신탁업자의 토지등소유자 동의방법
신탁업자의 토지등소유자 동의방법
  • 맹신균 변호사/법무법인 동인
  • 승인 2016.01.18 13:43
  • 댓글 0
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1. 분담금 추산액 및 산출근거 자료 제공

신탁업자는 사업시행자 지정에 필요한 동의를 받기 전에 ①토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거, ②그 밖에 추정 분담금의 산출 등과 관련하여 시·도조례로 정하는 사항을 토지등소유자에게 제공해야 한다(법 제8조 제8항).

토지등소유자별 분담금 추산액과 관련 ①재개발·재건축사업으로 인한 비례율을 산정하고, ②개인별 조합원의 종전자산을 추정하며, ③종전자산과 비례율을 곱하여 권리가액을 산정한 후, ④분양아파트 추정가액(종후자산)에서 토지등소유자의 권리가액을 공제하면 해당 토지등소유자가 부담해야 할 추산액(분담금)이 산정된다.

조합설립동의서상 ‘분양대상자별 분담금 추산방법’은 아래와 같다.

△분양대상자별 분담금 추산액 = 분양예정인 대지 및 건축물의 추산액 - (분양대상자별 종전의 토지 및 건축물의 가격 × 비례율)
△비례율 = (사업완료 후의 대지 및 건축물의 총 수입 - 총 사업비) / 종전의 토지 및 건축물의 총 가액

분담금 추산액의 산출근거와 관련 신탁업자는 ①사업완료 후의 대지 및 건축물의 총 수입 추정액(조합원 분양수입금, 일반분양수입금, 임대아파트 분양수입금, 상가수입금 등) 및 관련 자료(인근 지역의 분양가 등), ②총 사업비(공사도급금액 추정액, 설계·감리비, 토지매입비, 감정평가수수료, 행정용역비 등) 및 관련 자료(최근 인근사업장의 공사비 계약사례 등), ③종전의 토지 및 건축물의 총 가액(감정평가업자에 의한 개략적인 금액) 등의 자료를 준비해야 한다.

2. 신탁업자의 사업시행자 지정을 위한 토지등소유자의 동의

재개발·재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의함에 있어 위 토지등소유자의 동의는 국토교통부령으로 정하는 동의서에 동의를 받는 방법에 따른다. 이 경우 동의서에는 ①건설되는 건축물의 설계의 개요, ②정비사업비, ③정비사업비의 분담기준(신탁업자에게 지급하는 신탁보수 등의 부담에 관한 사항을 포함한다), ④사업완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항, ⑤정비사업의 시행방법 등에 관한 시행규정, ⑥신탁계약에 관한 사항이 포함되어야 한다(법 제8조 제9항).

신탁업자가 징구할 토지등소유자의 동의 양식은 시행규칙이 공포되기 전이라 그 내용을 알 수 없으나, 조합설립을 위한 동의서의 내용과 거의 동일할 것으로 보인다. 다만 조합설립동의양식과 달리 신탁업자의 경우 시행규정에 관한 사항과 신탁계약에 관한 사항을 동의서에 추가해야 한다. 금융투자협회에서 시행규정 및 신탁계약에 관한 표준안을 마련할 것으로 보인다.

3. 신탁업자의 사업시행자 지정을 위한 동의방식

재개발·재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의할 경우 서면동의서에 토지등소유자의 지장을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부해야 한다.

다만 토지등소유자가 해외 장기체류자, 법인 등 불가피한 사유가 있다고 시장·군수가 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 날인한 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 한다(법 제17조 제1항).

2012. 8. 1. 이전에는 조합설립동의서에 인감증명서를 첨부함으로써 토지등소유자의 의사에 관한 진정성을 담보하였으나, 2012. 8. 1. 이후부터 서면동의서에 토지등소유자의 지장날인 및 신분증 사본을 첨부함으로써 토지등소유자의 의사에 관한 진정성을 담보하고 있다.

서면동의서에 ‘자필서명’을 요구하고 있으므로, 토지등소유자 본인이 직접 자신의 이름을 쓰고, 서명도 해야 한다.

시장·군수는 원칙적으로 서면심사의무만을 부담함에도 불구하고 대필허용은 시장·군수로 하여금 토지등소유자의 의사에 관한 진정성 확인의무를 부담시키게 될 것이다. 따라서 대리인에 의한 대필은 허용되지 않는다고 보아야 한다.

문의 : 02-2046-0641

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