도정법 제49조 제6항의 적용범위
도정법 제49조 제6항의 적용범위
  • 봉재홍 변호사/H&P 법률사무소
  • 승인 2015.10.28 14:16
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도시정비법 제49조 제6항은 “제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다.

다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 공익보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있다.

그런데 사업시행자인 조합의 입장에서는 신속한 사업진행을 위해 관리처분계획이 인가·고시되면 곧바로 토지등소유자 또는 세입자들에 부동산 인도를 구하는 소송을 제기하는 경우가 많아 도시정비법 제49조 제6항 단서의 적용범위를 둘러싼 견해가 대립되고 있다.

우선 헌법재판소는 2014.1.28.자 2011헌바363 결정을 통해 “재건축사업의 시행자에게 수용권을 부여하여 임차권자에게 손실보상을 하도록 할 경우 손실보상 부담을 둘러싼 불필요한 분쟁이 초래될 수 있다.

따라서 재개발사업과 달리 재건축사업의 경우 그 시행자에게 원칙적으로 수용권을 인정하지 않은 것은 그 사업 성격의 차이를 반영한 합리적 차별이므로 평등원칙에 반한다고 볼 수 없다”라고 판시한 바 있으므로 재건축정비사업의 경우에는 공익사업을 위한 공익사업법이 적용되지 않아, 도시정비법 제49조 제6항 단서의 제한을 받지 않는다고 할 것이다.

그리고 분양대상자인 조합원은 사업시행자에 준하는 지위를 가지는 자이므로 공익사업법에 따른 보상대상자가 될 수 없으므로 도시정비법 제49조 제6항 단서가 적용될 여지가 없을 것이다.

그러나 재건축을 제외한 다른 정비사업에서의 현금청산자의 경우에는 대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결이 “재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 조합원이 아닌 현금청산대상자에게서 그 소유의 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 것만으로는 부족하고 나아가 구 도시정비법(2009.5.27. 개정되기 전의 것)이 정하는 데 따라 협의 또는 수용절차를 거쳐야 하며, 협의 또는 수용절차를 거치지 아니한 때에는 구 도시정비법 제49조 제6항의 규정에도 불구하고 현금청산대상자를 상대로 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 없다고 보는 것이 국민의 재산권을 보장하는 헌법합치적 해석이라고 할 것이다.
 

만일 조합과 현금청산대상자 사이에 청산금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 부동산 인도의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행 관계에 있게 되고, 수용절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 청산금 등의 지급절차가 이루어져야 한다”라고 판시한 바 있으므로 사업시행자가 현금청산자가 소유하고 있는 부동산의 인도를 구하기 위해서는 공익사업법이 정한 보상의무를 이행해야 할 것이다.

다음으로 재건축을 제외한 다른 정비사업 구역 내 세입자의 경우에는 대법원 2011.11.24. 선고 2009다28394 판결이 “구 도시정비법(2009.5.27. 개정되기 전의 것) 제49조 제6항 본문, 사전보상의 원칙을 규정한 구 공익보상법(2011.8.4. 개정되기 전의 것) 제62조를 비롯한 관계 규정들을 종합하여 보면, 도시환경정비사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 임차인으로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위하여는 관리처분계획이 인가·고시된 것만으로는 부족하고 협의 또는 재결절차에 의하여 결정되는 영업 손실보상금 등을 지급할 것이 요구된다고 보는 것이 국민의 재산권을 보장하는 헌법에 합치하는 해석이라고 할 것이다.

만일 사업시행자와 임차인 사이에 보상금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 보상금 지급의무와 임차인의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 재결절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 영업손실보상금 등의 지급절차가 선행되어야 할 것이다”라고 판시한 바 있으므로 현금청산자와 마찬가지로 공익사업법이 정한 보상금을 지급하여야만 세입자가 점유하고 있는 부동산의 인도를 구할 수 있을 것이다.

☞ 문의 : 02-584-2581

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