1. 조합설립인가 이후에도 동의서를 계속 징구하라.
2. 시공사와의 가계약은 가계약답게 
3. 현금청산은 최대한 빨리
4. 세입자 관리를 통하여 사업비를 절약하라
5. 이주비 지급은 가능한 한 늦게 
6. 최고의 전문가와 함께 하라
7. 업무에 대한 모든 것을 조합원들에게 알려라
8. 절차상 하자가 있는 경우에는 다시 진행하라
9. 감독관청과 당당하게 협상하라
10. 반대파의 성향을 파악하고 대처하라

 

관리처분인가 이후에 이주를 준비하게 된다. 이주에 있어서의 핵심은 조합원들에게 이주비를 대여하는 것이다. 이주비는 무상이주비와 유상이주비로 나뉜다. 무상이주비는 시공사가 금융비용을 부담하기 때문에 조합원들의 금융비용 부담이 면제되는 이주비를 말하고 유상이주비는 조합원이 자신의 담보범위내에서 금융비용을 부담하여 추가로 대여받는 이주비를 말한다.

 

이주비에 대한 금융비용 중 조합이 지급책임을 부담하게 되는 부분은 바로 무상이주비 중 시공사가 금융비용을 부담하기로 약정한 기간 이외의 금융비용이다. 공사도급계약서상 시공사는 무상이주비 지급 이후 예상공사기간까지의 일정기간에 대해서만 금융비용을 부담하게 되어 있다(만일 기간에 제한이 없다면 이주 지연으로 인한 부담은 시공사의 문제가 된다). 일정기간이 초과되는 부분에 대해서는 결국 조합의 사업비로 해결하게 되는 것이고 결국 조합원들의 추가부담이 문제될 수밖에 없다(최근 용적률이 상향되면서 사업지연으로 인한 사업비 추가부담 문제가 희석되었지만, 용적률 상향은 결국 대지지분 감소로 이어지기 때문에 어쨌거나 조합원들은 손해를 보게 된다).

 

조합원의 수에 따라 다르겠지만 최근 서울의 경우 통상 무상이주비가 2억원 안팎이다. 조합원이 500명이라고 하면 이주비의 규모가 1천억원에 이르게 된다. 이에 대한 은행이율이 연 5%라고 가정할 경우 연간 50억원의 이자가 발생하게 되는데, 이는 1달에 4억여원, 하루 1천370만원 꼴이다. 사업일정이 1년만 지연되더라도 조합사업비가 50억원이 늘어나는 셈이다(나아가 착공지연으로 인하여 물가상승률만큼 공사비도 인상된다).

 

이주비 지급 이후 사업일정이 지연되는 대표적인 사유는 이주지연이다. 이주지연의 원인으로는 기왕에 진행된 행정절차에 대한 소송에서의 패소, 현금청산절차의 지연, 명도절차의 지연, 반대파들의 농성, 세입자들의 농성 등이다. 수용절차가 개시되고 명도소송 등 사업반대자들에 대한 법적 조치가 시작되면 사업반대자들은 조합이 그동안 진행한 업무의 하자를 찾기에 몰두하게 되고, 이러한 과정에서 문제점들이 드러나게 된다.

 

자칫 법적 분쟁이 장기화될 경우 몇 년이 흘러갈지 모른다(용산에서 세입자보상과 관련하여 철거절차가 2년 이상 지연됐던 상황을 생각해 보라).

 

대부분의 사업장에서는 명도소송 등의 결말이 가시화되지 않았음에도 불구하고 현장 분위기를 띄우기 위해 이주비를 지급하기 시작한다. 그래 놓고는 후회한다. 이주비 지급이 만료되었으나, 구역내에 이주가 완료되지 않아 철거를 시작하지도 못하는 기간이 늘어날수록 조합집행부 임원들은 초조해질 수밖에 없다(시공사 현장담당 입장에서는 착공일자를 지키기 위해 마음이 급하다 보니 이주비 지급을 종용하게 된다. 어차피 이주 지연에 따른 이자비는 조합부담으로 시공사는 부담이 없다. 회사내부적인 문책만이 문제될 뿐이다).

 

사정이 이러다 보니 조합은 협상에 매달릴 수밖에 없게 된다. 1년에 50억원이나 되는 금융비용을 부담하느니 차라리 반대파들에게 얼마를 더 주고 협상하는 것이 보다 경제적이라는 계산이 나오는 것이다. 결국 현금청산자들에 대해 감정금액보다 높은 금액을 주고, 세입자들에게 척척 보상금을 지급하면서 모든 문제를 돈으로 해결하게 된다(이 과정에서도 시공사는 역시 자기네 부담이 아니기 때문에 협상을 종용한다).

 

결국 조합원들의 추가부담만 늘어나게 된다. 이는 조합집행부의 업무실책이다. 조합 임원들은 조합원들을 위하여 최선의 방법으로 비용을 절약하며 사업을 운영할 의무가 있기 때문이다. 몰랐다는 것이 결코 변명이 될 수 없다.

 

이주비 지급은 최후의 순간으로 미루어야 한다. 이제 아무런 문제없이 철거를 시작할 수 있다는 확신이 들었을 때 이주비 지급을 시작해야 한다. 이주비 지급을 늦추는 것에 대하여 조합원들은 조금만 설명하면 충분히 이해한다. 잘못되면 추가부담금은 모두 조합원들의 몫이기 때문이다.

 

이주기간을 설정해 놓고 이주하지 않는 세입자나 사업반대자에 대한 명도절차를 시작하고 그 결론이 보이기 시작할 때 이주비 지급을 시작하는 것이 조합의 사업비를 줄이고 마음 편하게 사업하는 최고의 방법임을 명심하여야 할 것이다. 아는 길도 물어 가고 돌아 갈 줄 아는 지혜가 필요한 대목이다.

 

이주와 관련하여 상가세입자에 대한 보상문제가 걸림돌이 될 수 있다는 점은 세입자관리와 관련하여 이미 언급하였다. 상가세입자에 대한 보상 매뉴얼이 어떻게 진행되는지 그 추이를 유의하여 지켜보아야 할 것이다.