고 대처하라.
재건축·재개발사업은 한 단계씩 단계를 거쳐 이루어지는 사업이다. 한단계 한단계 하자 없이 절차를 진행해야 하지만, 아직 기초 매뉴얼이 확립되어 있지 않고 사람이 하는 일이다 보니 어느 단계에 절차상 하자가 발생하고 이로 인하여 소송이 제기되는 등 문제가 제기되는 경우가 있다.
이러한 경우 대부분의 조합들은 문제된 사실을 인정하면서도 소송에 이겨서 어떻게 해보려고 한다. 그러나 소송만으로는 안 된다. 재건축·재개발관련 소송은 이해관계가 복잡하고 이해당사자가 많아 법원으로서는 엄격하게 요건심사를 할 수밖에 없기 때문이다. 결국 법대로 되는 것이다.
잘못된 절차가 있는 경우에는 당해 절차를 다시 진행해야 한다. 잘못된 절차를 바로 잡는 것 자체가 큰 명분이며, 변화된 상황이 있기 때문에 다시 절차를 진행하더라도 명분은 충분히 찾을 수 있다.
잘못된 것을 알면서도 이를 바로잡지 않으려는 것이야말로 사업을 구렁텅이에 빠뜨리는 것임을 명심해야 한다. 사상누각(砂上樓閣)은 언젠가는 무너지게 되어 있는 것이다. 더욱이 조합 일이라는 것이 묘해서 시기를 늦추면 늦출수록 바로 잡기가 힘들어 진다. 무엇인가를 잘못해서 사과를 해야만 하는데, 하루 하루 늦추다가 아예 시기를 놓쳐 버리는 것과 같다.
백지동의서를 징구하고 이를 보충하여 조합설립인가를 받았던 조합들이 조합설립인가 무효판결을 받아 곤혹을 치루는 경우가 대표적이다. 1심 행정소송이 제기되었을 때 문제점을 인식하고 바로 조합설립변경인가 절차를 밟았더라면 충분히 승소할 수 있었음에도 불구하고 소송으로 어떻게 해보려다가 낭패를 보는 것이다.
물론 조합설립동의서를 다시 징구하는 것이 얼마나 힘든 일인지 잘 안다. 하지만 최선을 다한다면 안될 일이 어디 있겠는가? 설사 안된다고 하더라도 최선을 다한 집행부는 욕먹지 않는다. 조합설립인가와 관련하여 백지동의서 문제를 안고 있는 조합이라면 지금이라도 조합설립변경동의서를 징구하여 조합설립변경인가를 받으라.
총회 의결정족수에 하자가 있음에도 불구하고 이를 바로 잡지 않고 소송으로 맞서다가 실각하는 조합집행부도 있다. 의사정족수나 의결정족수에 문제가 있었다면 총회 무산이나 부결을 선포하면 되는데, 이를 감추고 억지로 총회를 강행하다가 빚어진 결말이다. 총회 의사정족수나 의결정족수의 불충족은 조합 집행부의 잘못이 아니다.
총회 진행 당시에는 몰랐으나 추후에라도 정족수에 문제가 있다는 점을 인식하였다면 다시 한 번 총회를 개최해야 한다. 문제점을 인식하였을 때 이러한 절차를 진행하는 것은 쉽지만, 한참이 지난 뒤에는 명분을 잃어 총회를 다시 하고자 해도 쉽지 않게 된다.
분양신청 전에 개략적인 부담금 내역을 통보하지 않은 경우에는 분양신청 절차를 갱신하여야 한다. 이러한 절차의 갱신 없이 관리처분계획 등 후속절차를 진행했다가 모두 무효로 될 수 있기 때문이다.
최근 무허가건축물만의 소유자는 토지등소유자가 될 수 없다는 대법원 판결이 있었다. 이로 인하여 추진위원회 설립승인이나 조합설립인가를 위한 동의율이 부족해진 추진위원회나 조합이 있을 수 있다. 모든 추진위원회나 조합은 이러한 문제상황을 인식하고 점검하여 동의율 부족이 발생한 경우에는 추진위원회변경승인이나 조합설립변경인가 절차를 밟아야 한다.
손바닥으로 하늘을 가릴 수는 없다. 잘못된 절차는 다시 진행하면 된다. 누구나 실수는 있기 마련이다. 더군다나 기초 매뉴얼이 확립되어 있지 않은 단계에서 관행대로 실행한 것에 대한 도덕적인 비난은 성립할 수 없다.
하지만, 잘못된 사실을 인식하면서도 이를 감추고 뭉개보려다 일을 그르친 경우에는 회복이 불가능하다.
다행히 재건축·재개발사업은 매 단계마다 절차를 갱신할 수 있다. 〈도시 및 주거환경정비법〉은 조합설립변경인가(제16조제1항), 사업시행변경인가(제28조제1항), 관리처분변경인가(제48조제1항)라는 절차를 예정하고 있기 때문이다.
