내년 3월 2일부터 시행되는 개정 도시정비법에 의하면 조합설립 동의요건 이상의 토지등소유자가 동의할 경우 신탁업자는 시장·군수로부터 사업시행자 지정을 받아 단독으로 재개발·재건축사업을 시행할 수 있게 되었다.
이하에서는 신탁업자의 사업시행자 지정 요건에 관하여 살펴보도록 한다.
1. 주택재개발사업에서의 사업시행자 지정요건
신탁업자가 재개발구역에서 사업시행자 지정을 받기 위해서는 토지등소유자의 4분의3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다.
재개발구역내 토지등소유자라 함은 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 의미하므로, 토지 또는 건축물을 소유한 자 전체(즉 토지만 소유한 자+건축물만 소유한 자+토지 및 건축물 소유자)를 기준으로 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 한다.
토지등소유자 산정시 건축물은 유허가 건축물을 의미하는바, 재개발구역내 무허가건축물이 있다하더라도 위 무허가건축물 소유자는 토지등소유자 총수에서 제외된다. 다만 기존 무허가건축물 소유자는 재개발조합 설립인가 이후 조합의 정관에 따라 조합원으로 인정받을 수 있을 뿐이다.
신탁업자를 사업시행자로 지정함에 동의한 토지소유자의 토지면적 합계가 재개발구역내 전체 토지면적의 2분의 1 이상이어야 한다. 이때 토지가 공유인 경우 공유자 일부만이 동의하였다 하더라도 위 공유토지 소유자는 동의자 수에 포함될 수 없고, 또한 동의한 공유자의 면적을 동의면적에 산입해서는 안될 것이다. 즉 공유토지는 공유자 전원이 동의한 경우에 한해서만 해당 토지면적을 동의면적에 포함해야 한다.
2. 주택단지(아파트)내 주택재건축사업의 사업시행자 지정요건
신탁업자가 주택단지내 재건축구역에서 사업시행자 지정을 받기 위해서는 주택단지 안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지등소유자 동의를 얻어야 한다.
복리시설(상가, 유치원 등)의 경우 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 보며, 공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 각 동별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지면적 1/2 동의요건을 적용하지 아니한다.
국회 논의중인 법률개정안에 의하면 각 동별 구분소유자의 2분의 1 이상의 동의로 변경될 예정이다. 현재 상가 등 일부 동(棟인)의 소유자가 조합설립시 동별 높은 동의요건을 이용하여 좋은 입지조건이나 상가나 주택 배정 등을 요구하면서 재건축을 반대하는 경우 재건축사업의 정상적인 추진이 어려웠다. 그러나 위와 같이 법률이 개정될 경우 주택재건축사업의 원활한 수행이 가능하게 될 것이다.
3. 주택단지와 단독주택이 혼재된 주택재건축사업의 사업시행자 지정요건
주택단지와 단독주택이 혼재된 경우 동의 요건은 주택단지와 단독주택지를 구분하여 해당 요건을 충족해야 할 것이다(대법원 2014.5.16.선고 2011두27094 판결). 주택단지(아파트)는 동별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상과 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 동의를 얻어야 한다.
단독주택지(주택단지가 아닌 지역)는 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다. 이때 ‘토지 또는 건축물 소유자’는 정비구역 안의 토지 및 건축물의 소유자뿐만 아니라 토지만을 소유한 자, 건축물만을 소유한 자 모두를 포함하는 의미로 해석해야 한다(대법원 2012.10.25.선고 2010두25107 판결).
따라서 신탁업자는 토지 및 건축물 소유자(100명), 토지만 소유한 자(10명), 건축물만 소유한 자(10명)의 전체(120명)중 4분의 3 이상(90명)의 동의를 얻어야 한다.
토지소유자가 신탁업자에게 해당 토지를 신탁한다 해도 위탁자를 기준으로 토지등소유자를 산정한다(법 제2조 제9호 단서). 따라서 토지등소유자 총수에서 토지만 소유한 자를 제외할 경우 신탁업자는 토지등소유자로부터 해당 토지를 신탁받는 것이 아니라 토지등소유자로부터 해당 토지를 매수해야 한다.
☞ 문의 : 02-2046-0641
