<정비사업 성공 십계명 강정민 변호사>세입자 관리를 통하여 사업비를 절약하라
<정비사업 성공 십계명 강정민 변호사>세입자 관리를 통하여 사업비를 절약하라
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2011.02.23 04:11
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2011-02-23 11:00 입력
  
강정민
변호사/법무법인(유) 영진
 
 
1. 조합설립인가 이후에도 동의서를 계속 징구하라.
2. 시공사와의 가계약은 가계약답게 
3. 현금청산은 최대한 빨리
4. 세입자 관리를 통하여 사업비를 절약하라
5. 이주비 지급은 가능한 한 늦게 
6. 최고의 전문가와 함께 하라
7. 업무에 대한 모든 것을 조합원들에게 알려라
8. 절차상 하자가 있는 경우에는 다시 진행하라
9. 감독관청과 당당하게 협상하라
10. 반대파의 성향을 파악하고 대처하라
 
 
정비사업과 관련하여 세입자는 크게 두 부류로 나누어 볼 수 있다. 주거이전비 등 손실보상을 받을 수 있는 세입자와 그렇지 않은 세입자가 바로 그것이다. 나아가 각 부류는 상가세입자와 주거세입자로 나뉘어진다.
 

정비사업을 추진함에 있어 세입자와 관련하여 유념해야할 사항들을 시간 순으로 정리해 보면 다음과 같다. 
 
우선 추진위원회는 조합정관(안)을 만들 때 ‘세입자에 대한 보상금은 토지등소유자가 개별적으로 부담한다’는 조항을 두어야 한다.
 
지금까지는 세입자에 대한 보상금을 일괄하여 조합사업비에서 지출함으로써 세입자가 있는 조합원이나 없는 조합원이나 똑같이 부담하는 구조를 취하였다. 조합사업비에서 지출된다는 것은 결국 조합원부담으로 귀결됨에도 불구하고 당장 내 주머니에서 돈이 나가는 것이 아니다 보니, 조합원들이 위장세입자를 두어 보상금을 받아 가는 등 도덕적 해이현상이 빈번하였다. 그리고 세입자를 둔 조합원과 세입자를 두지 않은 조합원, 세입자를 많이 둔 조합원과 그렇지 않는 조합원간에 형평에 맞지 않다는 지적이 있어 왔다.
 
이러한 점을 감안하여 〈도시 및 주거환경정비법〉은 ‘수익자 부담의 원칙’에 입각하여 2009년 11월 28일부터는 세입자에 대한 보상을 개별 조합원 부담으로 할 수 있다는 규정을 시행하고 있다. 이러한 〈도정법〉 개정에 따라 최근 위와 같은 내용으로 정관변경을 시도하는 조합들이 나타나고 있으나, 조합원 3분의 2이상의 동의를 얻지 못하여 정관변경에 실패하는 사례가 많은 바, 추진위원회에서 정관(안)을 만들 때 미리 이와 같이 규정해 두는 지혜가 필요하다.
 

조합설립인가 이후 통상 세입자 실태조사를 하게 되는데, 이 단계에서 조합으로서는 위장전입자를 색출하는 업무에 주력하여야 한다. 정비구역지정 고시일 이전에 전입신고가 되어 있는 자들 중에 위장전입자가 상당수 있을 수 있으며, 비록 전입신고는 안 되어 있더라도 실제 거주하였다고 주장하며 주거이전비 지급을 요청하는 경우가 종종 있기 때문이다.
 
조합은 주거이전비 지급청구 소송이 제기될 것에 대비하여 각 세대별로 세입자가 몇 명이나 거주하고 있는 지 등에 대한 정확한 실태를 파악해 둘 필요가 있다.
 
통상 조합설립인가 이후 이러한 업무를 진행하게 되는데, 전문업체를 통하여 임대차계약서와 현장사진 등 증거자료를 확보해 둘 필요가 있다. 주거이전비를 조합원 개별부담으로 할 경우에는 집주인의 협조로 이러한 증거자료를 확보하기 쉬우나 조합사업비 부담으로 할 경우에는 집주인의 비협조로 증거자료 확보가 어렵다는 점에 유의하여야 한다.
 
나아가 사업시행인가 시점을 전후해서는 조합원들에게 세입자 관리방법에 관하여 상세한 안내를 할 필요가 있다. 즉, 세입자를 내보내지 못하여 보상을 할 경우에는 당해 보상금을 조합원이 개별 부담해야 한다는 점과 세입자를 미리 내보내려면 어떠한 조치를 취해야 하는 지 등에 관하여 상세한 안내를 해야만 추후 조합원들로부터 책임 추궁을 피할 수 있다.
 
임대차계약이 종료됨에 따라 세입자를 내보낼 경우에는 주거이전비 등을 보상할 필요가 없으므로 조합원은 세입자를 미리 내보냄으로써 주거이전비 보상금의 지출을 회피할 수 있다. 주택임대차의 경우 임대차기간 만료일 1달전까지는 갱신거절의 통지를 해야만 계약이 자동 연장되는 것을 막을 수 있는 바, 조합은 조합원들에게 이러한 법률 상식을 알려 조합원들이 세입자에게 계약갱신 거절의 내용증명을 보낼 수 있도록 안내해야 한다.
 
계약기간 만료 이후 임대차계약을 갱신하면서 계약서에 임대차계약기간을 조합에서 제시하는 이주기간으로 정하고, 주거이전비나 이사비를 요청할 수 없다는 특약을 맺는 경우가 있는데 이러한 특약은 〈민법〉 제652조에 의하여 무효로서 효력이 없다는 점을 명심하여야 한다.
 
나아가 계약이 만료되었음에도 세입자가 임의로 나가지 않을 경우에는 명도소송을 제기하여 세입자를 내 보내도록 조치해 주어야 한다. 명도소송 과정에서 세입자와의 임의조정을 통하여 이주기간까지는 거주하되 주거이전비나 이사비 등을 청구하지 않기로 하는 결정을 도출하여 조합원과 세입자 모두 상생하는 방안을 마련할 수도 있다.


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