분양계약체결기간이 종료되자 현금청산자 지위에 있음을 이유로 곧바로 수용재결신청청구를 한 경우 그와 같은 수용재결신청청구는 적법할까?
최근 이와 관련하여 조합과 현금청산자간에 논쟁이 뜨겁다. 도시정비법 및 공익사업법령을 종합하면, 공익사업의 사업인정고시 후 협의가 성립하지 아니하였을 때에는 토지소유자 등은 사업시행자에게 재결신청을 청구할 수 있다.
그런데, 통상의 공익사업에서 사업인정고시가 있는 경우 사업시행자에게 수용권이 발생하는 것과 달리, 도시정비법에 의한 현금청산의 경우에는 토지등소유자가 현금청산대상자가 된 날 비로소 사업시행자에게 수용권이 발생하게 된다.
대법원이 분양계약을 체결하지 아니하는 등의 사유로 현금청산자가 된 자에 대하여 협의가 성립되지 않을 때에는 공익사업법에 의한 수용절차를 이행할 것을 예정하고 있는 점을 고려하면, 도시정비법상 현금청산의 경우에도 토지보상법의 관련 규정이 준용되므로 사업시행자는 토지보상법상 협의 이전의 선행절차(토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고·통지 및 열람, 보상액의 산정 등) 및 협의기간을 거쳐야 하고, 이러한 절차가 종료되기 이전에 이루어진 토지소유자 등의 재결신청 청구는 모두 부적법하다고 보아야 한다.
한편, 대법원은 “시행자가 사업실시계획인가의 고시 후 상당한 기간이 경과하도록 협의대상 토지소유자에게 협의기간을 통지하지 아니하였다면 토지소유자로서는 토지수용법에 따라 재결신청의 청구를 할 수 있다”고 보고 있다.
또 대법원은 “수용에 관한 협의기간이 정하여져 있더라도 협의의 성립가능성 없음이 명백해졌을 때와 같은 경우에는 협의기간 종료 전이라도 기업자나 그 업무대행자에 대하여 재결신청의 청구를 할 수 있고, 다만 그와 같은 경우 토지수용법에 의한 2월의 기간은 협의기간 만료일로부터 기산하여야 한다”는 입장이다.
이처럼 토지보상법은 적법한 수용재결신청 청구의 요건으로 ‘협의기간의 경과’를 규정하고 있고, 이상의 대법원 판결들은 이와 같은 전제에서 ‘사업시행자가 사업실시계획인가의 고시 후 상당한 기간이 경과하도록 협의기간을 통지하지 않은 경우’이거나 ‘수용에 관한 협의기간이 정하여져 있더라도 협의의 성립가능성 없음이 명백해졌을 때’에 예외적으로 토지소유자가 재결신청 청구를 할 수 있음을 밝히고 있다.
따라서 위 사안의 수용재결신청 청구는 조합이 협의기간을 통보하기 이전에 이루어진 것으로 협의기간이 정해져 있는 경우의 예외를 인정한 대법원판결의 법리는 직접 적용될 여지는 없다. 결국 ‘사업실시계획인가의 고시 후 상당한 기간 경과’ 여부가 수용재결신청 청구의 적법성을 판단하는 기준이 될 것이다.
그런데, 앞서 언급한 바와 같이 통상의 공익사업에서 사업실시계획인가의 고시는 사업시행자에게 수용권을 발생시키는 시점인 반면, 도시정비법상 현금청산의 경우에는 토지 등 소유자가 현금청산대상자가 된 시점에 비로소 사업시행자에게 수용권이 발생한다는 점을 고려하면, 위 사안의 현금청산 절차에서 위 대법원 판결의 “사업실시계획인가의 고시 후 상당한 기간의 경과”와 동일한 의미를 갖는 시점은 “피고들이 현금청산대상자가 된 날로부터 상당한 기간이 경과”한 때로 보아야 할 것이다.
위 사안의 청산자들은 현금청산대상자가 된 날로부터 며칠도 되지 않았는데 조합을 상대로 재결신청 청구를 하였다. 이는 아무리 ‘상당한 기간 경과’의 의미를 완화하여 해석하더라도 도저히 적법한 재결신청 청구로 볼 수 없다. 현금청산대상자가 된 지 3개월도 채 되지 않아 재결신청을 청구한 청산자들도 마찬가지이다.
한편, ‘상당한 기간의 경과’ 여부는 도시정비법 및 토지보상법의 관련규정을 종합적으로 해석하여 판단하여야 한다. 토지보상법상 협의이전의 선행절차와 협의절차는 별개이므로, 토지소유자 등이 현금청산자가 된 시점으로부터 통상적으로 기대되는 협의이전의 선행절차가 종료되기 이전에는 상당한 기간이 경과했다고 볼 수 없다.
조합이 토지보상법상 사업시행자로서 법에서 요구하는 절차를 모두 준수할 최소한의 기간은 보장되어야하기 때문이다.
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